物业费催收：因人施策（2）

楼市 2024-12-13 08:31 湖北

我们继续探讨物业催收中的“因人施策”。

在某些小区，有很多沿街商铺或者底商，大部分商户其实还是在道上，知道和气生财，现在生意难做，没必要为了区区物业费被物业天天盯着影响本不好的生意，物业人只要多去几次，往往商户们也就“缴械投降”，但也有些商户就是不交物业费。

举例说明，某小区门口便利店属于“强动”人员，就是不交物业费，新来的物业公司保安队长以前也是走南闯北的江湖汉子，他知道这种便利店里有很多过期和假冒伪劣产品，比如不知名的作坊面包和红牛，他说一般而言，红牛除了你在大超市能买到真货，小便利店里的红牛几乎都是假的，于是保安队长去小店收费时对老板说，你的红牛有问题，一句话便吓得便利店老板连连求饶，说大哥别整了，都是道上混得，于是保安队长说，你把物业费交了，我们谁也别为难谁。便利店老板听罢也只能乖乖交费，没办法啊，除非你不卖假货，否则随时有把柄捏在物业手中。

是的，物业人一定要留意并善于发现业主的秘密，看破不说破，一旦对方突破底线，那就别客气，察人见物很重要。

再举例说明，某小区业主是开锁小贩，会开锁的人大家都知道流里流气的偏多，物业通过渠道得知他干开锁并未在派出所备案，于是便设局，让人冒充业主给他打电话开锁，等他正在耐心开锁时，让真业主从里面把门打开抓他个现行，然后假装吵闹要报警，这下好了，因为他知道警察来了估计吃不了兜子走，于是连忙求饶，这时物业“正巧”巡检过来，便假装帮他打个圆场，开锁小贩感激涕零，然后物业语重心长的“教育”他，在自家小区开锁你得找物业啊，这样你生意不是更方便更没风险？！开锁小贩一听也对啊，物业这是真帮我忙了，没等客服开口，他便主动送上物业费。

物业人要善于利用秘密为你所用，主动出击，做到声东击西。

再讲一个物业以攻为守的故事。

某业主是学校老师，属于物业“强动”对象，怎么办呢？我们了解这位老师特别拉不下面子，于是物业便在某工作日16点，带上鲜花和水果，当然还有打印好的物业费发票，项目经理亲自去学校慰问他，然后给学校门岗的保卫说，这是某某物业公司送来的慰问礼物，这保安说怎么物业公司也给老师慰问啊？项目经理说，感谢这位老师带头交物业费！后来这位老师下班，学校门岗拦下老师的车，把礼物和发票众目睽睽下交给他，这种情况下老师笑也不是哭也不是，最后乖乖交上物业费。听说现在这所校园里还流传着物业公司给老师送慰问的故事。

类似的故事还有物业送大米送到业主上班所在地等。这种方法实施后既给足了业主的面子，同时也能让其感受到无形的压力。

写到这里，小木忽然想起有次培训，某物业公司老总讲起一案例，就是只要项目上业主来交物业费，不管是线上还是线下的，物业项目经理在征得业主本人同意后，都会跟缴纳物业费的业主进行合影留恋，并做个合照相框作为礼物送给业主，其实也是抓住人性中虚荣感作文章，因为对老百姓来讲，缴纳物业费，物业给足业主尊重和感激，无论是言语上还是其他，至少在那一刻觉得物有所值！

再举一例，某小区消防系统瘫痪，业主以安全感缺失为由，形成群体抱团不交物业费，物业公司怎么破局呢？

物业首先安排自己人向消防部门举报物业，然后消防来一看，你这不行啊，也是大笔一挥，罚款5万，然后物业便把消防罚款的单子往群里一丢同时园区公示，说这次罚款物业先帮大家垫下，但接下来物业肯定不再垫了，物业项目经理说，接下来我们要启动大修基金修复小区的消防系统，这时无不例外有业主群里跳出来表示反对，物业也不急，把明确反对的意见人全部截图记录下来，然后项目经理把是否启动大修基金修复消防系统的表决明细清单打印好，并提前安排物业的中坚客户去签同意字，而那些在群里跳得凶说不让用大修基金的业主先都跳过，等大部分业主都签完字后，他们再去找那些“刺头”业主签。

这时戏剧性的一幕出现了，很多当初群里跳得凶的也不跳了，看着那些白字黑字，除了极少部分不低头外，其他都随了大流。表决结束后，物业公司把表决表做了敏感信息隐藏后，丢到业主群里，那些“刺头”业主一看某些自己人都返水了，再看大多数业主都同意了，为了获得身份认同，他们便甩起锅来，对着当初的自己人开喷，于是群里一片谩骂谁谁汉奸谁谁物业的走狗。

物业通过这种策略不但成功瓦解了对方的抱团效应，顺便还解决了消防问题，同时，这份意见表还帮社区街道解决了头疼的投诉的问题，因为投诉的人就是那些吵闹着不肯动用维修基金解决消防问题的人，或是自己打自己脸的人，一举多得！

是的，物业人有时候要主动出击，要善于转移矛盾，发动群众斗群众，你不是不愿意签字吗？那就让群众“逼”着你签字！你不是喜欢打12345投诉政府不作为吗？那就拿着证据甩你脸上！是你自己应该履行的义务没有履行造成相关系统没有正常发挥作用，不是物业公司和政府部门！

其实，我一直认为，物业公司与政府街道部门是一条战线的，同时，物业公司要学会跟街道“讨价还价”，善于利用外部力量，成人达己。

举例说明，疫情期间，某街道要求物业公司双岗制，物业公司说，我们没钱啊。街道问，为什么没钱啊，物业说，物业费收不上来啊，街道一想，也是，总不能既要马儿跑又要马儿不吃饱吧，于是街道便下场帮助物业公司收费起来，行政部门介入就是好使，物业公司立马收来了钱，按照街道办的要求进行了双岗配置，双赢。

是的，有时候借助外部力量，或应尽外部变量，利用政府部门天然的行政优势达成自己的商业目标，很有用很有必要。除了借助街道办，住建的力量外，还可以借助派出所，人民调解员的力量，当然，前提必须是双赢，否则，人家凭什么帮你呢？

对付欠费“精神领袖”人物，物业公司可以采用“离间计”进行操作，记住，“精神领袖”越在乎的就是他的弱点，鉴于文字不适合表达，这里不做过多描述。

最后，我们讲一讲物业费诉讼，记住一点就行，诉讼要么不搞，要搞就要确保结果100%成功，否则你一旦搞不成功，后面就是雪崩的开始。诉讼就像核弹，搞不好会把自己也炸了。

关于物业费催收故事，催收策略和手段，还有很多很多，建议物业的小伙伴有空多看《孙子兵法》、《36计》、《春秋左传》、《资治通鉴》，相信你对人性了解越透，就越能成事。

END

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