上海这个板块，藏着几个均价上亿的“捂盘侠”……
楼市
2025-01-11 08:50
上海
上海的年轻人，似乎正在把追求“松弛感”当成一种目标。但他们大张旗鼓的活动，无处不透着一股唯恐自己不够松弛的紧绷和焦虑。互联网上关于“紧绷的松弛感”的扫射，甚至上升到了上海整个地域——我们得承认，作为一个消费主义盛行的国际大都市，上海的松弛感本就天生稀缺。快节奏往往才是这里大多数时候生活基调，也是上海大多数板块区域的底色。三联生活周刊也曾拜倒在长宁人的精神状态之下，在评价长宁的松弛感时，它如是写道——“当徐汇滨江和巨富长还在进行松弛演习时，长宁区已经提前了开启度假模式。” 如果一定要用一句话作为长宁的Slogan，那么一定是：它荡气回肠的发家史，可以说幸运地踩中了上海的每一段重大历史进程。东长宁和北徐汇、黄浦、老静安共同进入了租界高速开发期，初步城市化。作为典型的法租界地带，东长宁镇宁路、新华路、江苏路、延安西路等上海名路，遗留了不少欧式风情建筑。靠着这深厚的艺术人文底蕴，这一片慢慢聚集了长宁最好的公共资源配套，初步奠定了长宁“富”的基础，为长宁后面的发展，开辟了良好的开端。长宁再一次踩中风口，通过搞虹桥开发区把城市骨架进一步向西部拉伸。这个骨架一直拉到靠近虹桥机场的临空产业园区，从东到西，整个长宁几乎全域都在搞开发，这一时期，形成了一个全面崛起的发展格局。本身长宁的地理位置就非常优越，位于老上海话说的“上只角”，又早浦东一步先行响应新中国的对外开放，因而成功吸引了大量外企的入驻。浦东在1990年才正式对外开发开放。而1978-1990年这黄金十年，基本上是长宁在唱独角戏。至1995年底，已有超500家国内外的经贸商务机构进驻长宁.外国人也随着外国企业来沪工作生活，他们首选的居住地，就是长宁。随着长宁交通逐渐完备，继虹桥机场之后，虹桥高铁站和地铁2、10号线陆续开通。这一期间，长宁把地段优势发挥到极致，进一步吸引跨国企业和机构总部的入驻，深度活跃了当地的经济。因为与国外交流合作频繁，很多国家就近将办事处设置在长宁。目前，长宁有超过26家外国驻沪领事机构和200多栋外交官官邸，如荷兰、印度、古巴、以色列、罗马尼亚、丹麦、瑞士、阿根廷等。长宁面积仅约38平方公里，驾车环绕整个长宁只需要一个小时。这些明星大厂年营收都是几百亿甚至千亿级的规模，为长宁提供了有力的税收。2023年全年营收2476.39亿元，是长宁的纳税大户，其中净利润600.27亿元，同比大增90.33%。一个拼多多就能直接带领长宁起飞，更遑论长宁还有大众点评、拼多多、爱奇艺、携程、饿了么等一大批炙手可热的互联网明星企业。长宁的崛起之路，就像是升级流小说里自带光环的主角。如果发展的再早一些，现在就会像黄浦老城厢，包袱太重了。如果发展的再晚一些，又有可能像当下的宝山，因为种种原因和一轮又一轮机遇擦肩。社会学概念上有个词语叫原生家庭，原生家庭的气氛，传统习惯，子女在家庭角色上的学效对象，家人互动的关系等，都会影响子女日后在自己新生家庭中的表现。如果板块能用这个概念来对应，那么毫无疑问，长宁的原生家庭一定能算顶顶好的。优越的环境让，厚重的历史本就让这里熠熠生辉，而恰到好处的规划和牢牢把握的机遇，更让这里诞生无与伦比的繁华。不少过往“空白”的板块也纷纷拿出了自己压箱底的存货。尽管这些项目大多总占地面积小，数量稀缺。但是比起长宁可怜巴巴的总量6盘，还有4盘入市遥遥无期，已经算大方了。我们在上海土地交易市场查阅了近十年长宁的宅地供应，发现十年间，整个长宁仅有4块新鲜宅地，分别是：2019年出让的中海长宁第、2022年出让的青溪名邸、2023年出让的程家桥项目，以及前一阵子招商越秀长宁仙霞项目。土地供应少，有没有多少存货，新房供应量自然上不去。近10年长宁合计供应新房仅1152套，其中2017年、2018年2022年、2023年更是完全断供的状态。每一次长宁有新盘或者地块推出，媒体都喜欢用绝版、凤毛麟角等词汇来形容。对于长宁楼市而言，一切形容稀少的词汇，都是在写实。该项目为2024年八批次土拍出让地块，由招商越秀联合体以21.8亿拿下，成交楼板价约88394元/㎡，溢价率24.5%，装修标准4000元/㎡，含40%中小户型比例。项目距离2号线北新泾站约300米。项目预计3月份启动，将由越秀主导，最快4-5月入市。据悉，项目可售商品房预计共174套，另有22套保障房。主力户型有两个：建面约120㎡3房、建面约143㎡4房。2023年10月，在上海第三轮土拍中，新长宁以总价27.11亿元摇号竞得长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，成交楼板价75350元/㎡，联动价11.8万/㎡。项目位于上海动物园隔壁西南侧，紧靠外环高速，旁边是龙柏饭店和龙柏高级公寓。据此前公示，该项目拟建11-13层小高层住宅，规划292户，主力户型面积约99-212㎡。招商越秀长宁仙霞项目和程家桥项目是中产阶级能够上长宁新盘，为数不多的机会。2022年7月上海城投以总价约27.63亿元竞得的长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，即今天的青溪名邸。溢价率9.67%，容积率1.2，没有中小套户型限制，联动价16.3万/㎡。项目位于上海动物园东边，西郊宾馆的南侧，被众多高端别墅小区包围，地理位置优越。项目首开45套房源已售罄，二期预计推出建面约430-700㎡联排。宁国府邸是长宁低调神秘的一个项目，位于清溪路与可乐东路交叉口，与檀宫、西郊宾馆为邻，靠近上海城投西郊项目。项目地块为三角形，由12栋形似“碉堡”的四合院组成，其中12号是楼王，13号是物业管理用房，11栋可售房源的面积段约为1000-1500㎡，其中4栋为精装修交付，7栋为毛坯交付，套均总价或2亿起。这个项目从2010年初开始施工，早已基本竣工，目前是“捂盘”状态，不知道2025年是否会上市，给上海豪宅市场投入一个“王炸”。长宁壹公馆二期地处华山路历史风貌区繁华闹市内，紧邻2/11号线江苏路站，靠近静安寺。项目打造了两栋高层和四栋别墅，高层住宅的主力户型建面约350-400㎡大平层，一栋一梯一户，另一栋一梯两户，只有64套。项目数年前就建造完成，原定于2016年入市，后由于各种原因“捂盘”中。夏都·幸福268位于长宁区内环内幸福路，毗邻华山绿地，兴国宾馆和丁香花园，绿化覆盖率高达46%。本项目的外立面等细节部分早在2021年就已基本完成，但作为“捂盘侠”成员之一，直到2024年年初才过会。在房源供应上，该盘未来仅有36套约380㎡的大平层可售，数量稀少。
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