案情简介
A公司（被告）系上海某小区开发商，拥有小区地下车库车位的产权，小区地下车位采取租售结合的模式，业主可采取向开发商购买或租赁的方式停放车辆。2010年11月9日，小区的停车库车位经上海市某区物价局核定为300元/辆/月收费标准。但2024年之前，实际长期车位租赁标准为180元/辆/月。2024年，开发商宣布因受疫情和租赁成本上涨影响，小区长租车位的租赁标准提升为300元/辆/月，B业主（原告）不满开发商涨价行为，将A公司诉至法院。
原告B业主提出，不认可开发商肆意涨价行为，涨价系A单方行为，没有经过业主大会讨论，涨价行为无效，且根据《物业服务合同》及管理规约的约定，长期车位租赁标准为180元/辆/月，应按照合同执行。B业主在向法院提起诉讼前，写信向小区所在地房管办事处反映情况，房办回信指出A涨价行为欠妥，并建议A在与小区业委会充分讨论后，根据《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）和《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》（沪房规范〔2021〕11号），在经业主大会表决后方能实施。故综上，B请求法院判令被告停止涨价行为，继续按《物业服务合同》的约定，以180元/辆/月收费标准履行。
被告A公司抗辩称，不同意原告B的诉请，理由如下：
1. 原告B主体资格不适格
原告的诉请是涉及全体业主的事宜，需要全体业主依法表决确认是否提起诉讼，现不仅未经其他业主表决，且绝大部分业主接受300元/辆/月的收费标准，原告未经其他业主授权，无权提起诉讼。
2. 被告行为系恢复执行而非涨价
即使法院认为本案诉讼主体适格。原告的诉请依然不应该得到支持，因为被告是恢复原定租赁费用，而不是新的调整。被告在2024年前之所以没有按政府备案价300元/辆/月执行，是出于鼓励业主停入地下车库而非随意将车辆停在小区地面道路上，被告在2021年已发出恢复执行300元/辆/月执行的通知，一直暂缓执行，业主早已知晓调价事宜。
3.政府定价指导目录不含小区停车费
2015年1月16日起上海发改委修改了《上海市定价目录》，将住宅小区停车费从目录中删除，同年3月1日起，上海小区停车费政府定价取消，换而言之，被告作为建设单位对其所有的停车位的出租定价不再受政府定价约束，停车费标准由供求变化主导涨落，被告可以根据车位资源和车辆停放需求调整停车费标准，以控制小区车辆停放数量，确保小区环境及业主和实际使用人的安全指数和生活舒适度。故综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院观点
1
一审法院观点
法院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。产权登记在开发商名下的车位，物权属于开发商所有，开发商作为车位产权人具有自主定价权。2014年国家发改委印发的《关于放开部分服务价格意见的通知》中明确，住宅小区机动车和非机动车收费标准实行市场调节价，不在政府定价目录范围内，不需要价格主管部门审批，向相关部门报备即可。本案中，被告将其所有的车库车位出租给原告并收取租金，双方的租赁合同关系已成立。被告对车位租金的调整，属于其对自己物权的一种处分行为，受市场价格的调整。随着物价、 人工工资、管理成本的逐年上涨，被告将车位租金从每月180元调整至300 元在合理范围内。故判决驳回原告诉讼请求。
2
二审法院观点
原告不服一审判决，上诉至中级人民法院，二审法院认为A公司系涉案地下车库车位的所有权人，有权对外出租收益。B作为实际使用涉案车位的主体，应当向A支付车位租金。双方的争议焦点在于租金标准是按照每月每车180元计算，还是按照300元计算。B认为A公司应当按照物业服务合同约定的每月每车180元的标准支付，A公司不得擅自涨价。对此，本院认为，A作为涉案车位的所有权人，自 2014 年起不再需要价格主管部门审批定价，有自由定价权。A公司对于前期按180元收费的原因已给出合理解释，现其基于成本、通胀等因素考虑，将原有定价调整为300元，并无不当。虽然B不认可《前期物业服务合同》和收费审核表上核定的每月每车300元收费标准，但其援引的现任物业服务企业与业委会签订的《物业服务合同》，A公司作为产权人明确表示不同意现《物业服务合同》中的车位出租标准，本院认为此系权利人应有的权利。故判决驳回B的上诉，维持原判。
律师评析
01
本案非物业服务合同纠纷，应适用租赁相关法律法规
本案首先需要明确的一点在于，业主租赁开发商产权车位，不属于物业服务合同关系，而构成一般的租赁合同关系。尽管车位租赁费通常由物业服务企业代收，且《物业服务合同》中亦有关于车位租赁费的约定，但《物业服务合同》系小区业委会与物业公司双方之间订立的合同，无权处分开发商产权车位的租金问题，合同中关于租赁费的条款仅为提示性的条款。车位租赁费不同于车位管理费，业主租用车位，需向开发商支付车位租赁费，向物业支付车位管理费，车位租赁费与物业服务合同属于两个独立的法律关系，每位需要租赁车位的业主与开发商构成独立的租赁关系。在租赁事项上，自始至终不存在业主共同决定的问题，因为开发商产权车位性质不同于地面上的临时停车位，不属于业主共有部分。本律师也注意到上海市房屋管理局《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）第二十三条的规定，“业主大会成立后，建设单位所有的机动车停车位需要调整租赁价格收费标准的，建设单位应当将停车位租赁价格调整方案（以下简称调价方案）书面告知业主委员会……协商一致后，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议对调整建设单位所有的机动车停车位收费调价方案作出决定。”本律师认为，上海市房管局所制定的6号文，初衷是防范肆意调价，保护业主利益，但该条文不应被视作效力强制性条款，设置开发商调价的前置程序，有违反上位法的嫌疑，因为在《上海市住宅物业管理规定》中，并没有涨价行为需要业主共同决定的条文，仅仅指出调价应与业主协商，故应审慎全面考虑规范性文件中的表述。
业主向开发商租用车位，构成租赁关系，由于租赁合同是不要式合同，即使没有书面的租用车位合同，也能构成实质的租赁合同关系。未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁，业主和开发商并未约定租赁期限，开发商有随时调整月租金额的权利，若业主已经预缴了较多月份的租金且开发商并未对预收部分提出异议，则不应在预缴金额所对应的月份内调整租金标准。本案中，开发商已充分考虑到租赁期限的问题，在原有租赁期限内不变更租赁标准。根据开发商调价告知函中的表述，在调价公告发出前已与开发商签订书面租赁合同并实际履行的，租赁收费标准在合同期限内不变，由此可见开发商对于已有的租赁关系，并不构成违约，未建立定期租赁关系的，业主不能主张按原标准执行。
02
车位租赁价格受市场调整，各方应厘清法律关系
住宅小区车位租赁价格自2015年上海市发改委修改《上海市定价目录》（沪发改价督(2015)1号）后，价格不再由政府审核同意，完全由市场调节。原先，在2002年上海市发展计划委员会公布的《上海市定价目录》中，车辆停放收费属于政府定价项目，然而，随着经济发展和经济体制改革的需要，住宅小区车辆停放费用这一不涉及国家重要民生保障事项的费用，不宜再由政府刚性调控，购房者在购买商品房小区时，就应充分考量停车位问题。
目前，业主对于车位租赁费和管理费认识的混淆，源于租赁费和管理费常常由物业一并收取。由于不清楚费用的性质，部分业主质疑租赁费和管理费构成重复收费，但通过对比可以很好理解，即使业主从开发商处买下车位产权，每月也需为自己所有的车位支付车位管理费；于物业来看，租赁车位和业主自有车位在管理上不存在差别，因为物业只收取车位管理费，受开发商的指示和委托收取租赁费。物业公司代收车位租赁费时，应向业主释明该笔费用系代开发商收取，且应当向业主开具由开发商作为销方的发票。物业服务合同和管理规约关于开发商产权车位的租赁标准条款中，应补充说明法律关系，提醒业主开发商有权调整租赁价格，应鼓励业主与开发商达成书面的租赁合同，以避免权利义务的不清和混淆。
03
车位租赁调价应考虑实际情况，价格合理系参考因素
尽管开发商调价系对自身物权的处分，但向业主说明调价的必要性和合理性，能更好避免潜在的矛盾，更能让业主接受涨价行为。本案中，开发商于2021年就发出调价通知，给予了三年的缓冲期，且多数业主以实际支付300元每月租赁费的方式默认了调价行为，从多数业主的反馈来看，租赁费并未显著高于市场价。并且根据《上海市住宅物业管理规定》中的相关规定，物业管理行业协会发布的价格监测信息可以作为合理性的判断依据。根据查询上海市住宅物业服务价格监测信息，同类性质（即商品房）、同等建筑总面积、同样房屋类型的小区，车位租赁费用普遍也高于300元，故本案被告的调价行为已充分考虑市场价格。从小区实际情况出发，该小区的停车位配比小于一，无法做到每户配比一个车位，故从小区车位配比紧张的实际情况，涨价也是市场经济调节资源分配的一种方式，更好发挥物的内在经济价值。故在开发商已充分结合市场价格和小区管理现状的情形下，对车位的租金涨价合情合理，于法于情均不悖。
