上周，一位刚从国内来到希腊定居的读者来松涛湾和我见面。他在国内从事房地产开发，他打算在希腊继续做一些房地产开发项目，所以特地来和我交流。我和他分享了我们从2021年开始在松涛湾做房产开发的一些经验和教训，特别提醒他要做好成本核算和成本控制。今天，我想基于希腊国家统计局的数据，介绍一下希腊新房子的开发成本。
一、在希腊，新房子的开发（建造）成本主要有以下4大部分组成：
1、土地成本；
2、设计及建筑许可证费用；
3、建安成本；
4、管理和销售成本。
在上述4项成本当中，建安成本是大头。建安成本由两部分组成，一部分是建材成本、一部分是建筑人工成本。
二、2020年新冠疫情以来，特别是2022年2月俄乌战争爆发以来，希腊通货膨胀非常严重，建材和建筑人工成本大幅上涨。以建筑材料为例，和2021年相比，2024年10月份，希腊建材价格上涨了27.9%。
数据来源：希腊国家统计局
三、2021年以来，随着希腊经济的持续复苏和增长，希腊大型基建项目和希腊房地产行业都继续大量建筑工人，导致希腊建筑工人变得越来越紧俏，建筑人工成本也随之水涨船高。上个月，我们的建筑承包商告诉我说，在马拉松地区，一个没有什么技术的建筑小工，每天的用工成本已经攀升到100欧元。
希腊建筑效率比国内低，工期大约是国内的两三倍。希腊建筑效率比国内低，主要原因是希腊建筑施工还比较传统，大量环节还是手工操作、少量使用建筑机械。 霍庆川，公众号：我们在希腊希腊建筑施工，为什么以人工为主？
四、以我们所在的松涛湾（希腊阿提卡大区马拉松市）例。2021年，我们的建安成本可以控制在1200欧元/平方米以内，现在已经提高到1600欧元/平方米以上，涨幅超过了30%。
五、2021年以来，根据希腊央行发布的数据，希腊雅典房龄在5年以内的住宅，房价涨幅超过了40%——以2007年的房价为基数100，2021年第二季度的房价指数为76.8，2024年第二季度的房价指数为108.5。
六、2021年以来，希腊雅典房价大幅上涨也带动了土地价格的大幅度上涨。以雅典北部马鲁西地区为例（把雅典和北京进行类比的话，马鲁西约等于北京的国贸地区+奥体地区），2021年楼面价不会超过700€/m²，现在普遍上涨到1100€/m²以上。雅典南部地区的土地价格涨幅，超过了雅典北部。
LAMDA向买家出售了5块位于Elliniko超级城市开发项目区域内的土地，5个地块的最大可建面积为51000m²，售价为1.06亿欧元，相当于每平米可建面积的土地成本（楼面价格）为2000欧元/平方米。如果我们把土地批发价格设定为零售价格的80%，这意味着Elliniko超级城市开发项目区域内的楼面价格不会低于2500欧元/平方米。 霍庆川，公众号：我们在希腊每平米2500欧元：希腊雅典南部Elliniko超级城市开发项目区域内的楼面价格
七、我们继续以雅典北部的马鲁西地区为例。2021年，在马鲁西地区开发新房子的成本不会超过2200€/m²，售价不会超过3000€/m²；2024年，在马鲁西地区开发新房子的成本不会低于3000€/m²，售价不会低于4500€/m²。
Golden Home是希腊本地的大型房产中介
搜索马鲁西地区的新住宅（期房）
单价普遍超过5000欧元/欧元
八、简单总结一下：
2021年以来，希腊雅典新房子的开发成本至少增加了30%；与此同时，希腊雅典的房价涨幅超过了40%。
霍庆川
2024年11月26日于希腊雅典松涛湾
霍庆川推荐的希腊雅典“商改住”项目
位于圣帕拉斯凯维的复式“商改住”
位于比雷埃夫斯的新建“商改住”
