尽管有人预测黄金海岸房地产市场将呈现不可持续的上升轨迹，但新冠疫情过后，黄金海岸房地产市场表现出了“显著的韧性”。

Ray White Group 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，黄金海岸的房价中位数继续保持强劲势头，价格远超疫情高峰。

“黄金海岸曾经主要以旅游胜地而闻名，但现在正在经历一场变革，这场变革始于疫情之初，尽管人们普遍预期，一旦利率开始上升，疫情引发的房价上涨就会回落，但当地房地产市场表现出了显著的韧性。

经过短暂的停顿后，房价继续上涨，打破了传统观点，巩固了黄金海岸作为澳大利亚最具活力的房地产市场之一的地位。

Ray White 的最新数据显示，黄金海岸的房屋中位价接近 120 万澳元，而公寓中位价接近 85 万澳元。

“这些数字不仅反映了黄金海岸房地产的强劲需求，还凸显了该地区从度假胜地转变为众多澳大利亚人和国际买家梦寐以求的永久居住地。”

Conisbee女士表示，黄金海岸房地产繁荣的主要驱动力之一是该地区人口的爆炸式增长。

“去年，这座城市迎来了创纪录的新居民涌入，近 20,000 人选择在黄金海岸安家，这一惊人的增长率给当地房地产市场带来了巨大压力，推高了对租赁和待售房产的需求。”

虽然整体市场表现强劲，但豪华房地产市场也创下了新高。

“黄金海岸的高端住宅和公寓越来越豪华，迎合了越来越多寻求优质海滨生活的富裕买家。”

中等收入的单身购房者若想在悉尼购得一套普通独立屋，即使已经获得贷款并储蓄了标准的首付款，仍需向父母请求约90万澳元的资金支持，而购买公寓也需要约30万澳元的补贴。

CoreLogic和Canstar的数据表明，悉尼的任何一个郊区都没有适合中等收入者在无需额外资金支持下购买中位价房产的可能性。

CoreLogic的澳大利亚研究主管Eliza Owen表示，收入、储蓄与房价之间存在显著差距。

“在悉尼，低收入单身人士几乎找不到可负担的房屋市场，甚至对高收入的双收入家庭来说，也只有54%的市场是他们负担得起的，”Owen说道。

Owen认为，买家可能会选择迁往新州的偏远地区，如Central Coast、Newcastle、Hunter Valley、Southern Highlands或Shoalhaven，但这并不是解决办法。

“这种需求的溢出效应使这些地区的房价上涨，对那些长期居住在这些地区的人来说也带来了负担能力方面的挑战，”她说。“房价负担问题呈现出级联效应，使得区域中心的人们也难以找到负担得起的市场。”

Owen表示，澳大利亚人拥有住房的“伟大梦想”并非人人都能实现，一些人可能需要永久租房生活。对于一些人而言，公寓生活将成为高收入悉尼家庭的新常态。

“对高收入的双收入家庭来说，悉尼94%的公寓市场在他们的借款能力之内，大部分公寓市场也对双人平均收入家庭开放。对于低收入单身家庭来说，悉尼没有任何公寓市场是他们目前借款能力范围内的。”

该数据假设年平均总收入为100,017澳元（基于澳大利亚统计局的平均周收入数据），并以Canstar的研究估算借款能力，再与CoreLogic提供的各郊区中位房价进行对比。

对于希望购得悉尼中位价房屋的单人中等收入购房者来说，资金缺口达到了948,142澳元，而购买公寓的差距则为335,300澳元。即便是双人平均收入家庭，购房资金缺口也高达271,892澳元。

Canstar数据洞察总监Sally Tindall表示，虽然在高利率的环境下，向父母寻求资助已越来越普遍，但并非每个家庭都有这种条件。

“对于那些家庭无力提供经济帮助的人来说，这并非好消息，因此，在房地产市场中，‘现实版大富翁’游戏中已有一定经济实力的玩家与那些仍徘徊在起点的人之间的差距不断扩大。”

澳大利亚研究所的高级经济学家Matt Grudnoff表示，如果没有代际财富或高薪工作，首次购房的希望几乎渺茫。

“如果没有能将你带入高收入阶层的工作，拥有自己的房产就是遥不可及的。这也是为什么首次购房者的年龄不断攀升，”他说。

Grudnoff指出，晚年购房可能导致部分养老金被用于偿还房贷。

MortgageWorks的董事Anthony Roddy表示，父母的现金赠与金额从5万澳元到100万澳元不等。

自疫情以来，墨尔本租金上涨幅度最大的郊区被认为是州政府未来可能针对的高密度开发区域。

据最新的PropTrack数据显示，Ashburton、Parkville、Aspendale、Caulfield South、Glen Waverley和Carlton等交通便利的地区在过去三年里周租金大幅上涨，增幅均超过40%。

这些区域属于200多个租金上涨的郊区之一，与2021年相比，单元房租金每周至少增加了100澳元，而像墨尔本、West Melbourne和Southbank等高密度开发中心则位居租金涨幅榜首。与此同时，304个地区的独立房租金也上涨了100至315澳元。

上周末，州政府宣布了25个墨尔本区域允许开发商建造最高达20层的高楼，并透露未来还将公布另外25个区域。目前公布的区域中，只有Oakleigh位列PropTrack过去三年租金涨幅最大的前20个区域之一，显示出租户在维州政府规划中的代表性仍然较少。

尚未被政府命名的租金大幅上涨区域还包括Alphington（涨幅150澳元，38%）、Watsonia（150澳元，38%）、Kew（158澳元，37%）和Bentleigh（160澳元，36%），它们也跻身租金涨幅最高的前40个地区。

房地产专家认为，得益于强大的公共交通连接和完善的本地基础设施，这些区域将成为开发商易于出售项目的理想地段，租赁需求旺盛很可能吸引一向偏好购买高密度住房的投资者。

支持新住房开发的Yes In My Backyard组织的主要组织者Jonathan O’Brien表示，墨尔本一些拥有良好交通连接的沿海地区（如Aspendale）的房租在三年间从450澳元/周涨至640澳元/周（42%），可能成为吸引开发商建造类似于黄金海岸的高密度住房的理想地段。

O’Brien本人倾向于租房而非购房。他指出，虽然昆士兰高楼的高度或许不适合墨尔本，但政府在决定提高密度的区域时应考虑不断上涨的租金。“我认为我们应该把价格当作它的本质——需求的指标来看待，”他说，“租金完全响应需求，增加空置房源（并降低租金）的唯一方法就是建造更多房屋。”

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，增加住房供应是“长期内唯一可持续的解决方案”。Creagh补充道，高密度住房一直以来都更受开发商青睐，而并非购房者的“首选或受欢迎的选项”。但她认为，长期来看，这一情况或许会有所改变。

澳大利亚都市发展研究所维州首席执行官Linda Allison指出，租金飙升表明需求明显超过供应，逻辑上看，租金大涨的区域“确实值得探索”。她还表示，特别是在老城区，随着人口老龄化，对家庭护理和支持的需求上升，附近需要负担得起的员工住房。

Ashburton在过去三年中租金涨幅居于高层建筑区之外的最高位，典型单元房租金从每周490澳元上涨至750澳元（53%）。

虽然墨尔本的租金在过去三年中大幅上涨，但 PropTrack 数据还显示，过去三个月内，100 多个郊区的租金持平——这是迄今为止墨尔本租赁市场已达到“可负担上限”的最强烈迹象。

最新的PropTrack市场洞察报告显示，达尔文的空置率在九月上升了0.29个百分点，达到了1.21%。

REA集团的高级经济学家Anne Flaherty表示，这是所有市场中月度租赁空置率增幅最大的城市。

“尽管如此，达尔文的年度租赁空置率仍下降了0.76个百分点，仅次于霍巴特（下降了0.83个百分点），”她说。

在北领地的偏远地区，九月的空置率下降了0.11个百分点，降至1%，是上个月所有市场中第三低的空置率。

偏远北领地的租赁空置率在过去一年中下降幅度最大，同比减少了0.55个百分点。

Flaherty女士指出，自2020年3月疫情爆发以来，达尔文和北领地偏远地区的空置租赁房产数量出现了显著下降，分别减少了75%和73%。

在各首府城市中，霍巴特的租赁市场最为紧张，空置率为0.63%，其次是阿德莱德和珀斯（1.06%），布里斯班（1.13%），达尔文（1.21%），悉尼（1.56%），墨尔本（1.67%），以及澳大利亚首都地区（1.74%）。

在偏远地区中，塔斯马尼亚的租赁市场最为紧张，空置率为0.96%，随后是北领地偏远地区（1%）、昆士兰偏远地区（1.08%）、维多利亚偏远地区（1.09%）、南澳大利亚偏远地区（1.1%）、新南威尔士偏远地区（1.18%）和西澳偏远地区（1.22%）。

“对于租户来说，九月的市场状况进一步恶化，无论是首府城市还是偏远地区的空置率均有所下降，”Flaherty女士表示。

“今年上半年租赁市场的缓解趋势似乎已告一段落，自七月以来，空置率持续下降。”

尽管九月的空置率有所下降，但大部分首府城市的空置率仍高于去年同期，整体空置率同比上升了0.22个百分点。

Flaherty女士补充道，相比之下，偏远地区的空置率持续下降，整体偏远地区的空置率比去年低了0.09个百分点。

“在过去五个月中，首府城市与偏远地区的空置率差距逐渐拉大，偏远地区的空置率目前比首府城市低0.31个百分点，”她说。

“与2020年3月相比，九月的空置租赁房产减少了46%。”