前几天，一位已经基本决定和我签署希腊黄金签证咨询服务协议的“准客户”，和我讨论购房区域的话题，他问我说，“霍先生，我看你的文章说，雅典市中心区域的租售比很高；不过，我也看到你在其他文章里写到，雅典市中心区域存在‘脏乱差’的问题……我想问的是，我到底应该如何选择？”
雅典市中心房产的平均租售比为5.9%，在阿提卡大区名列第一。雅典市中心区域租售比的根本愿意在于“供不应求”——为了追求更高的收益，一些房东将雅典市中心的房子用于经营民宿；为了避免遇到赖租的租客，一些房东主动选择将房子空置；这些原因导致雅典市中心的房子供应萎缩。 霍庆川，公众号：我们在希腊如果买来用于出租，应该在希腊雅典哪些区域购买“商改住”类型的房产？
我和他通个一个语音电话，和他交流雅典市中心各个“小区域”的详细情况，我的看法和建议可以总结成两点：
1、雅典市中心鱼龙混杂，需要避免“烂区域”；
2、从租客的角度和需求出发，从“好区域”里面先选定“小区域”、再选择房产。
我们应该如何自己判断雅典市中心某一个区域属于好区域还是烂区域呢？我结合“我们在希腊读者交流群”里的讨论，列出了7个指标（涂鸦、废弃房屋数量及比例、汽车车龄和车况、公共绿地、黄赌毒、居民英语水平、尿骚味），其中前面4个指标即便人不来希腊也可以做出判断——使用谷歌地图的街景功能。 霍庆川，公众号：我们在希腊如何判断雅典一个区域是好是坏？
我以雅典市中心东南方向的Dafni/Ymittos小区域为例子，和他做了一番探讨。他虽然还没有来过希腊，但他基于谷歌地图、Spitogatos和Golden home，做了一番搜索和研究之后，做出了这样的判断：
霍先生，按照你的评分体系（把雅典市中心最烂的区域定义为1分、最好的区域定义为10分），我给Dafni/Ymittos打6-7分……
在我给他补充了以下信息之后，他决定把分数从“6-7分”提高到“7-8分”：
1、位于雅典市中心的宪法广场是希腊的政治中心，希腊国会大厦、希腊总统府、希腊总理府，分布在宪法广场500米范围内；希腊一多半中央政府部门，分布在宪法广场2000米范围内——几乎全部都在租用办公室。
除了希腊总统府和希腊总理府，距离宪法广场最近的希腊中央政府部门分别是希腊财政部、希腊投资与发展部、希腊外交部、希腊旅游部。 霍庆川，公众号：我们在希腊希腊中央政府部门，在哪里办公？
2、为了改善办公条件、降低办公成本、提高行政效率、减少雅典市中心交通拥堵，希腊新民主党政府从2021年开始筹划，将位于Dafni/Ymittos区域的已经废弃多年的军工厂，改造成希腊中央政府办公园区和城市公园。希腊中央政府办公园区项目目前正在进行招标中，这将是希腊有史以来最大的PPP项目之一，预计2027年开始交付使用——财政部、发展与投资部、环境与能源部、劳工与社会事务部、农村发展与食品部、卫生部、旅游部、文化与体育部、内政部等9个希腊中央政府部门的1.4万名公务人员，将陆续迁入此地办公。
“希腊中央政府办公园区”的现状
“希腊中央政府办公园区”的效果图
从“希腊中央政府办公园区”到雅典宪法广场
仅有3.2公里的距离
简单总结一下：
希腊雅典雅典市中心虽然范围并不大，但内部差异很大，可谓鱼龙混杂——即有Kolonaki这种平均房价超过6000欧元的好区域（9-10分），也有Victoria这种平均房价不超过2000欧元的烂区域（1-3分）。如果你决定在雅典市中心区域购买房子，需要好好研究和筛选，首先要排除“烂区域”，尽可能选择6分以上的“好区域”；其次要从租客的角度出发，从“好区域”里面先选定“小区域”、再从中选择房产。
霍庆川
2024年11月18日于希腊雅典松涛湾
