这几年，随着日元的不断缩水贬值，工资上涨幅度赶不上物价飙升的火箭，就连日本的地价和房价也涨个不停，日本老百姓都愁的差不多要把“买不起房”写在脸上了。
据日媒报道，近年来，从东京到地方城市和旅游胜地，日本全国各地的地价都在蹭蹭上涨。 根据国土交通省的2024年地价调查，住宅用地的官方地价同比上涨了 2.0%。
日本房产的兴衰历程
回顾20世纪80年代至90年代初的泡沫时期，日本地价尤其是东京的地价全面飙升。
日本全国和东京地区的地价于1991年达到顶峰，全国住宅低价平均每平方米达到306,500日元，东京地区平均高达539,400日元。
然而，自20世纪90年代初泡沫经济破灭后，日本的地价开始持续下跌。日本全国住宅用地的平均地价在2014年触底，跌至10.17万日元的谷底。
东京都的地价也在2014年跌至泡沫后的最低点，为20.43万日元。无论是全国还是东京地区，地价都已跌至最高时的三分之一左右。
不过，有句话说得好，“跌至最低谷之后，以后无论怎么走都是上坡路。”
日本房价在2014年跌至谷底后也迎来了新的转机。
从2014年起，日本全国地价开始呈现上升趋势。2014年和2024年的数据显示，在过去的10年中，日本全国地价上涨了27.8%，东京地区上涨了30.9%。
此外，三大都市圈的地价上涨了25.6%，四个地区城市（札幌、仙台、广岛和福冈）的地价上涨了70.0%。
尽管存在东京人口集中和农村地区人口减少的“两极分化”的问题，但近年来，不仅三大都市圈，而且各地区城市的地价都呈现出相同或更高的上涨趋势。
日本地价上涨背后的主要因素，包括日本人在低利率政策背景下的购房需求增加，以及外国资本的流入。
至于外资流入日本房产的原因，一是与其他发达国家相比，日本的地价和房产价值被低估；二是日本对外国人购置房产的政策宽松，购房限制少，几乎没有门槛，购房自由度高。
大量外资流入日本市场，推高了日本的地价。2024年东京地区的住宅地价同比上涨了4.7%。
专家认为，这是日本人和外国人购买需求增加的结果。
日本老百姓购房的困局
地价上涨对于那些一直在考虑购买新房的人来说，是一个令人痛苦的消息。再加上近年材料和劳动力价格的上涨，建房成本大幅提高，对很多人来说，在理想地段建造一栋属于自己理想的家变得遥不可及。
地价上涨导致租金上涨，对于爱租房的日本人来说也是一大痛苦的事。
因为地价上涨的同时，由于固定资产评估价值的增加，房产税和城市规划税也随之增加。房东通常试图通过提高租户的租金来弥补差额。
在租金方面，对比2009年和2024年（均为第一季度）的数据发现，东京23区的租金上涨了19.61%，大阪市上涨了30.10%。此外，札幌市上涨了 23.76%，仙台市上涨了22.71%，福冈市上涨了20.53%。
由此可见，不仅是东京，地方城市的房租也有明显上涨。
据日媒调查报道，东京都新宿区一栋房龄6年、1K、有着25个房间的房租因周边地区房租市场上涨而从14.4万日元涨至16万日元)。
东京都文京区一栋房龄30年，有着78间的2LDK房子，房租从17万9000日元涨至19万5000日元，涨幅约为10%。
在日本，《土地和房屋租赁法》规定了对房客的保护，但地价上涨很可能被认定为房租上涨的正当理由。
因此，有些租客在续签公寓时，因为租金上涨只能放弃续约，无奈选择距离上班上学或最近车站比较远等条件比较差的地区居住。
日本房产投资者的机遇
既然日本整体物价上涨，地价自然也会上涨。由于购置土地的成本上升，出租房的租金也会随之上涨，反过来，能够迅速吸引租客的房产的租金也会继续上涨。
有预测称，明年日本的房屋建筑商可能会一举将房价提高10%，那些无力购买自己住房的人有可能继续会转向长期租房。
此外，日本房价依然居高不下。日本不动产调查公司东京KANTEI公布的9月份二手房（按70平方米换算）的平均期望出售价格显示，东京23区比上个月上涨3.9%，达到8,053万日元。由于海外投资者等的旺盛需求，均价首次突破8000万日元大关。
值得关注的是，在东京23区中，海外投资者和富裕阶层成为主要购买群体的都心6区9月上涨5.1%，均价达到1.3407亿日元，连续20个月上涨。除了需求旺盛之外，房龄较短的房屋出现在市场上，价格涨幅扩大。
另一方面，在东京周边地区，担心房贷利率上升的实际需求阶层的需求放缓，购房行情正在失去强劲势头。
在日本央行解除负利率后，金融机构出现提高房贷利率的趋势。在东京周边地区，很多人因担忧利率上升而无法下决心买房，选择放弃购买转而租赁的人群持续增加，租赁住房的需求保持稳定。
所以，对于目前拥有出租房的人来说，这是一个机会。对于那些有闲钱想投资日本房产出租的外国人来说，尤其是日元汇率也处于历史地位，绝对是您低成本“抄底”日本房产的最佳时机。
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