物业费催收：法务的“柔性”力量

楼市 2024-12-19 08:31 湖北

年关将近，

物业费催收也来到最终攻坚战阶段。

对于那些恶意不交费的业主，

有必要采用“诉讼手段”

以保护交费业主的合法权益。

但物业人在实际操作时，总碍于各种各样的现实考虑和原因，没有充分利用好此手段，因为毕竟业主物业一家亲，即“纵使你伤害我千次，我依待你如初恋”，于公于私，采用“诉讼方式”还是有点“伤人”。

物业毕竟是服务业主的，不是来跟业主“存心搞事”的。基于这样的出发点，今天分享某浙江物业公司的“假诉讼手段”。

该公司物业小伙伴告诉小木，每年他们在11月底12月初就开始“督促”那些仍未付今年度物业费的业主依法缴纳本年度物业费，奈何一些人就是充耳不闻，无动于衷，心如冷铁，这时候物业公司的法务就该上场“冲刺”了。

他们法务会在第一时间得到欠费人员名单，然后以物业法务的名义向欠费业主发短信，打电话，要求欠费者缴纳物业费（记住，以下动作全程录音保留证据），大概话术为：尊敬的**业主**人您好！根据**规定、**条例，您需在*月前缴纳物业费，目前您已欠费**元，请您尽快至*物业服务中心或联系您的管家（**人**电话）依法缴纳，谢谢！隔一天，物业法务继续给欠费业主发短信、打电话，大概话术为：尊敬的**业主**人您好！您的物业费已超期，未按时缴纳，现已影响到物业运营和其他业主合法权益，提醒你在*月*日前（三天缓冲期）完成本年度物业费缴纳，谢谢您的配合！

三天后，如果欠费业主仍未缴纳物业费，法务动作为：**号**业主，您户名下物业费仍未缴纳，已被暂定为第一批诉讼名单，我方将依法维权，如明日17:00前仍未缴纳，将直接提交律师处申请诉前告知函报走流程，届时将邮寄到您户工作单位或家庭地址，诉讼程序启动将依法收取违约金，您的征信等法律后果将由您自行承担！

隔一天，如果欠费业主还未缴纳物业费，通知为：**号**业主，您名下的物业费逾期*天，因法务多次告知无果，我方将不再保留您户欠费信息，现您户身份信息已纳入信用系统，申请失信人员匹配查询，今天*点前系统将失信信息自动推送至各大银行和金融机构，宽限期将至，后期处于不可撤销阶段，如产生信用污点将影响家族三代发展，请您权衡利弊，妥善处理。

如法务此短信或电话发出后，仍有业主选择“对抗到底”，接下来继续以下：**号**业主，物业已将您的购房合同、逾期记录等作为提审证据提交给律师处，我方将向人民法院申请排期诉讼，相关材料（申诉表、账单、证明、诉讼状、应诉通知、举证通知、送达回证）后期以诉讼函件一式三份通过中国邮政ems发出，届时请您携带答辩状，您的代理律师参加庭审。现拒缴物业费的后果如下：1、支付包括律师费、诉讼费、违约金；2、一次性偿还所有欠费，请您自行登陆中国《裁判文书网》查询；3、您的民事官司记录会永远保留，会影响您及您的家人创业或考公等……

该物业公司跟小木说，法务到这一步，会有一定数量的欠费业主会权衡利弊后，补交物业费，因为根据人的心理博弈论，在不确定对方虚实的情况下，人们会潜意识选择规避不确定带来的风险，采取保守策略进行防卫。

接下来的法务动作是对付仍然“死猪不怕开水烫”的欠费用户。

在以上警示通知仍未得到欠费业主积极反馈情况下，法务继续以下动作：*号**业主，你户身份证名下物业欠费一案现正式申请立案!立案文书已送达户籍地司法机关，并申请调取你本人近期通话记录配合调查。近期的银行流水，送达24小时内于司法网上传立案结果实时签署调查令，一旦立案将无法撤销！后期造成任何影响，由业主自行承担。

第二天，继续：*号**业主，您户已被我方提起诉讼，请15日内不要离开本市，留意开庭公告，裁判文书网将记录在案您户拖欠物业费的相关判决，业主应履行《物业管理条例》的规定，及时支付拖欠的各项费用，现决定对你户结合《电子版律师函》取证，上传至司法电子证据平台，同时移交法院网将采取司法强制执行划扣。您的不良记录在法院留有不良记录。

隔两至三天，继续发送短信或张贴通知：*号**业主，您户物业服务合同纠纷案件，今日下午5点前将依法向**人民法院提起民事诉讼,请求法院判令支付全部诉讼标的，及由此产生的律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等款项。同时不排除向人民法院申请财产保全,请求法院依法查封、扣押、冻结债务人相应金额的财产（包括但不限于房产、车辆、存款、股票、债券等）。

择日择机，继续步骤：*号**业主，您户物业合同纠纷案例，我方多次沟通无果，根据《民事诉讼法》相关规定，我方不排除诉前根据保全人和被保全人的身份信息、送达地址、联系方式等事项，制作诉前申请书，申请对您户名下财产进行冻结保全，一旦法院作出保全裁定，将移交给执行局，执行局会在5日内开始执行保全措施。您户作为物业服务合同纠纷案件的被告方，即将被法庭传唤，如庭审中有传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的将依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条缺席判决，望您户提前备好相关诉讼材料，积极应诉！如有沟通诚意，请今日务必处理缴费。

一般到这个阶段，恶意欠费业主心里会打鼓，会有一部分人会主动与物业“求和”，谁也知道欠费真到了庭审阶段，无正当理由真得不到法院支持的，这时物业见好就收即可。

但我们不排除还是有极少数人仍然“负隅顽抗”。

这时重点来了，据这位小伙伴讲，他们物业法务的经验是，这时候会把“立案通知书”和“判决书”隐藏关键信息发到业主群里，然后告诉不交费的业主，小区恶意欠费已有最新的判决裁定下来了！这时候如果物业能找到一些“自愿曝光”自己的“小马甲”在群里再打个配合，效果会更好。

听完他的电话，我认为，此方法甚好，第一物业尽可能团结了能团结的人，不到最后不真撕破脸，为后面物群关系留了一手，第二让欠费人在群体里直观他人的行为所带来的“严重后果”，“确定”了对自己不利的“事实”，“从众”可最大化减少对自我的伤害，因为是人总不能“明明知道前面是火山，还想继续跳”！第三这种“立案通知书”和“判决书”好比“核威慑”，趋利避害是动物的本能，谁也不想赌真假去试探会不会炸到自己！

物业小伙伴跟我说，每年他们采用这种方法都能“唬”住一部分人最后时刻缴纳了物业费。

我最后问，有没有还有“唬不住”的，小伙伴表示，有，但凤毛麟角，遇到这样的只能是“真刀真枪”干了，因为我们该做的都做了，该说的都说了，怎么都不交怎么都不满意，对付这种“顽石”，真得上诉讼才有用。

END

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