唐肃宗上元二年八月，一场突如其来的暴雨落下，破坏了“诗圣”杜甫在成都浣花溪边盖起的茅草屋，于是诞生了脍炙人口的千古佳句，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。时间跨越一千三百年后，虽然世事已沧海桑田，但住房问题，仍然是关乎国人幸福感受的核心指标。随着老龄化社会的逐步来临，除了“买不买”“上哪儿买”“贵不贵”等置业问题外，另一个老生常谈的问题也开始高频出现，那就是“继承房产出售时是否需缴纳20%遗产税？”
这个很多人都知道，我国尚未立法征收遗产税，但为什么还会有很多以讹传讹的自媒体文章等在传递错误信息呢？因为虽然尚未立法征收，但立法机关和相关业内人士关于遗产税的讨论由来已久。最早可以追溯到建国初期1950年1月由政务院公布的《全国税政实施要则》，期间有国务院办公厅于1997年03月03日发布的《国务院办公厅转发国务院法制局关于1997年立法工作安排的通知》等，公开检索最新消息则见于全国人大常委会于2021年08月19日发布的《对今年以来预算执行情况报告的意见和建议》第四条，“有的出席人员认为，应大力推进税收制度的改革，研究设立遗产税、赠与税、特别消费税等，合理设定新税种起征点，兼顾公平与效率……。”可见基于社会发展和民生保障等综合考虑，虽然官方和坊间讨论由来已久，但尚未正式立法征收遗产税。
普及20%遗产税的有两大类群体，第一是保险销售人员，第二是房产中介，说辞一般是“继承房屋时虽然免征个税，但卖掉的时候，就要缴纳房款总额20%的个税”，其口中所称20%的个税，其实源于对下列规定的误读：
《中华人民共和国个人所得税法》第三条，个人所得税的税率：（一）综合所得，适用3%至45%的超额累进税率；（二）经营所得，适用5%至35%的超额累进税率；（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为20%。
《中华人民共和国个人所得税法》第六条第六款规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
行文至此，读者可能就要问了，20%的遗产税是不征收了，但征收总房价20%的个税，不是换汤不换药吗？我们接着讨论下一个问题。
上述法律规定中虽然规定“财产转让所得和偶然所得”适用20%的比例税率，但《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。
从上述规定可知，应纳税所得额，是“房产现值”减去“房产原值”的差额部分，此处的“房产原值”，并非很多人理解的“继承得来没付钱，原值就是0”，而是继承发生前房屋的原始购买价格。举例来说，张三继承父亲房产一套，父亲购入价80万，张三继承后出售价100万，那么应纳税所得额就是100万减去80万即20万，纳税金额是20万的20%即4万元，并非100万的20%（20万）。
结论是“有”。
《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
上述法律规定，其实就是大家熟知的“满五唯一”，但有人可能又要问了，我继承房屋后就想立马出售，难不成为了“避税”还得等上五年？
大多数人都知道，二手房买卖中所称的“满五唯一”，起算点基本都是房产证的登记时间，从登记时间计算至出售时间，判断是否已经满5年。那么如果是继承的房屋，一旦继承时办理了产权变更，房产证登记时间就会变成继承时的时间，这时如果想要符合“满五”，是不是还要再等5年？
结论是“不用”。
前文提到的《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条中规定，继承所得房屋对外销售的，购房时间按发生继承前的购房时间确定，而不是按房产证登记时间确定。举例来说，如果张三的父亲2015年购入房屋办理产权登记，2021年去世后，房屋由张三继承。张三继承房屋后当年立即卖出，该房屋也已经满足“满五”的条件，因为从2015年到2021年已经超过5年。
通过上述五个问题的分析，对“继承房产出售时是否需缴纳20%遗产税”的解答就此告一段落，受笔者专业水平和文章篇幅所限，如有错漏或有失严谨之处，欢迎各位读者指正。
因为房地产市场与国家经济发展已经深度捆绑，新税收政策的出台牵一发而动全身，绝非一朝一夕可定，所以遗产税的征收，预计在未来很长一段时间内，都会只限于“专家讨论”“专家建议”“立法提议”“议案”等。王律师提醒大家，在求证“20%遗产税”之类的消息时，一定要咨询专业律师，切勿人云亦云。
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