房地产开发企业所得税

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目录

一、完工的判断标准

二、房开企业营业收入的税务处理

 1. 收入的范围

   2. 收入的确认

   3. 视同销售确认方法与顺序

   4. 销售未完工开发产品

三、营业成本与费用扣除

   1. 基本规则

   2. 成本、费用其他规则

四、计税成本的核算方法

 1. 计税成本对象的确认原则

   2. 具体支出内容

   3. 计税成本分配

   4. 非货币交易方式取得土地使用权的成本确定

   5. 预提费用处理

   6. 其他费用

   7. 特定事项处理

引言

房地产开发企业（以下简称“房开企业”）开发房地产产品已经完工的，应按规定及时结算开发产品计税成本，以预售方式销售开发产品所取得收入的也要及时计算实际毛利金额，将开发产品实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额，计算缴纳企业所得税，详细内容请看下文。

正文

一. 完工的判断（以下符合之一，即为完工）：

开始使用；

竣工备案；

取得产权证明。

二. 房开企业营业收入的税务处理

1. 收入的范围：

全部价款；本企业开票的基金、费用附加等也计入收入，其他单位部门开票的，不计入收入；

2. 收入的确认

（1）一次性收款的，实际收款日或取得索取凭证日，确认收入；

（2）分期收款的

1）合同协议约定付款日，确认收入；

2）提前付款的，按照实际付款日确认收入；

（3）银行按揭方式

按照合同，首付款实际收到日确认首付款收入，按揭贷款转账日确认按揭部分收入

（4）委托销售

  1）支付手续费方式，按照合同价款，收到已销产品清单时确认收入；

  2）视同买断方式，三方签署合同的，比较合同价与买断价孰高确认收入；两方签订合同的，按照买断价；在收到已销产品清单时确认收入

  3）基价+超基价分成方式，三方签订合同的，比较合同价款与基价孰高确认收入；两方签订合同的基价+按规定的分成，确认收入；在收到已销产品清单时确认收入；

  4）包销方式，包销期内按照上述规定及包销合同确认收入；包销期外，根据包销合同约定价格和付款方式确认收入；

（5）视同销售

开发产品用于福利、捐赠、投资、非货币性交换、奖励、分配，在实际所有权、使用权转移时确认收入，或者实际取得利益权利时确认收入；

3.视同销售确认方法与顺序：本企业同类、当地同类、成本利润率组价（15%）

4.销售未完工开发产品

（1）确定计税毛利率（省、自治区、直辖市税务确定）

  1）看项目类型，属于经济适用房、危改房、限价房，计税毛利率不得低于3%

  2）属于非经济适用房、危改房、限价房，再看地区。

在省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，计税毛利率不得低于15%；

在地级市城区及郊区的，计税毛利率不得低于10%；

其他地区，不得低于5%；

（2）企业根据预计计税毛利率和预收款项，在预收款当期缴纳所得税，实际完工时再根据实际毛利率与预计毛利率之间差额进行调整。年度纳税申报时，企业应当出具实际利率与预计毛利率差额调整的报告和其他相关资料；

三. 营业成本与费用扣除

1.基本规则

企业必须按规定区分期间费用、开发产品计税成本、已销产品计税成本、未销产品计税成本，期间费用、已销产品计税成本、增值税、税金及附加可在当期扣除；

已销产品开发计税成本=已售面积*可售面积单位工程成本

可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积

2.成本、费用其他规则

（1）维修费用：已完工未销售和已完工已销售的日常维修费用，当期可扣除

（2）共用设施、部位维修基金，移交有关单位、部门的，移交时可扣除

（3）配套设施成本，属于非营利性的按照公共设施配套费用处理；属于营利性的，单独核算，属于建造开发产品；

（4）邮电通讯、学校、医疗设施，单独核算，有补偿的抵减后的金额做纳税调整；

（5）银行按揭保证金：实际发生损失时扣除；

（6）委托境外机构销售，收入总额的10%以内允许抵扣；

（7）利息，财务性质的，当期扣除；统借统还的，能提供金融机构证明+合理分摊的，使用企业可扣除该费用；

（8）无偿收回土地使用权，国家收回的，可以扣除损失；

（9）报废、毁损，开发产品整体报废、毁损可以税前扣除；

（10）转为自用的折旧：累计未超12个月又转回的，折旧不得扣除；

四. 计税成本的核算方法

1.计税成本对象的确认原则：可否销售、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分

2. 具体支出内容

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施建设费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费

3.计税成本分配：制造成本法

不能区分对象的间接成本，按照受益和配比原则分配

（1）占地面积法——适用于土地成本

（2）建筑面积法——适用于公共配套设施

（3）直接成本法、预算造价法——适用于借款费用

4. 非货币交易方式取得土地使用权的成本确定

看是为换取股权还是换取开发产品。

换取股权的投资交易时，按照“土地公允价+税费+补价”确认成本；

换取开发产品的，看换取的是本土地开发的还是其他土地开发的。（1）换取其他土地开发的产品的，投资交易时，按照“开发产品公允价+土地转让时税费+补价”确认成本；（2）换取本土地开发成本的，在首次分得开发产品时，按照“开发产品公允价+土地转让时税费+补价”确认成本。

5. 预提费用只有以下三种在预提时进入成本，其他都是实际发生时

（1）出包工程未结算取得全部发票+证明资料充分+未开票部分不足合同金额的10%

（2）公共配套设施未建造或未完工，明确建造且不可撤销+按照预算造价预提的建造费用

（3）应上缴未上缴的报建费用、物业完善费用

6.其他费用

（1）单独建造的停车场，作为成本对象单独核算；利用地下基础设施形成停车场所，作为公共配套设施处理。

（2）实际发生的支出未取得合法凭证的，不得计入成本；待实际取得合法凭证的，再计入；

7. 特定事项处理

（1）不成立公司主体的联合开发，向投资方分配的处理

  1）分配产品，如分配时项目已结算计税成本，以投资额与计税成本之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算，投资额视同销售处理；

  2）分配项目利润，该利润并入当期应纳税所得额统一纳税，不得税前分配该利润，视同股息红利；不得扣除该笔投资利息；

（2）换取产品为目的，投资土地使用权到其他企业的项目上

首次分得产品时，分解为卖土地使用权和买开发产品两个业务，按照开发产品公允价计算土地使用权转让的利得和损失；

（3）土增税清算涉及企业所得税退税问题

  1）清算后亏损且有以后项目的，结转以后补亏

  2）没有以后项目的，计算各年实际土增税金额，对比对各当年度影响，多交税的申请退税。

各年度分摊的土增税=全部土增税*当年收入/全部收入，收入包括视同销售，但不包括增值额不足扣除项目20%普通标准住宅的销售

调整每年土增税到应分摊的土增税，调整部分，影响企业所得税，当年已纳范围内退税，所得税不足退的，结转下一年；调整后应纳税的，照章纳税；