日本的住宅市场迎来了巨大的转换期。随着少子高龄化和城市化进程的加快，人们的生活方式发生了变化，他们对住宅的需求也在变化。
过去，新建的独栋住宅很受欢迎，但现在二手公寓的价值正在上升，人们对城市地区紧凑型公寓的需求也在增加。为什么会发生这样的变化呢？
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二手公寓市场保值增值
新建公寓“供应减少”以及“价格高涨和陈旧化导致吸引力下降”等情况，实际上对于已经拥有公寓的人来说非常有利。
如果新房子数量少又或者买不起新房的话，人们就只能购买二手房，二手房市场就会变得活跃起来，这样持有的公寓的价值将得到维持甚至上涨。
只要你购买的公寓价值不下降，购房就会成为你人生资产形成的重要组成部分。
如果用1亿日元购买的公寓，20年后可以卖到1亿日元或更高价格的话，除去购买时的各种费用、房贷利息、固定资产税等成本，你也不用支付每月房租和更新费，从损益来看，买房比租房更为划算。
实际上，过去20年左右购买好地段公寓的人几乎普遍都赚到了钱。与购买时的价格相比，现在的公寓价值更高。
尤其是那些在过去十多年里购买了诸如 “市中心、站前、车站附近、大型、塔楼 ”等字眼的公寓的人，东京都中心的价格平均上涨了2倍以上，神奈川、埼玉、千叶则上涨了1.7倍左右。因此，支付房贷在某种程度上成了一个积累资产的过程。
日本的住宅行业有个传言，“新建建筑的价值从你买的那一刻起就开始下降，入住后下降20%，10年后减半，20到25年内左右几乎为零。”其实，这个说法已经在市场上不成立了。
日本的房价有“土地价值”和“建筑价值”两部分组成。土地是不存在“新土地”和“二手土地”之分，也不存在所谓的“折旧”。所以，所谓的新房入住后即贬值，其实折的是“建筑价值”这部分。
在东京、大阪等热门地区，因为近几年土地价格飙涨，在房价中“土地价值”的占比会比建筑价值大！看似贬值20%，但对总体房价（“土地价值”+“建筑价值”）来说并没有贬值那么多。
房地产的价值取决于地段，“市中心、车站前、车站附近”等便利性高、中长期人口流入的地段是房产升值保值的大前提。
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公寓价格上涨的原因是……
在公寓市场蓬勃发展的过去十年里，独户住宅市场一直处于停滞状态，直到2020年新冠病毒大流行，日本宣布进入紧急状态后，日本独户住宅市场终于开始火起来。
许多人都经历过远程工作（远程办公），从而产生了 “重新思考住房 ”和 “想要单独办公空间”的需求，拥有住房的愿望也随之变得强烈。
然而，此时的新建公寓和二手公寓的市场价格已经大幅上涨，因此很多人将购房目标转向了以4LDK为主的独栋住宅市场，而不是以3LDK为主的公寓。
但是，这种独栋住宅市场的热潮或需求已经减弱，到2023年下半年，许多新建独栋住宅运营商出现库存积压。在迎来2023年度末结算期之际，有时甚至会出现以千万日元的降价销售的情况。
不过，它并没有像过去泡沫经济崩溃或雷曼危机那样价格大幅下跌，只是在不会对市场造成严重破坏的范围内结束了热潮。
尽管由新冠疫情引发的对独栋住宅的需求已经结束，但这并不意味着所有住房需求都已经减弱，如上所述，公寓市场尤其是二手公寓市场需求仍然非常强劲。
为什么独栋住宅需求低而公寓需求高呢？
其原因很简单：地理位置。
从2001年到2021年的20年间，双职工家庭数量增加了约1.3倍，约占全体夫妇家庭的70%。他们都希望通勤方便，为了增加购物等生活各方面的便利，他们都会选择“靠近公司”、“靠近市中心”、“离车站很近”的房子。
例如，“我宁愿拥有一套距离车站步行2-3分钟的60 平方米公寓，也不愿拥有一套距离车站步行20分钟的 100平方米公寓。”
很多人认为，时间比居住空间等舒适度更为重要。离车站越远就越需要汽车，而年轻人的汽车拥有率也在逐年下降。
因此，新的公寓开发商也会优先购买交通便利的公寓用地。这样一来，地价就会上涨，而且需要规划容积率高的高层塔楼公寓。
随着业务规模的扩大，实力相对较弱的中小型公寓开发商失去了机会，近期新建公寓市场主要由三井、住友、三菱、东急和野村等大公司供应位置优越的大型塔楼公寓。
2008年雷曼危机前的小泡沫经济时期，新建公寓市场中大型公寓的比例约为25% ~ 30%，而现在一半以上甚至三分之二都是大型公寓。
日本房地产市场很大程度上是在战后时期形成的。其目的是解决战后重建和经济快速增长带来的住房短缺问题，但这一过时的政策即将迎来根本性转折，而这一时机可能很快就要来到。
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