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过度杠杆时代，房企大举扩张拿地，负债率畸高不断刷新历史记录。多数一线房企动辄负债率超过70%，个别房企甚至接近85%。这种疯狂的扩张方式，为今天的困境埋下了伏笔。
黄奇帆老先生早在2019年就精准预警，房地产行业高杠杆扩张模式存在巨大风险。这番话当时并未引起足够重视，如今已被现实完全印证。房企的资金链断裂和债务危机，正在按照他的预言一步步展开。
上海浦东世纪公园板块，某楼盘从2022年的12万/平米，跌至如今的8万/平米左右，跌幅超过30%。这在历史上都是罕见的。这种跌幅在以往的上海楼市中几乎闻所未闻。
北上深等一线城市房价也都出现不同程度下跌。即便是传统的投资热点区域，也难以独善其身。二三线城市更是雪上加霜，郑州、石家庄、天津等地房价跌幅明显，一些城市的老破小小区房价跌幅甚至超过40%。
这种局面其实在2021年就埋下伏笔。当时黄奇帆就判断，房价未必会暴跌，但市场已经进入有价无市状态。如今看来，这个判断非常准确。当时许多人还在憧憬房价上涨，但市场的拐点已经悄然到来。
眼下新建商品房库存高企，二手房挂牌量持续激增。市场上房源充足，但真实成交稀少。这种供大于求的格局，必然推动房价继续下行。部分城市的房企甚至开始打折促销，以价换量。
救市政策频出，多数城市放开限购，银行大幅降低房贷利率和首付比例。一些城市的首套房贷利率已降至3.8%，创下历史新低。但市场反应平平，未能扭转颓势。房价下跌的逻辑已经形成，很难通过行政手段强行逆转。
黄奇帆认为，房地产不会硬着陆。政府救市政策可以延缓房价调整速度，但难以改变下行趋势。未来大概率是稳中有降，实现软着陆。这种判断建立在对市场规律的深刻理解之上，值得重视。
房价大幅波动对经济影响巨大。
各地政府正在帮助房企降低负债率，防范债务违约风险。
一些地方政府甚至直接出手收购问题房企的项目，以稳定市场信心。
同时也在想方设法去库存，避免烂尾楼增加。
这些措施对稳定市场情绪有积极作用。
住房需求正在发生结构性变化。年轻人的置业观念明显转变，"房住不炒"的理念逐渐深入人心。投资投机需求受到抑制，刚性需求和改善性需求成为主导。这种变化也在影响房地产市场的走势。
房地产周期性调整不可避免。
关键是控制节奏和力度，既要挤出泡沫，又要避免市场恐慌。
黄奇帆的预测和分析值得高度重视。
他对房地产市场的研判一次次被证明是正确的，这种前瞻性的洞察力令人敬佩。
未来政策走向和市场变化都需要密切关注。
市场已经进入深度调整期，但并非末日。调整是为了更健康的发展，是阵痛也是新生。对于刚需购房者来说，这或许是一个难得的入市机会。
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