本期楼市 五大关键词
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政 策 瞭 望
上半年政策小结
2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，政策聚焦“稳市场、去库存”两大方向。4.30政治局会议为今年房地产调控政策定调“消化存量、优化增量”，开启新一轮降库存；517央行三连箭开启“双降”模式；6.7国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号。
地方层面：央行三箭齐发后，各地积极落实新政。在信贷方面，包含一线城市在内，均落实新政降首付比、降利率、降公积金贷款利率；在限购方面，全国仅6城未取消限购。另外，多数城市继续通过“以旧换新”、优化公积金、发放购房补贴等方式促进购房需求释放。此外，杭州、苏州、武汉、南京等城市出台购房即可申请落户政策。
后续政策展望
7月即将迎来重要会议，房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。预计一线城市或将继续优化限购政策，以旧换新、降低交易费率、一二手交易与保障房结合等方面政策支持力度有望加大；二线城市在公积金贷款额度、降低交易税费、加大购房补贴等政策依然具备空间。另一方面，随着融资协调机制大面积铺开，多地宣布启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作，或将进一步提振市场信心。
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市 场 评 析
市场小结
土地：2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降，土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。
新房：政策利好逐步兑现，叠加房企进入上半年业绩冲刺阶段，40个重点城市6月份新房成交量明显回升，新房经理人的市场信心由上升转为平稳，客户来访热度呈现回升态势。
二手房：上半年以来，一线城市二手房市场整体呈现“以价换量、量升价跌”。6月北上广深二手房市场成交量均回升明显，尤其是北京626新政落地，市场预期将较前期进一步改善，成交量得到进一步提升。整体而言，在当前依然是买方市场的环境下，以价换量仍是主流。
后续市场展望
土地：房企投资将继续聚焦，土地成交的城市集中度会进一步提升，在供给端，热点城市的优质地块可能会带动土地市场的逐渐复苏。
新房：2024年上半年政策频发，显示中央稳楼市去库存的决心。7月虽是传统淡季，但如果有政策利好，新房市场或将迎来边际改善，延续复苏态势。整体而言，7月以稳为主。
二手房：上半年二手房市场受政策利好，市场活跃度明显提升，成交量上升明显，预计7月随着政策效应逐渐减弱，成交量以稳为主。
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房企扫描
6月房企小结
2024 年上半年，TOP100 房企销售总额为 20834.7 亿元，同比下降 41.6%，降幅较上月继续收窄 3.8 个百分比。其中 TOP100 房企 6 月单月销售额同比下降 19.55%，环比增长 26.05%，均较五月份有所好转。销售额超千亿房企6家，较去年同期减少1家，百亿房企44家，较去年同期减少34家。TOP100 房企权益销售额为 14641.6 亿 元，权益销售面积为 7961.5 万平方米。
房企融资：6月百强房企境内债券融资总额环比大幅上升，债券融资平均利率小幅降至2.49%。
房企展望
从房企来看，稳市场、去库存政策有望继续发力，在此背景下：
一是政府收储未售新房、国企收旧换新等模式逐步落地，未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实，预计将对房企去化库存到积极作用。
二是加强促销，在外部环境进一步改优化下，预计房企加快促销力度，抓紧机会推动销售增长，并持续提高产品力，打造符合市场需求的“好房子” 。三是顺应时代发展，加强拓展轻资产业务机会，其中地方国资托底项目、保障性住房项目等具备较大代建空间和机会。
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