2025年重庆新房房价预计上涨7%；
成交量预计上涨25%；
二手房成交量预计上涨10%……
1月11日，在重庆地产奥斯卡颁奖典礼暨2025重庆置业趋势发布会上，铭腾机构董事长朱廷勇、速晨传媒董事长彭红梅、到家了研究院院长雷宇航对当下的重庆楼市进行了深入分析，并给出了他们对2025年的预判。
他们多年从事房地产沉淀的知识储备再加上海量的数据和案例，让这场发布会极具含金量，在场的很多业内人士和粉丝都表示收获颇丰。
那么，这场发布会究竟说了什么？
支撑他们判断的依据又是什么？
话不多说，直接上干货！
市场分化式复苏
朱廷勇指出，重庆楼市当下最大的特点是分化式复苏。
去年中心城区新房和二手房一共成交了15.6万套，第4季度在救市政策的助推下，成交环比上涨了28%，新房价格相比第三季度也上涨不少。
但这并不意味着重庆楼市已经止跌回稳，因为分化非常剧烈。
1、区域分化，核心区已经率先回稳。2024年几个核心板块均价达到约1.9万/㎡，上涨了1%；但其他区域均价下滑了4%，部分远郊区域降幅达到11%。
2、项目分化。朱廷勇表示出，“2024年有3类房子已经复苏”——四代宅、面积120㎡以上的改善项目、核心区的房子。
尤其是四代宅跟普通项目相比去化快30%，价格高15%。
未来这几类产品应该会继续走高，“其他类型产品止跌还需要1-2年时间。”
3、房企分化。去年房企座次再次大洗牌，坚持创新、坚持打磨产品力的房企正上演弯道超车。
香港置地应该是最典型的一个例子，入渝20年一直专注中高端市场，持续做产品迭代，在重庆高端市场拥有绝对话语权，2024年凭借74.77亿的成交金额拿下房企榜的销冠，比第二名高出近10亿。
还有华润置地，排名连续3年都在攀升，去年冲进了销售榜前3。
并且华润置地和香港置地联合打造的观宸不仅拿下了重庆总住宅榜的销冠，300万-500万、500万以上高端楼盘的第一名都是它，在高端市场占有率惊人。
保利和招商蛇口一直稳居重庆房企榜前5；中海应该是前20里排名涨幅最大的一个，从19名一跃升到了第7；海成在土地市场表现相当活跃，排名前进幅度也很大，从18名正式入围前10；中铁建前进了4个名次，同样入围前10。
25年新房价格预计上涨7%
朱廷勇预测，25年新房价格将上涨7%，达到15500元/㎡左右。
上涨的理由有4个。
一是政策端。中央政治局会议明确提出房地产要止跌回稳，年底又在止跌回稳的基础上加上了“持续用力”四个字。可以预见，在实现这个目标前，救市力度必然会进一步增强。
二是供应端。24年重庆土地供应明显减少，全年成交体量只有135万方，这还包括少量的商业用地，并且核心区和近郊区域地块供应增加，天然就具备做改善项目的基因。
三是客户端。
近2年，重庆买新房和买二手房的人已经出现明显分流。
二手房成交80%是刚需，70%以上的改善客户选择了新房，这种结构性调整也会导致新房的成交价格上涨。
第四是产品端。
朱廷勇认为，2025年重庆四代宅将全面爆发。
一是政策放开了对四代宅的开发限制，加上四代宅在市场端竞争力更强，购房者更愿意为四代宅买单。
开发商站在销售的角度也必然会去卷四代宅。据铭腾机构统计，未来中心城区的四代宅项目将多达80+。
未来，核心/近郊四代宅会是新房供应和成交的主力。
前面说过，四代宅的价格相比普通住宅要高出15%左右，越来越多的改善四代宅入市，新房价格必然上涨。
不仅成交价格上涨，朱廷勇认为，2025年中心城区新房成交量预计上涨25%，全年成交达到650万方。
除了政策的持续发力，四代宅等好房子的出现也能刺激市场需求。更关键的是旧城改造。
上层明确表示，要启动大规模城市改造，通过货币化安置释放需求，救房地产。
重庆今年计划拆改3万户，其中拆迁应该是个重头，目前已经有不少区启动了征地。
供需端一起发力，25年重庆新房市场有极大的概率量价双升。
5大购房策略首次发布
但分化背景下，怎么买房？怎么卖房？
铭腾机构从规划、地段、供需、存量等多个维度把重庆64个组团分成了5大类：城市核心区、核心拓展区、二环中心区、城市近郊区和二环远郊区，每个大区对应的买/卖策略都各不相同。
城市核心区：包括观音桥、弹子石、南坪商圈、渝中半岛、江北嘴等10个组团。
这个区的特点是在两江四岸核心地带，配套成熟，供应稀缺，人口高度聚集，是城市发展引擎和经济金融中心，新房成交均价半数都在2万/㎡以上，观音桥更是接近3万，是去年唯一逆势增长的区域。
去年卖得最好的3个项目，观宸、长嘉汇、招商1872都在这个区域。
朱廷勇指出，这个区域去化周期只有9个月，是重庆目前存销比最健康的，25年预计成交量将上涨5%，新房均价上涨3%-6%，全面突破2万。
在房地产回归核心的背景下，这也是重庆当下可以“闭眼入”的区域，投资兼居住，卖一套少一套，不管是开发商还是购房者都建议优先选择。
核心拓展区：包括照母山、礼嘉、汽博、大竹林等组团。
这个组团的特点是靠近核心区，地段优越，发展已经基本成熟，置换改善的需求很高。并且因为早些年大开发，供应也很少，24年供应只有38万方，成交70万方，同样供不应求。
这个区的价格相对也比较坚挺，去年降幅只有4%。
朱廷勇认为这个片区人多房少，对好房子需求大，25年新房价格应该能上涨3%-5%，达到1.6万/㎡左右。
对于这个区他的建议是优化资产配置，抓住新房低谷卖旧买新，改善居住品质。
二环中心区：包括中央公园、悦来、西永等组团。
这个片区基本都是城市发展的明星组团，配套新，规模大，城市界面和生态环境更好，是中心城区目前成交的主力板块。
24年成交量排名前5的板块这个片区占了3个，中央公园更是第1。
但因为供应量大、在售项目多，竞争压力较大，不少楼盘降价走量，去年均价下滑约11%。
朱廷勇预测，这个片区25年依然会是新房的成交主力，成交量预计上涨10%，价格有望在年底止跌回稳，增幅2%-5%，接近1.5万/㎡。
这个片区是新青年、新市民购房的优选区域，因为门槛相对没那么高，而且很宜居，也不乏产业导入。
但购房时应注重居住、弱化投资。
因为这个片区会是未来的二手房存量大区，保值能力比较弱，投资建议调整方向、回归核心。
城市近郊区：包括蔡家、龙洲湾、李家沱、两路等组团。
这个片区属于城市延伸板块，距离核心区较远，而且基础配套质量不高，以外溢人口为主，流动性大，房价也不高，多数在1万-1万2之间，李家沱和龙洲湾的均价都只有9000+。
因为销售压力大，去化周期长，不管新房还是二手房都处在以价换量的状态，去年新房均价下滑了11%，预计2025年价格降幅会收窄。
这个片区朱廷勇的建议是“及时止损”，如果要买也要以自住为主、规避投资，另外多关注转手的难易度，关注小区的挂牌率和成交率，尽量避免买流通性差的小区。
最后一个大类是二环远郊区，比如高职城、水土、鱼洞、跳蹬、界石等，配套基础薄弱，辐射能力不足，成交量低，价格也是中心城区最低的，普遍都在1万以内。
这个片区原住民刚需自住可买，但是也要考虑转手的难易度。存量甩卖止损。
二手房继续以价换量
相比对新房市场的信心，朱廷勇和雷宇航对二手房市场的预期都比较保守。
雷宇航表示，2024年中心城区二手房成交量比23年多了约1万套，但成交均价却下滑了约17.3%，基本都在降价跑量。
他认为2025年二手房成交量会进一步上涨约10%，有望突破14万套，但价格“谨慎乐观”。
而且跟新房一样，二手房的分化也很严重。从板块来看，只有汽博、照母山的二手均价跌幅在10%以内，蔡家和李家沱虽然成交量大，但价格跌幅也很大，跌幅都在17%以上。
少部分地段好、品质也好的小区，也就是所谓的6边形战士价格比较坚挺，比如照母山的约克郡壹号湖畔、壹号半岛、中央公园的龙湖天际、江北嘴的万科御澜道等，涨幅最高超过16%。
“好地段、好物业价格稳定的预期依然存在。”其他二手房，特别是存量大，投资客抛售严重的区域短时间之内还会下行一段周期。
一是因为25年还会有一波二手房集中入市；
另外新房品质大幅提升，越来越多四代宅出现，大露台、高赠送，也会对二手房形成冲击。
新房继续卷好房子
发布会上，朱廷勇和雷宇航都不约而同提到了好房子，这也是这两年高层会议上出现频率极高的一个词。
存量时代，房子从有没有转向好不好，所以从去年开始，不少房企都开始全方位的卷。
一是卷兑现。
这里必须要提的一个项目是麓悦江城。
2023年麓悦江城麓溪半岛组团东西区上演了“卷死”同行的交付。
去年麓溪半岛中区组团交付，除了详尽的房屋说明书，还携手中国台湾皮具品牌Zuny定制了专属交付礼，还有收纳袋、笔袋等一系列办公周边，同样惊喜满满。
不过最大的惊喜当属占地面积约40亩的中庭景观「飞鸟集」，像一只巨大的飞鸟张开羽翼，栖居在大地上，中心是螺旋塔，约3000米飘逸的白色艺术钢带盘旋而上，塔下是3万多株植物打造的热带风情岛屿，整个中区光是大中型乔灌木就有约4500棵，走在其中仿佛穿梭于森林，间或穿插着开阔的草坪、错落的平台、蜿蜒的跑道、儿童游乐场……丰富的活动空间，满载着丰盈的生活乐趣。
二是卷创新。
总之，一切跟房地产相关的周期律都在变——
从增量时代转向存量时代，从高速增长转向结构性调整，从卖方市场转向买方市场，并且这个趋势再也回不去了。
无论是房企还是购房者，都必须在变化中找到新机会。
“悲观者永远正确，乐观者永远前行。”
最后2024年重庆楼市真实成交情况如何？还有哪些楼盘和房企上榜？
速晨传媒、欣闻传媒联合铭腾机构和到家了，为大家带来2024重庆地产奥斯卡总榜，一睹为快！
