开发商擅自处分架空层，1600万转让款被判返还

2007年，开发商A公司（被告，二审上诉人）开发建设了上海市某小区房屋，自2009年至2017年间，A公司陆续出售了上述小区架空层使用权，作为车库使用，售款合计16,947,000元。2021年，小区业主大会成立并选举产生第一届业主委员会，业委会（原告，二审被上诉人）认为，小区架空层属于全体业主共有，开发商A出售属于全体业主的财产，侵犯了全体业主的权益。经征询业主意见并经业主大会议题表决程序后，达成维权方案，具体为：确认架空层为全体业主所有，全体业主同意并确认架空层使用权转让行为并同意维持使用现状，要求开发商返还或者赔偿损失。2023年，业委会将开发商A诉至法院，请求法院判令返还架空层124个车位对应的出售款 16,947,000 元。

开发商A答辩称，架空层规划用途为车位性质，应属于A所有，业委会无权请求返还架空层车位出售款。庭审中A提出三点具体的答辩理由：

针对开发商A的前述答辩意见，原告业委会提出了三点反驳。

本案争议焦点为架空层的归属问题，架空层从未进行权利登记，无法证明架空层归A所有，且根据《民法典》第二百七十四条的规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。架空层作为供业主停车的公用设施，无论是《民法典》还是《上海市住宅物业管理规定》，均可以得出架空层属于业主共有的结论。

关于《车位使用权销售合同》的效力，从性质上看，A不具有收回车位的意图，不符合租赁法律关系的性质，A永久性转让使用权的行为属于对物的处分，购买车位的业主基于支付合理对价已善意取得车位使用权，且全体业主已经通过业主大会议题表决的形式确认其效力，合同不存在无效事由。

开发商A主张的税费和成本扣除没有依据，开发商因无权处分业主共有物而支付的税费，系侵权而导致的不利后果，应由侵权人A自行承担，且增值税允许进项抵扣，亦存在其他税收返还救济途径，不应向业委会主张。至于建造成本，应由开发商在建造过程中自行承担，且A未予举证具体成本。

一审法院经审理认为，虽然架空层的规划用途为车库，但不能因此否定架空层属于公共设施的属性，《上海市住宅物业管理规定》第四十三条明确规定共用地面架空层属于业主共有，被告无权出售涉案架空层车库使用权。故判令被告A应向原告返还所有车位出售款，共16,947,000元。

开发商A不服提起上诉,请求撤销原判。

二审法院经审理认为，《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。依照法院查明的事实，相关规划建设资料显示案涉架空层属于公共设施，而上诉人未能提供证据证明其可就案涉架空层办理专属产权登记，因此，架空层不能成为专有权属客体，需依附于主体建筑而存在，并为全体业主所共有。A将案涉架空层分割出售使用权侵犯了业主共同共有权，业委会经全体业主决议参照出售款金额主张权益，并无不当。关于A主张应扣除建设成本，法院认为A作为案涉小区的建设投资者，对公用设施的建造成本属于其应负担的成本，相应成本在其出售小区专有部分面积时收回，建设成本已转化为小区全体业主承担，A主张扣除建设成本缺乏依据。此外，本案系侵权赔偿之诉，A出售车位时负担的税费，与业委会的诉请并非同一法律关系，且A因侵权所得而缴纳税费，不可于侵权赔偿中予以扣除。综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

本案反映了上海诸多住宅小区在实践中可能遇到的管理和维权难题，即架空层的性质不明、权利未经登记且长期被第三方占有使用。本案之所以可以要求开发商承担多年以前转让架空层的侵权责任，有两个关键点。

一方面是因为小区业委会在成立后积极行权，避免诉讼时效届满的问题。根据上海市法院的裁判口径和相关判决文书，公共收益返还等涉及全体业主利益的诉请，自小区业主大会成立之日起计算诉讼时效。该小区业主大会自2021年成立，业委会于2023年提起诉讼，在三年的诉讼时效期间内。（参见本公众号“业委会主张小区公共收益诉讼时效问题初探”）

另一方面则是因为业委会诉请得当且路径正确，根据民法典第二百三十八条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任”。对于架空层物权的侵害，可以提出物权请求权和债权请求权两种路径，然而鉴于架空层已被分割出售且权利人（即购买车位的业主）众多，要求整体返还全部架空层的请求几乎无法实现。在正确理解小区现状和诉讼时效起算规则后，业委会组织全体业主表决“维持架空层使用现状、要求开发商赔偿损失”的维权方案，以承诺胜诉所得补充小区维修资金的方式，统一了架空层利害相关业主和其他业主的利益，并得到多数业主对维权方案的支持。综上，原告业委会维权方法合理、程序合规、诉请得当，对于最终获得有利于全体业主的胜诉判决至关重要。

对于本案反映出的普遍和具体的法律问题，本律师归纳得出以下三点并进行分析。

架空层虽有专有部分属性，但仍应属全体业主共有

在以开发商为被告的架空层争议案例中，开发商通常会在架空层性质和规划用途等方面提出抗辩。开发商以架空层建成时为封闭空间的特性，具有构造和使用上的独立性，能够区分并排他使用等为理由，将其称为专有部分，从而否定架空层属于业主共有部分；并且开发商会利用架空层潜在的商用、办公用途等，否定架空层的公共设施属性，从而认为其不属于业主共有。认定开发商前述抗辩理由是否成立的核心在于，其主张对于架空层的所有权，是否存在单独的权利登记。符合专有部分外观的建筑部分，也并不当然形成属于开发商专有的所有权，需综合考量不动产自身的性质和用途。上海法院通常的观点认为，架空层依附主体建筑存在，并非独立的房屋主体，当开发商出售新建住宅时，无权单独保留对于架空层的权利，架空层应作为公共设施随房屋主体转移并归属业主所有。

再者，架空层符合专有部分的特点，或是因开发商违反规划用途、不当改建架空层而致，对于系争架空层用途和权利归属的判断，亦应参考《房屋土地权属调查报告书》和房管局留存的原始建筑档案中的记录。实际用于车辆停放的架空层仍是架空层，其不同于规划用于停车的地下车库。架空层属于公共设施的性质使其排除了《民法典》第二百七十五条的适用，开发商无权基于实际用途主张对架空层的所有权。

部分观点指出，架空层作为建筑物报建时的结构性称谓，并不当然决定该部分建筑的专有或共有性质，架空层的物权于开发商合法建造时即已设立。本律师认为该观点存在一定合理性，但并不影响本案的裁判结果。本案中的小区架空层并未登记用作商业和办公用途，且不属于暂时未确定用途的结构性称谓。本案中可将架空层车位与地面停车位类比，即尽管地面停车位划分了一个个分割的固定停车位，但整体依然是业主共有部分。正如地面车位使用人不能因为地面固定车位具有和地下车库一样的专有部分外观，就认为地面固定停车可登记所有权。架空层车位使用人同样不能登记对于“架空层分割部分”的所有权，业主得以实际使用该分割部分（即车位）系经全体业主表决同意，而使用地下车库车位则是基于建设单位的出租、出售或配赠。架空层车位与地下车库权利来源的区别，以及架空层车位不能登记分割部分所有权的性质，使本小区架空层无法构成专有部分。

车位转让已成既定事实，权益维护需兼顾现状

本案中，开发商对单个车位一次性收取十余万的行为，无论从价款和支付方式来看，均不符合租赁法律关系的特征，尽管车位买方无法登记所有权，但其对车位长达七十年的使用权，使其事实上永久得到了车位。本律师认为不必从学理上细究该车位转让到底属于何种法律关系，因为使用权属于何种用益物权，用益物权是否法定，登记对于使用权的作用等等问题均存在法理上的纷争。业委会以解决现实问题为导向，通过业主大会投票方式确认现状，是避免陷入更大纷争而着眼全局利益的良策。

架空层遭分割使用且用于业主停放车辆的格局已长达十年，尽管原物返还和占有物返还的诉请理论可行，但由于开发商已不再实际占有并使用架空层，业委会作为业主大会的执行机构需向实际占有人主张权利。而若向百余个车位使用人逐一主张原物返还，不仅造成诉累且破坏了已经形成的较为稳定的法律关系，不利于业主共同利益亦不符合物尽其用的原则，故维持架空层使用现状并向开发商主张返还系最佳的诉讼策略。

开发商无权处分业主共有物权，否则应承担赔偿责任

尽管架空层属于全体业主，但开发商处分车位的行为根据民法典善意取得的规定，应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。现因开发商通过转让全体业主共有的架空层车位获取收益，原告应全体业主授权要求赔偿损失，人民法院应予支持。”

开发商擅自处分业主共有部分，业委会依法可以请求其赔偿损失。损失依开发商出售车位使用权所得的实际金额计算符合民法填平损失的原则，本案中业委会准确查明每个车位转让的实际价款，赔偿金额计算有据，使业主利益从言谈落实为真金白银，有效维护了全体业主的合法权益。架空层巨大利益的争夺背后，折射出基层自治中，业主通过法律途径维权的实干性和可行性，也警示建设单位应自查合规风险，厘清开发建设中的权利归属。