价格这块，甚至在部分小区出现了房价反弹。比如东方曼哈顿，瑞虹新城等等。929新政利好之下，今年的金九银十没有缺席，而且预估热度能延续到今年年底。
另外加上国家层面的货币政策利好，财政政策刺激，这次新政的效果，明显超过527新政。1）去年的认房不认贷，热度仅持续了几天。效果不及预期后，反而加剧了后续下行的斜率。2）今年5/27之后的2个月，成交量是上来了，谈价空间却没有缩小，还是房东们以价换量，寻求快速成交。3）但这次929新政以来，性价比房源迅速被清空、谈价空间缩小，撤牌不卖的房东多了起来、甚至有抢手房源出现了竞价成交。上海楼市，是不是要止跌回暖了？
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这次的楼市新政组合拳，对比前两次，最大的差异点是这次的利率降幅最大，lpr降了，存量房贷加点也跟着调整了。之前我跟大家说过，房贷利率下降到一定水平，对于房价、楼市也是真正的大利好。现在大家为什么都想卖房？甚至一些房东不计后果砸盘？因为房贷压力太大了。22年以前房贷利率高点上车的人群，当时的LPR再加上加点：5%不算高，甚至6%都不少。以前房贷利率高，大家能扛是因为收入在涨，房价也在涨；如今房价跌，收入降，房贷贵，是谁都受不了啊。现在终于降息了，年初至今，首套房利率已经从4.1%降低至3.15%，下调近100个BP。首套房贷利率和租金回报率的差距缩小，贷款买的房子，吃掉的现金流变小了。而根据易居研究院和链家的数据，2024年9月，上海住宅的租金回报率仅为1.81%，与首套房贷利率仍有不小差距。另外随着lpr的大幅降低，如今不少地方公积金利率已经开始倒挂，调整脚步也应该加快了，毕竟本身就是福利性质。
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而观察挂牌价，我们发现，上海楼市整体的趋势，仍然不容乐观。全市来看，截至2024年41周，挂牌价同比增速上涨的板块11个，仅占6%。同比为正的板块如下，大部分均为外环外，小区样本量比较少的板块，价格变动不显著。根据挂牌价的周同比变化，我们房外房研究院分析一下上海二手挂牌的短期变化和中期趋势。趋势形态：
短期变化：最新周同比与近4周同比均值的变化=【41周同比】-【38-41周均】
中期趋势：近4周同比与前4周同比均值的变化=【38-41周均】-【34-37周均】
徐汇7个：徐汇滨江、建国西路、长桥、漕河泾、田林、徐家汇、康健；普陀6个：曹杨、长寿路、真如、真光、甘泉宜川、光新；浦东7个：杨东、金杨、外高桥、花木、高东、唐镇、洋泾；宝山7个：大华、通河、上大、共富、淞南、淞宝、顾村。整体来看，上海目前的挂牌量价，也就是房东心态，仍然不容乐观。根据历史来看，成交量要先放大，而且持续一段时间，至少达到两个月。另外有个很关键的指标，居民新增贷款，大家可以关注下。
只有经济回暖，大家对自己的收入有信心了，敢于加杠杆买房了，房价上涨的底层逻辑才能成立了。而股市常常是比楼市先行的指标。
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1）当下买房，依然是建议买稀缺，优质，高性价比笋盘。供需关系失衡，同质化严重的老破小，老破大，远郊无地铁房子等等，建议抓住窗口期，迅速出货，而且一定不要盲目涨价，跳价，还有小区里面积产品错配的，比如平民小区里的大面积复式，独栋等等，建议统统出掉。小区在长宁仙霞板块，地段一般，房龄已经二十年，内部破旧。小区里别墅的核心卖点只有一个，就是面积大，532平。别墅的总价，已经可以够得上核心市区平层，完全没必要挤在这样的平民小区。如果追求低密，再往外大虹桥的品质别墅区也不失为一种好选择。像现在这种，不上不下的，就很难受，想要卖掉价格估计得打骨折了。最后，整体来看，因为政策利好，上海到今年年底房价估计都不会再跌了。然而二手房挂牌仍然是天量，加上租售比低，以及整体的经济形势，还是谨慎看待明年的房价走势。岭南会旗下新公众号——岭南金融圈。这里我将分享一些自己的原创投资感悟，并推荐一些回报几十倍的投资标的。关注岭南会的粉丝，务必点击下方公众号名片关注!
