前 言
本文节选自中原集团研究院2024半年度报告“《沉舟侧畔千帆过》——第三章，各城救市政策效果分析：城市分化显著，持续时间有限”，有删节。
517新政是本轮地产下行周期以来，中央层面首次在需求端释放宽松信号。但在城市层面，517新政前各地已出台大量宽松政策，但不同的城市政策效果差异很大。在下一篇文章中，我们会介绍不同城市在新政前后的市场变化，并探讨政策效果差异背后的原因。
效果：城市间分化显著，持续时间有限
517新政是本轮地产下行周期以来，中央层面首次在需求端释放宽松信号。在城市层面，517新政前各地已出台大量宽松政策，但不同的城市政策效果差异很大。
我们整理了2024年以来，重点一二线城市出台的主要房地产相关政策，以及其对应的新房/二手房成交量变化。
图1：2024上半年主要一二线城市房地产相关政策与新房/二手房成交面积变化
数据来源：中原地产研究院
如图1所示，从政策对二手房成交量的提振效果来看，深圳、上海、广州、杭州效果非常显著，深圳在分区优化政策后4周成交量上升超50%，上海在527新政后上升56%，广州在限购放宽后上升32%。其余城市在政策后成交量升幅普遍低于10%，政策效果不显著。
新房市场由于受开发商供应节奏等影响，销售数据未必反映真实需求情况。在排除房企半年度业绩周期、2月春节低基数等特殊情况后，大部分城市救市政策对新房成交量提振效果较小，深圳、杭州、重庆效果相对显著。
盘点：2024上半年主要政策评分
我们综合各城政策市场前后成交量变化，购房者、房企市场预期变化、政策持续时间，对政策市场效果进行评分，最高为5分，最低则为0分。
图2：对市场有拉动效果的政策
数据来源：中原地产研究院
政策主要内容一列中，粉色底纹代表综合政策；蓝色代表信贷政策；黄色代表限购限售放宽政策；灰色代表其他，如购房补贴、以旧换新等。
图3：效果不明显的政策
数据来源：中原地产研究院
图4：决定城市分化的主要因素综合评分（得分较高的部分城市）
数据来源：中原地产研究院
判断决定城市分化的主要因素由主要有：1.城市基本面（人口）；2.市场透支程度与库存；3.房价。
综合上述3个影响因素，我们将各城人口表现、新房成交透支率、库存、房价水平等数据标准化后，对各城进行综合打分。评分最高的城市如图4所示。
解析：城市基本面很关键，组合政策更胜单项
效果较好的政策通常符合以下特点：
1.城市本身基本面优秀。同样的利好政策，在惠州、中山、沈阳等弱二、三线城市收效甚微，但在一线城市或杭州等强二线城市则能显著拉动成交。在投资预期消失的市场环境下，只有自住需求才能支撑市场回暖。而自住需求和人口增长强相关，取决于城市基本面。我们曽在2023年年刊中根据人口、新房库存、透支率、房价等多个维度的指标为各个城市的市场打分，作为后市预测的依据，这一得分同样可以作为政策效果的参考依据，详见图4：决定城市分化的主要因素综合评分。
2.强力政策集中出台，切实降低购房门槛，短期内激发大量潜在需求，才能保证成交复苏，从而带动预期回暖。图2：对市场有拉动效果的政策中效果得分较高的政策普遍为覆盖面广的综合政策包，典型的就是上海527新政，一次性覆盖了限购、信贷、以旧换新、多孩补贴等多个领域，市场情绪快速回升，带动6月二手成交量创近年来新高。2023年以来的市场实践已经证明，单次挤牙膏式的政策对市场药效很差。一线城市在5月之前均已出台过放宽政策，比如上海放宽外环外限购、北京放宽五环外限购，最终效果微乎其微，二手房成交量、领先指数等基本没有变化。但上海527新政，北京626新政一揽子落地后，二手房成交量迅速上升。只有成交量企稳，价格才有望止跌，市场预期才能企稳。
3.降低购房成本政策效果最明显，根据不同类型的政策对市场的提振效果得分均值来看（仅计算非一线城市），综合类政策得分第一（1.3分），信贷类政策得分第二（0.8分）。而限购、限售放宽类型的政策均分（0.3分）显著低于综合和信贷类政策。政策效果持续时间均值的排名也是如此。这说明只有切实降低购房经济压力，才能起到提振市场的作用。仅放宽限购在当前的下行市场环境下无法吸引购房者入市。
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