离婚协议约定房屋归配偶一方所有但未过户，能否排除另一方债权人的强制执行？

在协议离婚实践中，常出现夫妻双方在《离婚协议书》中约定离婚后房屋归一方所有，但由于房屋贷款未履行完毕不得擅自变更登记，或其他不能变更登记的原因，一直未办理变更登记的情形。

此种情形下，离婚协议中对于房屋归属问题的约定，能否直接产生房屋所有权变动的法律效果？若给予房屋一方因负担债务而被法院执行该房屋，被给予房屋一方作为案外人，其基于离婚协议所取得的请求权能否对抗该债权人的请求权，从而排除法院的强制执行？

案例一：（2021）沪01民终7248号 龚志红与丁宜伟案外人执行异议之诉民事二审案件民事判决书——上海市第一中级人民法院

法院认为：在离婚协议中约定共有房屋归一方所有，属于夫妻双方对共有财产的内部分配，该协议对夫妻双方具有拘束力，对第三人不具有约束力；在未办理产权变更登记的情况下，该协议不具有物权登记的效力，不发生物权变动的法律效果，更不具备不动产物权变动的公示公信力。龚志红基于离婚协议约定所享有的请求许高明交付涉案房屋的权利，属于债权请求权。

案例二：（2021）沪02民终1752号 杨勤帆与上海精熠投资中心案外人执行异议之诉二审民事判决书——上海市第二中级人民法院

一审法院认为：杨勤帆与章建荣签订的离婚协议中，就当事人的身份关系争议事项，应适用我国婚姻法的相关规定，但关于财产分割协议的订立、变更、撤销等事项，仍应当适用我国合同法的相关规定。

二审法院认为：上诉人基于离婚协议对房屋归属的约定所享有的物权期待权，是债权请求权，并非物权，其应当在合理期限内及时行使权利。

案例三：（2021）京民终822号 鲍慧慧与齐英杰案外人执行异议之诉二审民事判决书——北京市高级人民法院

法院认为：鲍慧慧与王忠在离婚协议中约定706房屋所有权归鲍慧慧所有，这是双方对于案涉706房屋所有权份额的处分，该处分行为未经产权变更登记不直接发生物权变动的效果，也不具有对抗第三人的法律效力。物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。

案例四：（2021）京民终176号 刘毅明与深圳市文投国富投资企业（有限合伙）案外人执行异议之诉二审民事判决书——北京市高级人民法院

法院认为：《离婚协议书》是双方在离婚时对夫妻共有财产的处分行为，是一种债的关系，刘毅明据此针对102房屋享有的为债权请求权，深圳文投国富基于对张俊锋的债权查封102房屋，对102房屋享有的同样为债权请求权。两种请求权的性质相同，刘毅明对102房屋的权益与深圳文投国富相比并不具有优先性。

要明确离婚协议中涉及房屋归属的约定能否直接发生房屋所有权变动的法律效果，首先要明确该约定属于负担行为还是处分行为。若认为属于负担行为，则被给予房屋一方享有的是债权请求权，并不直接发生物权变动的法律效果；若认为属于处分行为，则被给予房屋一方直接享有物权。

《民法典合同编》第464条第2款规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。”《民法典婚姻家庭编解释》第69条第2款也有规定：“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约力。……”

综上所述，离婚协议本身兼带有身份性质和财产性质，但主要目的是为了确定财产归属问题，应属于上述条款所指的婚姻中有关身份关系的协议，在《婚姻法》未作出明确规定的情况下，可以适用《民法典合同编》的规定，所产生的法律约束力属于合同上的约束力，所以离婚协议中对于房屋归属的约定属于负担行为，产生的是债权效力，上述案例二杨勤帆一案中的一审法院判决也支持了这一观点。

司法实务中，大多数法院也都会将夫妻一方基于离婚协议对房屋归属的约定所取得的请求权认定为债权请求权，被给予房屋一方可以基于离婚协议请求另一方旅行交付房屋并办理过户登记的义务，属于一种合同之债。

《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”同法第215条又规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

基于上述条款，可以明显看出我国采用的是“物债二分”体系，物权变动与否不影响债的效力，债的成立也不必然导致物权变动。在协议离婚实践中，双方当事人于离婚协议中约定房屋归属，该约定内容是否有效与房屋所有权是否发生变动，同样适用“物债二分”原则。

离婚协议中关于房屋归属的约定，本质上应属于负担行为即债权行为，该约定本身有效也并不直接发生房屋所有权变动的法律效果，被给予房屋一方所享有的是请求办理过户的债权请求权，若要取得房屋所有权，仍应办理过户登记。 

案外人请求权的形成时间是否早于债权人请求权的形成时间，是诸多法院审查夫妻之间是否存在恶意逃债行为的重要考量因素。

需要注意的是，本文所讨论的是协议离婚情形，案外人请求权的形成时间指的是夫妻双方签订离婚协议的时间，原则上应当以婚姻登记部门备案登记的离婚协议签订时间为准，避免当事人为逃避债务任意变更离婚协议的签订时间或者任意签订补充协议。

一般情况下，如果离婚协议签订的时间早于债务发生的时间，则认为案涉债务属于债务人的个人债务，与案外人无关，无恶意逃债的故意，存在排除强制执行的可能性。若离婚协议签订时间发生在债务形成之后，且债务人已处于无法偿清到期债务的状态，则很有可能会被认定为是恶意逃债，无法排除强制执行。

案例五：（2019）沪02民终10285号 刘国华与滕庆敏、张建明案外人执行异议之诉二审民事判决书——上海市第二中级人民法院

法院认为：滕庆敏依据离婚协议请求将涉案房产登记在其个人名下的权利产生早于刘国华的债权形成，滕庆敏长期占有使用涉案房产，且涉案房产未能登记在滕庆敏一人名下系由于张建明不配合过户导致。因此，综合上述考虑，滕庆敏对涉案房产的权利优先于普通金钱债权，可以排除人民法院的执行。

案例六：（2024）沪0107民初5737号 丁某与某某公司案外人执行异议之诉一审民事判决书——上海市普陀区人民法院

法院认为：第三人与被告的债务产生于第三人与原告离婚之后，是第三人的个人债务，与原告无关联。原告基于《自愿离婚协议书》而享有的过户请求权时间早于被告债权形成时间，第三人与原告离婚后即与他人结婚，可以合理排除原告与第三人离婚具有恶意逃避债务的主观故意。

案例六：（2024）沪0107民初5737号 丁某与某某公司案外人执行异议之诉一审民事判决书——上海市普陀区人民法院

法院认为：原告依据《自愿离婚协议书》享有案涉房屋的请求过户登记的权利，而被告对第三人享有的是一般金钱债权，该债权并未指向特定的财产，也未以案涉房屋设定抵押担保，与原告享有的请求过户登记的权利相比不具有优先性。

案例七：（2023）京03民终3788号 丁某1等与胡某1案外人执行异议之诉二审民事判决书——北京市第三中级人民法院

法院认为：根据《离婚协议书》的约定，642室房屋归胡某1所有，胡某1享有的权利直接指向642室房屋，具有特定性，系物权期待权。丁某1对王某1享有的债权并未指向特定的财产，也未以642室房屋设定抵押担保，丁某1享有的是普通金钱债权，且发生在胡某1、王某1离婚之后。综合考量双方权利的性质、内容、形成时间及642室房屋的性质、占有使用等本案具体情况，在权利保护的顺位上，胡某1基于《离婚协议书》对642室房屋享有的物权期待权优先于丁某1形成时间在后的普通金钱债权，其对642室房屋依法享有足以排除强制执行的权益。

案例八：（2021）京0108民初46305号 邱晋晋与丽娜执行异议之诉一审民事判决书——北京市海淀区人民法院

法院认为：邱晋晋与刘恺签订的离婚协议中已明确约定讼争房屋归邱晋晋所有，邱晋晋作为该房屋的约定所有权人，在办理过户登记前享有将房屋的所有权变更登记至其自身名下的请求权。邱晋晋的权利指向房屋，主张的是物权变更登记，丽娜的债权指向金钱，而并未指向特定的财产，讼争房屋只作为刘恺的责任财产，成为丽娜债权的一般担保，在邱晋晋实际占有讼争房屋的前提下，其要求变更登记的请求权优于丽娜的金钱债权。

通过比较案外人请求权与申请执行人请求权的内容指向，来判断何者的请求权更具有优先保护的价值，也是司法实践中的常见做法。

案外人基于离婚协议对房屋归属的约定而享有的请求权，具有特定指向性，是直接针对房屋产生的；而申请执行人基于普通金钱债权所享有的请求权，其指向并不明确，可以利用其他财产来实现权利，申请执行人的债权不因丧失该房屋的执行权而丧失，因此诸多法院均支持案外人的请求权优先于申请执行人的金钱债权，认为应当优先保护案外人的请求权。

离婚协议本身夹杂着一定身份性质的伦理因素，在离婚协议中约定房屋归属并不仅仅只是对夫妻之间权利义务的安排，还涉及背后家庭义务的承担。从伦理角度来说，基于离婚协议所产生的案外人债权请求权比一般债权人的金钱债权更具有优先性，这一点也是能被大众所接受的。案外人在离婚协议中对房屋的争取，其背后反映的是生存权益，需要拥有住房来保障家庭的日后生活，在价值位阶上，案外人的请求权高于申请执行人的财产权。

实践中，申请执行人通常会在抗辩中提出，债务人与其原配偶签订的离婚协议对财产分割不均等，侵犯了其合法权益，具有恶意逃债、规避执行的可能性，但是法院一般对此持否定态度。离婚协议中关于夫妻财产分割的约定，可以选择适用家务贡献补偿原则。对于家庭家务贡献较多的一方，因长期与社会脱节，或无时间投入自身能力发展，其职业发展通常会受到牵制，离婚后谋生能力也会大大下降，因此，在离婚协议中约定财产多分给家务贡献较大、照顾家人较多的一方，是正当的、合理的，如果不存在明显损害其他利害关系人权益的行为，是被法律所允许的，也是被公序良俗所提倡的。

需要注意的是，如果离婚协议中约定一方净身出户，则很有可能被认定为恶意逃避债务，此时需要着重关注债权发生的时间和离婚协议签订的时间，综合判断是否存在恶意逃债的可能性。

实践中，也有申请执行人在抗辩中提出，案外人对于涉案房屋的占有使用并非是用于居住，而是用于商用，不属于应保障案外人住房生存权益的情形，从而排除案外人请求权的优先性，该理由得到了最高人民法院的支持。

案例九：（2020）最高法民终1226号 刘芳邑、上海睿银盛嘉资产管理有限公司二审民事判决书——中华人民共和国最高人民法院

法院认为：刘芳邑主张通过父母离婚协议书约定的受赠方式取得案涉房产，但其因自身原因一直未办理过户登记，并未取得案涉房产所有权。另外，案涉房产用途为商用，并非住宅，总面积达1340平方米，不属于为保障刘芳邑最基本生活居住条件用途。因此，刘芳邑对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

可见，案外人的请求权相对于申请执行人的请求权在一般情况下享有优先性的原因在于要保障案外人的住房生存权益，当案外人基于离婚协议所获得的实际权益超过生存权保障的范围时，其基于离婚协议所取得的请求权就会丧失优先性。

案外人出于客观原因不能办理过户登记的，可以认为案外人对此不具有过错，其请求权仍具有应优先受保护的依据。常见的客观原因就是未还清房款借贷导致不能变更房屋登记，房屋的房产证因房屋买受人与银行签订的抵押协议而放置于银行中，待房屋买受人还清银行的贷款，才能赎出房产证，解除抵押登记。此时案外人请求办理过户登记是存在现实阻碍的，法院通常认为这种情况下是不能归责于案外人的客观原因。

倘若没有其他客观原因，案外人也不能证明其曾催促办理过户登记的，一般认定案外人对未办理过户登记存在重大过失，应当优先保护无过错的申请执行人的利益，因此不得排除执行。如果案外人是为了避税而故意不办理、经催促仍拒绝办理等故意拖延办理变更登记的，可以认为案外人具有重大过错，法院对于案外人的诉讼请求当然不予支持。

案例三：（2021）京民终822号 鲍慧慧与齐英杰案外人执行异议之诉二审民事判决书——北京市高级人民法院

法院认为：即便离婚时706房屋上仍有抵押担保，客观上不能办理过户登记，但离婚后，鲍慧慧仍然同意王忠用706房屋进行抵押贷款，此种情况下鲍慧慧系对706房屋不办理产权变更登记、房屋抵押可能面临的法律风险持放任态度，其对706房屋未办理过户登记手续存在过错，不能排除法院对争议房屋的强制执行。

案例六：（2024）沪0107民初5737号 丁某与某某公司案外人执行异议之诉一审民事判决书——上海市普陀区人民法院

法院认为：虽然第三人仅提供部分机票订单及工程结算合同等，对证明其无暇为原告办理产权过户事宜依据并不充分，但考虑到原告称其在法院查封前一直催促第三人协助办理过户，但因第三人的原因未办成，这与第三人的陈述一致，且原告催促办理过户符合常理，且自2016年10月26日起，案涉房屋被多家法院查封及轮候查封，客观上造成原告办理过户很难实现的障碍。鉴此，原告未及时过户虽有主观上不积极因素，但未构成严重的主观过错，现原告主张本院不执行案涉房屋，于法有据，本院予以支持。

案例十：（2022）京74民初1896号 李秀君与中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行案外人执行异议之诉一审民事判决书——北京金融法院

法院认为：在没有证据证明办理过户登记条件不具备的情形下，自2004年至今长达十几年的过程中，李秀君既未及时办理602号房屋的过户登记，也没有办理居住权登记，具有明显过错，应当承担相应的法律风险。现李秀君仅以其居住在602房屋内的事实，主张享有居住权，并请求排除强制执行，本院不予认可。

离婚协议关于房屋归属的约定能否对抗法院强制性的问题，实质上就是案外人请求权与申请执行人的金钱债权何者更具有优先性的问题。对此，实务中存在不同观点，但大多地区的法院都采取综合判断的处理方式，即结合具体个案情况，通过比较权利形成的先后时间、权利是否直接指向涉案房屋，并考虑该请求权对相关主体的利害影响以及案外人对未办理过户登记有无明显过错等因素，综合判断权利受保护的优先性。   

根据最高院指导案例和各地法院判决，在债权人享有的是金钱债权的情况下，若案外人请求权的形成时间早于金钱债权的形成时间，且金钱债权所涉及的权利并未直接针对离婚协议中确定的房屋，同时案外人对于未办理过户登记不存在明显过错，一般认为案外人的请求权是优先于普通金钱债权人的，能够排除法院的强制执行。