讲真，上海有一批房东很危险
楼市
2025-01-14 07:50
上海
去年，上海二手房全年网签约24.27万套，同比2023年上涨20%。尤其是12月，2.97万套的网签量刷新上海近3年半以来的记录。
新房上，除了豪宅以及部分热盘大卖，整个市场偏低迷，比如2024年开盘套数创下近6年来新低。
而且开盘量如此低的情况下，全年就39次触发积分（包含同一项目多次开盘）。外环外近80多个楼盘没参加公证摇号，多半是认购人数实在太少所以取消。
不过就二手房市场来看，得谨慎乐观，房价还没企稳外，2021年第一批触发限售的次新房要开始慢慢解禁，投资客们怕不是蠢蠢欲动。所以房东们，5年限售可能暂时保护了你们，但解禁后会不会发生踩踏就另说了。虽然上海二手房整体跌不少，但是有些次新房蛮坚挺的。
房龄新，品质吃硬是一方面，新房五年限售也是让他们坚挺的一大原因。上海新房市场，2021年开启新房积分制，认购率超过130%的新房就会触发5年限售，5年后才能交易。所以为什么那么多热门板块，我们很难看到2021-2023年的次新房挂牌。
2021年是上海新房市场非常火热的一年，一共推盘281次，触发限售的约141个，约4万多套。
等到2026年，这4万多套限售的房子就能名正言顺的进入二手市场开卖。
触发限售最早的一批次新，今年下半年就可能陆续挂牌。
如果把2021年-2024年（统计至10月），上海新房市场上触发限售的项目做个统计，大约405个触发限售，共约11.3万套。虽然触发限售的项目里，不是所有房主都会拿出来卖，但架不住万一投资客来个降价砸盘，次新房市场现有的价格体系很可能被击破。
上海二手房比起2022年的高点，整体跌幅约30%，这还是在限售新房都不让卖的前提下。果然，上海新房5年限售制暂时保护了二手房的价格，也护住了一些卖存量二手的房东们。其中大虹桥就是非常典型的例子，比如徐泾限售的新房就乌泱泱的。
2021年大虹桥开盘约15次，不仅全部触发限售，也全部触发积分。而且蟠龙天地3000多人摇号，万科天空之城两次开盘认购率都突破300%。
巅峰时期，这里的二手房单价一度卖到9万甚至10万多，对比当时单价6万的新房均价，2-3万/㎡的倒挂听上去真是赚麻了。
但是经过一轮又一轮下跌，徐泾的二手房价格早就被打下来了，现在这里二手房成交单价基本维持在6-7万。
仍在限售期内的蟠龙天地三期，当时开盘均价是6.87万/㎡，套均总价约836万，套均面积在121㎡左右。就算未来蟠龙天地三期的成交均价能达到当前一期的挂牌均价，按照一套套均121㎡的来算，如果未来顺利卖掉，不扣除税费的情况下收益是124.63万左右。但如果把买房投资的这些钱定存银行，按照3%的年化收益率存5年，约125万。也就是说，当年大虹桥第一热盘的房产增值情况基本和定存银行持平。但这还没算上前期打新成本和房产交易中产生的税费，实际交易后到手价格会更低，忙活一场还不如存银行。并且从蟠龙天地一期当前挂牌和成交情况看，实际成交要比挂牌低0.5-1万/㎡不等。如果到时候来个集中抛售，房源踩踏的话，能不能顺利出手都是个问题。所以业主们，祈祷一波房价不要降太狠，否则就算卖掉了，收益妥妥跑输存银行。从2021年至今，唐镇一共供应约8392套房源，其中触发限售约6400套。2021年，唐镇由于确定对口初中，打通了学区链条，二手房价猛冲了一波。当年，唐镇三兄弟之一的仁恒东郊花园的二手挂牌价一度冲破12万/㎡。在2022年房价巅峰时期，唐镇的二手成交单价频频突破10万，三兄弟年度成交均价高达9.57万/㎡。但是高成交维持大概也就一年，唐镇的二手成交普遍回归理性。现在，三兄弟之一的浦发罗兰最新成交单价普遍7万多。仁恒东郊花园和大名城紫金九号成交均价稍微高点，但也跌到8万/㎡多。
反正唐镇的二手房已经从高位下来了，未来等解禁的次新们砸出来，二手跌到6字头也不是没可能。从2021年开始，杨浦、虹口、新静安的内环片区给市区千万级新房供应来了一波大放水。不完全统计，2021-2022年，内环总价1500万内的触发限售的新房约5700多套。光一年时间，内环东北角就诞生这么多限售房，而2021年，这一片的新房供应才刚刚开始。
早在2020年内环东北角的新房供应量没起来时，杨浦鞍山保利天汇业主曾自信地把自家二手次新挂上了17万/㎡。当时保利天汇一期开盘是在2020年，积分制还没开始，均价10.99万/㎡，295套房子，认筹1081组客户，认筹率366%。这个盘卖得时候号称“未来二手可以卖到单价15—17万”。但事实上，一套中高楼层的101㎡三房，最终成交1225万，折合单价12.1万/㎡。根据当时一房一价表推算，这套房子的购买成本大概在1110万左右。四年时间，不到100万的收益，这1110万的打新成本真不如存银行来的稳妥。据说这套房子交房后就没人住过，挂牌从1450万开始，卖了近一年，价格下调5次，带看186次，最终才1225万成交。事实上，内环新房供应量大的一些板块，已经有一批次新房因为新房的海量供应受到一波价格上的冲击。你想想，万一等限售中的次新解禁了，已经存量的次新房是不是更瑟瑟发抖了。而且2021-2023年很多触发限售的新房们，纯投资客入局的不在少数，假设一个项目有几十个投资客，市场不好的时候会不发生踩踏？到时候，次新和次新之间，除了拼价格，就是拼品质了。
从2024年上海土地供应情况看，今年上海新房供应量可能会比2024年还少。
而且“7090政策”调整后，上海大户型的新房供应增加了，那么单价变贵，户型面积增大的情况下，总价更高没跑了。
在二手房普跌的前提下，新房卖得比二手贵是个大趋势。所以，在新房涨价的衬托下，性价比和现房这两点仍是次新们能打的牌。现在一批限售的次新房，因为卖的时候，“7090政策”还没调整，80-100平的小户型较多，所以未来如果想要买小户型的朋友，限售的次新可以等等。
只是不知道等2026年，5年限售的堰塞湖正式打开后，市场到底会发生什么，现在谁都吃不准。房东们，如果要急卖的话，建议先未雨绸缪起来，不过市场瞬息万变，佛系点的走一步看一步也非不可。
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