2025年的上海注定不平凡，涨价是唯一基调。
24年出让的地块，有的已经在当年就迅速入市了。还没入市的，按照往年经验，大概率都会在今年入市。
叫“地王”可能有点不严谨，但24年确实各区都拍出了更高价。
①徐汇滨江绿城地块楼板价已经到了13.1万，根据计算，这块地要卖到19万单价。
同在徐汇滨江，上一次的最高价还是24年4批次公示的香港置地启元17.8万/平，当时，这个单价也创下了上海最高单价，只是没想到，如今会被轻松超越。
再看时间，2024年3月31日4批次启元公示，同年8月7日4批次徐滨地块出让，不到5个月，同一个地块单价就涨了1万多，按照启元最小面积258平户型计算，总价涨了近300万，等于5个月涨了郊区一套房出来！
图上仅为部分具有代表性地块楼板价
②静安曹家渡招商&南通瑞城地块楼板价11.41万，当时这宗地块溢价31.2%，根据装标预测，这块地未来要卖到16+万单价。
而板块附近的信达信安里在2024年11月16日过会中，单价仅为13.6万。按照16万售价计算，价差足有2.4万了。
而且，据悉该项目将建设300套套均建面约170平的户型，大户型+2.4万价差，最后只是差价就要多付（2.4万*170平）400多万。
这些都是在24年这一年发生的故事，甚至地块出让还早于新房过会。所以说，年头还买得起房的人，年尾可能就要加预算了。
③徐汇龙华宸嘉地块楼板价12.6万，这宗地块12月30日出让，溢价率40%，装修标准高达7000元，根据预测，这块地未来要卖到17+万单价。
虽然没超过绿城地块成为全国地王，但价格也不低，周边最近的项目就是名震一时的云锦东方三期单价16.4万（云锦东方还有建面约384-570平的联排别墅，预计未来售价25万+），项目往北远一点的就是中能建徐汇滨江项目，联动价14.3万/平。
宸嘉这块地容积率只有1.59，未来预计会做高低配产品，均价17万还是很保守的，毕竟云锦东方三期16.4万的价格已经是2年前的了。
图源网络
④静安大宁地块楼板价6.83万，这块地的自身条件比较好，路对面就是公园，高层视野比较好的位置可以看到大宁公园白沙滩。项目北面的较近的静安天悦以10.5万的单价售罄，北侧远处还有叠翠苑在售；
项目南侧最近的项目就是越秀静安天玥，联动价12.1万/平。而该地块本身据传要卖到16万单价，整体项目规格会非常高。总之，大宁的新房价格格局就要看这个地块了！
⑤浦东新杨思地块，这幅地由华润&中能建&越秀综合体拿下，溢价率40.37%，装修标准、公共服务设施和高端人才住房配建比例三个维度全部拉到了最高值（分别为5000元/㎡、300㎡、2%），楼板价7.44万/平。
而就在项目隔壁的新杨思上园四期均价约9.86万/平，二者每平的价差也要2万多了。
02
24年地块溢价率
2024年上海共集中出让48宗地块（含第9批松江地块，预计2025年1月出让），其中30宗地块溢价出让，占比62.5%；
占比1-10%有14宗（包含10%溢价率），10%以上有16宗，还包含2宗≥40%溢价率地块。
其中超过40%溢价率的项目分别是溢价率40%的宸嘉徐汇龙华项目，以及溢价率40.37%的华润中能建越秀新杨思项目。
这里要给大家补充一个知识：
40%的溢价率通常为中止价，到了中止价后，进入竞“高品质建设指标”环节，例如原本为3000元/平的装修标准就会升级为5000元/平，5000元/平的就会升级为7000元/平；
如果到这里仍然继续跟进后续就会继续竞争公建配套，300㎡计容公建和高端人才保障房，中途有人退出只剩一家开放商就自然归最后的开放商所有，如果最后仍然不能筛选出最后赢家，那么会转为二次竞价，在这一次竞价过程中，没有上限，价高者得。
所以在24年也出现了40.37%溢价率的情况，这就意味着这块地在各个指标上都拉满了！
总的来说，高溢价率确实代表了市场热度，但另一方面也要清楚楼市真的分化了。
2024年一共集中出让48宗地块，低于去年76宗地块，更低于前年116宗地块。而且24年的地块大多都是市区、近郊，远郊几乎没有。
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