超详细！房企会计核算3大特点及全税种分析

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房地产行业是涉税最多的行业，随着地价不断上涨、销售价格受严格监管，行业整体利润率下行，税费成本越来越受到开发商的重视。对于房地产行业的财务和投资人员，税务知识是必备知识之一，小编为大家梳理了房地产开发企业会计核算的主要特点以及各阶段涉税情况，大家记得收藏学习哦。

房地产开发企业除了经营土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务涵盖了从征地、折迁、勘察、设计、施工、销售至售后服务全过程。开发产品从规划设计开始、经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等开发阶段，少则一年，多则数年才能完成。由于其生产经营的特殊性，与工业、商业、施工等企业相比，房地产开发企业会计也有如下主要特点：

房地产业成本主要由开发成本、开发期间费用、税金三大项组成。

开发成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

房地产开发成本项目主要包括六项：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③建设安装工程费；④基础设施费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。

开发期间费用的核算科目主要有：销售费用、管理费用、财务费用。

房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性，他的收入要根据不同的经营方式进行确认。    

房地产行业销售方式多样，主要有：一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时《企业会计制度》第九十七条规定：“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。”新收入准则按照履约进度确认收入的实现。

房地产企业的收入核算内容主要为：开发项目未完工之前销售产品收取的预收款的核算，以及根据收取的预收款计提相应的预缴增值税及附加的核算；开发项目完工后“预收账款”（合同负债）结转“主营业务收入”的核算。

 ①企业销售未完工产品收取的预售房款

会计核算：按照《企业会计准则》及其有关规定计入“预收账款”科目（新准则“合同负债”）。对于取得的预售款在当期不确认也不结转收入。

税务处理：根据国税发[2009]31号文件及国税函[2010]201号文件规定：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

因此，房地产企业在进行企业所得税的纳税申报时，必须按照当期“预收账款”科目的增加额乘以预计计税毛利率调增当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。 

②企业为建造开发产品借入资金而实际发生的借款费用

会计核算：根据《企业会计准则》的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，计入“财务费用”作为期间费用减少利润。

税务处理：根据国税发[2009]31号文件规定，只有符合税收规定的借款费用才可计入开发项目的计税成本或作为当期费用计算扣除。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）和《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）的规定，房地产企业向金融企业借款的利息支出可以计入开发成本或当期扣除；向非金融企业、内部职工或其他人员借款的利息支出，在满足规定的条件下其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以计入开发成本和当期扣除。

因此，对于房地产企业计入“开发成本”和“财务费用”科目的借款费用，应根据实际发生额和税法规定的进行比对，计算出不得扣除的金额，直接调增当期应纳税所得额；在“开发成本”科目中列支的不得扣除金额，并在未售开发产品、已售开发产品、固定资产等之间进行分配。属于已售开发产品分配的不得扣除金额调增当期应纳税所得额。

根据《土地增值税暂行条例》及有关规定，纳税人应进行土地增值税清算的情形有：1.房地产开发项目已全部竣工，完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形有：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 %以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。 

房地产行业涉及税费的主要有12种（10税2费），具体包括：契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、增值税、附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税及房产税。

一般的房地产项目，从拿地到最终销售完成或持有运营，整个过程中，主要涉及以下五个阶段，各阶段涉及税费略有不同，具体如下：

具体税种梳理如下：

契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。

耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税。

指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。只要占用和使用土地就要缴纳城镇土地使用税。

印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

附加税费是增值税和消费税的影子，是以增值税和消费税的税额作为计算基数，包括城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加，分别与增值税、消费税同时缴纳。增值税附加随着增值税一起预缴和清缴。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加涉税情况如下：

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

（1）土地增值税采用四级超率累进税率，具体如下：

（2）土地增值税清算管理

（3）土地增值征收方式

采取按期预征、项目完工清算的方法。也就是按照当期取得的售房收入，依照预征率算

征收，项目完工后清算，多退少补。对于无法查账征收土地增值税的企业，可以核定征收。

（4）土地增值税计算步骤

①预缴土地增值税：分别计算每一种类别物业须预缴的土地增值税：土地增值税应预缴税款=（预收款-预缴的增值税）×预征率。

②应缴土地增值税：对于分期开发的项目，同时包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多种分类的，按先分期再分类（一分法、二分法和三分法）计算土地增值税。即，先计算每一期某种分类的应缴土地增值税，再汇总每一期的，最后合计所有分期的。    

每一期第一分类的土地增值税按以下五大步骤计算：确认应税收入、确认法定扣除项目金额（包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目）、计算增值额、计算增值率、确认税率，计算应纳税额。

注：由于土地增值税清算较为复杂且土地增值税为地方性税种，需参考地方性文件。

企业所得税是对我国国内企业和经营单位的生产经营收入和其他收入征收的一种税收。其税目主要包括销售商品收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息收入、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、捐赠收入和其他收入。

作者：刘卓韬