过去十年间，由于对悉尼居住需求超过了可用土地的供应，悉尼房屋中位价几乎翻了一倍。

然而，单元房价格的增速却远低于独立屋，仅约为其增幅的三分之一，未能实现“房产每十年翻倍”的传统观念。

据本周二发布的最新Domain房价报告显示，截至2024年9月的十年间，悉尼房屋价格上涨了94.6%，达到中位价165万澳元。而十年前，悉尼的典型房屋价格仅为85万澳元。

当时悉尼的典型单元房价格约为60.5万澳元，过去十年间仅增长了34.6%，中位价涨至81.5万澳元。

Domain研究和经济学首席Nicola Powell博士表示，悉尼地理条件受限，城市扩展空间有限，导致土地价格走高。

过去十年中，悉尼经历了一波单元房建设热潮，但随后对投资者的银行贷款政策收紧，导致一些单元房类型的买家数量减少。疫情开始后，一些悉尼居民选择了更宽敞的独立屋，以适应在家工作的需求。

“从长远来看，独立屋通常会有更高的增长率，因为地块的价值会升值，而房屋本身随着时间会折旧，相比之下，单元房的价格增长不及独立屋。”

Powell指出，房产价格不一定每十年都会翻倍，单元房价格较低的增长率使得首次置业者难以升级到独立屋，但对入门级物业而言，这意味着更好的可负担性。

她表示，即便在单元房中，投资型的公寓未必能达到遗产类单元房的同等增长率。

她呼吁应增加多样化、可负担的住房开发类型，例如联排别墅或镇屋。

PEXA首席经济学家朱莉·托斯（Julie Toth）也认同土地价值增速超越建筑物本身价格的观点。

“土地是有限的资源，它是固定的，随着土地需求增加，价格上涨，因为我们无法凭空增加更多土地。我们能做的只是增加土地的密度。”

她指出，在某些地区和时间框架内，确实有房产价值在十年内翻倍的现象，但并非所有地区都是如此。

悉尼受港湾、海岸线和山脉的地理限制，供应新住房的难度比墨尔本更大。

另一方面，较低的资本增长意味着更好的住房负担能力。

墨尔本即将失去其作为房地产投资者第二大市场的地位，布里斯班紧随其后。

Money.com.au 分析的澳大利亚统计局数据显示，维州在过去一年占所有投资者贷款的 23.3%，而昆州在同一时期占 23%。

Money.com.au 住房贷款专家 Mansour Soltani 表示，昆州可能会取代维州成为仅次于悉尼的澳大利亚第二大投资者市场，因为许多人离开该州，选择其他税率较低的地区。

该金融平台的研究和数据专家 Peter Drennan 表示，维州可能最早在本月或下个月就被超越，昆州新投资者贷款的年增长率为 21%，而维州仅为 4%。

此前，PropTrack 的最新研究显示，9 月份墨尔本在 REA上的总租赁数量同比增长了 17.3%，但仍处于历史低位——截至 2022 年 9 月，总可用房源比十年平均水平低 18.5%。

PropTrack 经济研究主管 Cameron Kusher 表示，昆士兰州的投资者贷款增长肯定比维多利亚州强劲。

“人们已经意识到他们可以在自己喜欢的地方投资，而那些原本会在维州投资的人正在其他地方投资，我们仍然看到投资者在维多利亚州的抛售水平有所提高，而在其他一些州，抛售水平有所下降。”

然而，从负担能力的角度来看，他强调墨尔本对潜在购房者和租房者更有吸引力。

墨尔本 9 月份的租金中位数为每周 570 澳元，而布里斯班为 620 澳元，悉尼为 730 澳元，阿德莱德为 580 澳元。

搬家预订平台 Muval 首席执行官詹姆斯·莫雷尔表示，墨尔本的负担能力吸引了来自全澳各地的移民，该市自新冠疫情以来首次报告净移民为正。

莫雷尔先生表示，与其他所有首府城市相比，该市从新冠疫情期间的负净移民转变为正净移民的转变最为显著。

专家表示，墨尔本疲软的房市为那些有能力现在购房的首次置业者创造了机会窗 口，因为房价在第三季度出现了温和下降。

今天发布的最新Domain房价报告显示，墨尔本的房屋中位价在第三季度下降了 1.5%，过去12个月下降了同样的幅度，跌至1,024,000澳元。

现在的中位价比2021年12月峰值的1,093,554澳元低了6.3%，即69,000澳元。不 过，单元房的中位价在本季度上涨了0.5%，达到572,500澳元。

Domain研究与经济负责人Nicola Powell表示，高利率和待售房源积压使得房市继 续疲软。与此同时，由于州政府提高土地税成本，一些墨尔本投资者也在出售房产。

Powell表示，房屋和单元房之间的价格差距正在缩小。

“现在房价差距缩小到三年 来的新低，这是一种巨大转变，”她说道，“当前房屋的价格比单元房高出79%……相 比之下，2023年时这一差距是89%。”

内城区的房价降幅最大，从Essendon到Elwood的区域在第三季度下降了4.5%，中位 价降至1,327,500澳元。其次是内南区和内东区，价格分别下降了3%和2.8%。

Westpac高级经济学家Matthew Hassan表示，持有投资物业成本的增加，引发了投 资者对低质量物业的抛售。

他说道，“可负担性是一个相当大的驱动力，过去十年，人们对单元房的看法受到 很大影响，比如外墙材料、建筑质量、隐藏成本之类的问题。”

Powell称，贷款数据显示首次置业者更加活跃。

“目前，首次置业者占据了新贷款 的22.4%，高于过去十年的平均值18.6%，这表明正在发生变化。”

尽管房价下降，一些买家仍然难以购得房产。

在过去的季度中，昆州住宅物业的消费总额接近400亿澳元，成为澳洲住宅销售量最高的州，成交量创下新纪录。

布里斯班的房屋中位价继续领先于墨尔本，在9月季度再涨2万澳元，达到78万澳元，而墨尔本的中位价为56.5万澳元。

据数字结算平台PEXA的最新数据显示，昆士兰州在9月季度共完成了48,361宗房屋交易，购房者在住宅物业上花费了380亿澳元，比去年同期增长了27%。

在这三个月内，房屋成交量最高的地区为Toowoomba的Newtown（902宗销售）、Surfers Paradise（859宗）和Mackay的Andergrove（852宗）。

购房者还纷纷涌向Bargara和Urangan等沿海地区，以及Brisbane周边的新建住房区，例如Yarrabilba和Ripley。

此外，昆士兰州在该季度的新住房贷款申请量也最高，共达37,797笔，其次是新州的35,407笔。

另一个显示阳光之州房产价格上涨的迹象是，根据PEXA的数据，自2022年3月以来，住宅物业价格低于75万澳元的成交量在每个季度都呈下降趋势。

PEXA最新的《房地产洞察报告》显示：“即便房地产市场有所改善，但低于75万澳元的物业成交量并未出现正增长，这表明价格上涨已将大量物业推升至75万澳元以上的价格区间。”

PEXA集团首席经济学家朱莉·托斯（Julie Toth）表示，研究显示新住房的需求仍然超过供应，导致越来越多的买家转向购买现有房产。

“新住房的供应增长——包括独立房屋和公寓——在全国多数地区的需求增长面前显得落后，新建房屋的建设周期比以往更长，成本更高。高昂的劳动力和材料成本也推动了新建房屋价格的上涨。这些供应瓶颈将更多的买家推向现有住房市场，进而推高房价。”

托斯女士还指出，强劲的人口增长和较低的家庭规模继续支撑昆士兰州住房市场的需求。

Informed Decisions的分析显示，截至3月的一年内，新州失去了31,183位居民，大多数迁往昆州，而昆州同期则净增了30,930人。