前几天，一位对希腊黄金签证感兴趣的读者联系我，咨询我关于在希腊雅典什么区域买房子的话题，我给他的建议很笼统：如果买来用于自住（追求安全和舒适），去房价高的区域购买；如果买来用于出租（追求收益率），去租售比高的区域购买……
今天，我想详细说明一下，供更多有计划在希腊购买“商改住”类型房产获得希腊黄金签证的读者朋友们参考：
1、Spitogatos是希腊本地的房地产交易信息网站，约等于国内的“贝壳找房”。Spitogatos每个季度都会基于其挂牌数据，发布希腊各地区房产的平均售价和平均租金水平——虽然挂牌价格并不等于成交价格，但还是很有参考价值。
1、Spitogatos上面有数十万套房源信息，重复的房源信息大约在5%-10%——希腊房东会在不同房产中介公司挂牌出售。
2、在Spitogatos的众多房源信息中，有10%左右的房子已经成交了。
3、在Spitogatos的众多房源信息中，有10%是报价低于市场价的房子，这是希腊本地中小型房产中介用来钓鱼的。
4、剩下的80%是真实房源。在这80%的房子里，20%的报价明显高出市场价，主要原因是因为房东不清楚市场价——如果市场反馈不好，他们可能会主动降价；剩下80%的房子，价格是比较真实的。霍庆川，公众号：我们在希腊希腊小黄猫的房源，真实吗？
2、2024年第三季度，雅典不同地区房产的平均挂牌售价情况如下：
3、2024年第三季度，雅典不同地区房产的平均挂牌租金情况如下：
4、经过计算，我将希腊雅典各个区域房产的平均租售比情况整理如下：
5、雅典市中心房产的平均租售比为5.9%，在阿提卡大区名列第一。雅典市中心区域租售比的根本愿意在于“供不应求”——为了追求更高的收益，一些房东将雅典市中心的房子用于经营民宿；为了避免遇到赖租的租客，一些房东主动选择将雅典市中心的房子空置；这些原因导致雅典市中心的房子供应萎缩。
决定一套房子出租收益率最关键的因素是什么？是这套房子所在区域的供需关系。希腊雅典市中心虽然市容市貌并不好，环境嘈杂、人口稠密，但也有就业岗位集中、交通便利、商业发达、生活配套完善的有点，而且房租便宜。雅典市中心区域有大量等待租房的租客，租房需求超过出租供应。 霍庆川，公众号：我们在希腊雅典市中心房子的出租收益率更高，为什么？
6、所以，对于打算通过购买“商改住”类型的房产获得希腊黄金签证的读者而言，如果你打算居住在自己买来的房子里，我建议你选择雅典北部、雅典南部等区域；如果你不打算来希腊定居、或者即便来希腊定居也不一定居住在自己买来的房子里，那我建议你选择雅典市中心、雅典西部等租售比高的区域——这些大区域之内还可以细分为很多小区域，这些小区域的现状和未来千差万别，需要认真遴选。
雅典北部马鲁西地区的城市风貌
霍庆川
2024年11月11日于希腊雅典松涛湾
