过去两个多月以来，我在希腊雅典看了几十套“商改住”的房子，最终进入交易的还不到十分之一。我也主动和被动看到了十多个国内移民中介公司推销的希腊“商改住”项目，价格还是一如既往的注水严重：
令人感到遗憾的是，昨天还有人拿着国内移民中介公司的“精美楼书”，来问我“房子怎么样”——国内移民中介公司兜售的希腊房产，主要问题在于：
1、以烂区域冒充好区域；
2、用翻新房冒充新房子；
3、把阳台、储藏间、花园、停车位等附属设施算到房产面积里去，使得单价变得合理；
4、用赠送家电家具、包租等羊毛出在羊身上的“小便宜”增加吸引力；
5、售价远远高于希腊市场价；
6、楼盘能否开工并交付存在巨大的未知数。霍庆川，公众号：我们在希腊“抱歉，你是韭菜，听天由命吧”
今天，我想聊一个话题：
对于希腊“商改住”的房子，正常的市场价格到底是多少？如何判断价格是否注水严重？
一、无论是希腊现有的住宅，还是希腊黄金签证新政实施之后的“商改住”，其首要功能是用于居住、满足居住需求，其市场售价和租金水平之间——出租收益率，存在一个合理的区间——在大部分情况下，如果出租收益率低于某个水平，意味着房价注水严重。
二、对于希腊本地的房地产市场而言，“商改住”是一个很小众的市场，由于样本量有限，所以不好直接判断，需要寻找参照系。
三、既然“商改住”和住宅的首要功能都是用来居住，那我们完全可以以希腊住宅的价格和租金水平作为参照系，来判断希腊“商改住”的价格和租金水平。
四、我们可以来构想一个这样的小模型：
1、在雅典市区某个区域有一栋建于1984年的公寓楼。公寓楼一共6层，其中0层是临街底商，1-5层是住宅。0层临街底商的层高为3.2米，套内面积为80m²；1-5层住宅，每层一户，每户套内面积也是80m²、层高3米。
2、位于1层的公寓（相当于国内的2层）在2023年完成了全屋翻新，目前处于出租状态，每个月的租金是700欧元——如果出售的话，成交价格在21万欧元左右。
3、我们将0层的临街底层（相当于国内的1层）100%复刻1层公寓的全屋翻新，每个月可以做到多少钱呢？站在租客的角度而言，临街底商改造成的住宅，虽然存在噪音较大等问题，但只要折扣“感人”，就可以租下来——7折以下，会被人抢；9折以上，没人愿意租；8折左右，比较合理。
五、过去一个多月的时间里，在合作伙伴的支持下，我针对希腊大学生、希腊本地房产中介做了一番市场调查，调查结果“验证”了上述“小模型”的合理性、适用性和准确性。
六、这样的话，我们就把希腊“商改住”的价格问题，转换成希腊住宅的价格问题，而希腊住宅的价格（售价和租金），可以通过希腊本地的“贝壳找房”（Spitogatos）和希腊本地的“链家”（Golden home）去做对比。
先花10-20个小时的时间，去了解希腊当地的实际房价。考虑到小黄猫网站（希腊本地最大的房地产交易信息网站）的房源信息存在重复、滞后和虚假的情况，我建议以希腊本地最大的房地产中介公司Golden home的房源为基准，以地段和房龄为基本条件，了解一下当地的实际房价。 霍庆川，公众号：我们在希腊给聪明人的“三步走”行动方案
上述这两个网站在国内可以自由访问，而且都有英文版本。花上10-20个小时的时间，足以了解希腊某个区域住宅的真实售价和真实租金水平——等你完成这一项“工作”，你会发现，国内移民中介公司推销的那些希腊“商改住”房产，几乎100%注水严重；任凭他们口吐莲花，也很难再骗到你了。
七、如果你想更多了解购买希腊“商改住”房产的逻辑，推荐你看看我的这篇小文章：
霍庆川
2024年11月6日于希腊雅典松涛湾
