9月24日，央行宣布“四降”！存量房贷利率等确定下调。9月29日晚，央行正式官宣下调存量房贷利率！调整细节来了！
基于咱们社群/公众号不断有网友有疑问，今日给大家解读下本轮调整情况。看看这11大热门问题你都清楚了吗？（赶时间的盆友可以看标色重点部分）
存量房贷任何疑问
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存量房贷利率怎么调？还房贷人士必看
一、存量房贷利率什么时候下调？
工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行火速发布公告称，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。将（拟）于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
快了，国庆回来看银行公布细则，下个月底就调了。
二、存量房贷利率调到多少？
根据“对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。”
有两种情况，看不懂的看下面↓
1、加点幅度高于-30基点的，统一调整到不低于-30个基点。目前LPR为3.85%，LPR-30BP就是下调至3.55%。
2、加点幅度低于-30基点的（目前是低于3.55%），则不变。
三、9.24不是说下调50BP，咋我才调30BP？我为啥又没有变化？
此前央行是表示“将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预期平均下降0.5个百分点左右。”
说的是全国平均整体情况。存量房贷“贫富差距”还比较大……
央行数据显示，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。
原因是目前存量房贷利率差距太大，去年下调存量房贷利率只涉及首套房，部分无法提前还贷的二套房还在“高位站岗”，大批存量房贷尤其是二套房在4以上，少量家庭还在5以上。平均下调50BP符合情况。
举个例子：若你的存量房贷利率目前是4.2%，属于加点幅度高于-30基点，则下调至3.55%；若你的房贷是五六月通过，当时LPR是3.95，-60BP为3.35%。属于加点幅度低于-30基点，则不调整。不过后续LPR持续下调也可下调。
总之就是，高的多下调一点，低的少下调一点，缩小“贫富差距”。
大家的利率会下调多少
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四、首套/二套都可以下调
和去年存量房贷利率只涉及首套不同，本轮下调包含首套、二套。
“在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外）”
此前央行宣布，新贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
五、大约会省多少钱？
以贷款100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
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六、怎么调整？我们需要怎么操作？
参考去年存量房贷利率下调的操作步骤，大家可以通过手机银行APP、银行网点、网上银行等操作。
不过理论上，10月31日没有自行调整利率的用户，银行会统一调整。
所以，嫌操作麻烦的购房者可以等银行自己下调。
七、固定利率能不能下调？
可以。怎么操作？固定利率可与银行协商转换成浮动利率，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。
举个例子：若你之前固定利率为4.2%，那么就跟银行商量换成浮动。参考最新一个月的LPR，9月为3.85%，那么你的利率就是4.2%=3.85%+35BP。根据“加点幅度高于-30基点的”，统一调整到不低于-30个基点，最终变成3.55%。
八、重定价日取消1年限制。
之前，个人住房贷款重定价周期最短为1年。
9月29日，中国人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。政策调整后，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
怎么解释？
此前大家重定价日一般为贷款发放日或者1月1日。今年2月份LPR从4.2%下调至3.95%。按照之前的规定，重定价日为1月1日的还贷家庭就要等明年1月1日调整。取消1年限制，当LPR下调时，购房者可以按照季度/半年/年进行调整，能提前享受低利率。
九、允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度
借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度。这条规定是相当重磅的消息。
此前，合同规定了加点基本上是不能变的。比如之前有人买房是LPR+80BP；到了现在买房是LPR-60BP，这中间LPR可以变，但是合同上加点不变，中间差值达到140BP。这就导致信新贷利率可能3.25%，存量房贷利率可能还在4.65%，这也是导致大批房贷持有者提前还贷的主要原因。
最新规定：加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限。
成都目前是LPR-60BP。按照新规，也就是说后期若是银行同意，是有可能转换为目前最低的LPR-60BP=3.25%的。若后期LPR下调，则会更低。
通过协商变更加点幅度，既能让购房者享受新贷利率附近的较低利率，也能让银行减少大批存量房贷提前还贷的损失，可谓“双赢”政策。
十、我的公积金二套利率比商贷还高咋办？
有网友说自己公积金二套是3.325%，还有网友表示自己公积金利率是3.575%。现在不再区分首套/二套，自己公积金比新贷商贷还高怎么办？
别着急哈！9月28日成都公积金新政正在征求意见，预计不久会推出成都公积金“商转公”政策了。具体能转换到多少还要看到时候政策细节。
十一、后面房贷利率还会下调吗？
会的。9.24央行已经宣布后续LPR还会下调，最快预计10月21号前后下调LPR，年前还有下调空间。只要房贷利率是选择浮动利率，后续都还会下调。
关于房贷利率，你还有什么疑问吗？欢迎加群讨论~~
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