自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，公募REITs在中国的发展进入了快车道。毕马威特别推出《数说REITs | 市场观察之季度回顾期刊》系列文章，为有意参与REITs的原始权益人、基金管理人、投资者及其他利益相关方定期总结最新的政策和回顾市场数据。
2024年7月15日，国家发展改革委、国家能源局发布《煤电低碳化改造建设行动方案（2024—2027年）》，鼓励符合条件的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
2024年7月26日，国家发展改革委公开《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），部署推进常态化发行工作。1014号文从底层资产的行业范围，项目基本条件、项目合规要求、发行审核机制等方面进行了更新完善，增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型，将旅游景区放宽到AAAA级，将商业街区、商业综合体家居、建材、纺织等各类专业市场项目等消费基础设施纳入试点范围，并允许园区、消费、文旅基础设施配套的酒店、商办、底商在一定条件下入池。
7月31日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号），明确支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
8月11日，《中共中央国务院关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》对外发布，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
2024年三季度公募REITs发行政策的不断完善，将推动中国公募REITs迈入常态化发展新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。
REITs底层项目的估值，不管是产权类REITs，还是特许经营权类REITs，均采用折现现金流法（DCF）得到其市场价值。折现现金流法下，折现率是影响估值的重要假设之一，也是对估值结果较敏感的参数。根据已上市REITs的2023年评估报告或招募说明书披露的的信息来看，特许经营权类REITs的折现率普遍较高，其中，收费公路由于底层资产受地域和经营情况的影响，折现率的区间相对较宽；而环保及能源类涉及的底层资产较复杂，折现率的区间也较宽。受制于较低的租售比，产权类REITs的折现率则相对较低，其中，租赁住宅受地域影响较小，折现率稳定在6%-6.5%区间。
来源：REITs招募说明书、评估报告及毕马威分析
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市场规模
截至2024年3季度末，中国公募REITs的规模较一季度末小幅上升，募集资金规模人民币1,394亿元，45只公募REITs的总市值为人民币1,250亿元。
从底层资产类型来看，产业园占比为24%、物流仓储占比为9%、租赁住房占比为11%、收费公路占比为22%、环保及能源占比为18%，消费基础设施占比为16%，其中，房地产类（产权类）公募REITs占比接近6成。
来源：市场公开信息及毕马威分析
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本季度市场动态
本季度内，有八只新上市的公募REITs产品，较上一季度大幅上升。本季新上市的公募REITs产品具体如下：
来源：市场公开信息及毕马威分析
中信建投明阳智能新能源REIT和华夏特变电工新能源REIT作为市场上首单陆上风电REIT和首单民企新能源REIT，丰富了投资者投资RIETs的品种，为市场参与者提供了更多的选择。
此外，两市交易所在本季内新受理了八只公募REITs产品的首发上市申请和一只公募REIT产品的扩募申请，具体如下：
来源：市场公开信息及毕马威分析
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本季度市场表现
本季内，45只公募REITs的平均涨幅为1.6%，同期沪深300指数上涨16.1%，弱于大盘走势。由于九月末权益市场回暖，市场资金从避险类资产流向权益类资产。
具体到底层资产来看，各种类资产均弱于沪深300指数。其中，涨幅最大的为租赁住宅，平均涨幅为5.9%；跌幅最大的为物流仓储，平均跌幅为3.6%。
来源：市场公开信息及毕马威分析
注释：后复权后价格
截至2024年3季度末，共有18只公募REITs已跌破发行价，与上季度相比有所增加，主要集中在房地产类（产权类）公募REITs产品。以复权后的价格为参考，物流仓储类下跌最多，较发行价下跌4%，租赁住宅和环保及能源类表现最好，较发行价上涨25%，各类公募REITs平均较发行价上涨6%。
来源：市场公开信息及毕马威分析
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估值水平
本季内公募REITs平均估值水平略有上升，市场整体P/NAV1倍数为1.04x，较上一季度末上升5%。其中，收费公路受益于估值的持续修复，估值倍数上升幅度最大，涨幅约9%；物流仓储类资产受制于市场持续供给和需求减弱，估值倍数下跌，跌幅约1%。同时，本季租赁住宅和环保及能源类的估值倍数最高，达到了1.20x，远高于平均估值水平1.04x。各类公募REITs的估值水平如下：
来源：REITs年/中报、招募说明书、万得
1 P/NAV的定义：季度末收盘价（不复权）/距该季度末最近一期披露的期末基金份额公允价值参考净值（若无，则采用最近一期披露的期末基金份额净值或发行价）
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