本期楼市 五大关键词
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政 策 瞭 望
4月政策小结
中央政治局会议重磅发文，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。在供给端，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。在需求端，继续因城施策，释放住房需求，以消化存量房产、优化增量住房。
地方层面：政治局会议定调后，各地政策不断优化，北京、深圳一线城市优化限购政策、杭州、西安、成都、长沙热点二线城市全面取消限购。其中力度较大的就是杭州全面取消限购且优化首套信贷政策，释放积极信号。此外，多个城市继续通过取消首套房贷利率下限、“以旧换新”、优化公积金、发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
后续政策展望
从中央政治局、央行相关会议内容上来看，在“消化存量、优化增量”的政策指引下，在需求端的政策力度会持续加大，会继续优化购房政策、因城施策精准实施差别化房贷政策。
为了响应政治局会议精神，预计一线城市或将继续优化限购政策，新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面政策支持力度有望加大；二线城市在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。另一方面，随着融资协调机制有序推进，“白名单”项目覆盖面持续扩大，将进一步提振市场信心。
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市 场 评 析
市场小结
土地：4月土地交易量环比小幅上涨，但300城涉宅用地成交量仍处于低位，除了一线城市平均溢价率4.45%，其他城市绝大多数都以底价成交，土地市场延续冷清态势。
新房：40个重点城市4月新房成交量、开盘认购率均低位徘徊，周成交量仍处2019年以来低位。但随着四月底政治局会议定调后，各地限购松绑潮再起，新房经理人的市场信心微升，客户来访热度回升。
二手房：小阳春后，随着政策边际效应衰减和高性价比房源的消化，4月除深圳成交上涨外，北上广成交量环比下降2%-16%。二手房价格仍未走出下行通道，业主议价处于弱势，成交仍是“以价换量”。
后续市场展望
土地：自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》将直接影响众多城市的土地供应量和供应结构，预计今年的土地交易量将大幅下降，房地产市场以消化存量房产和优化增量住房为重点。
新房：政治局会议定调“消化存量、优化增量”，各地政策陆续落地、刺激需求。一线城市松绑潮释放积极信号，多个热点二线城市全面取消限购，叠加各地“以旧换新”政策，新房市场有望迎来边际改善，5月份成交有望提升。
二手房：虽然4月份成交量有所回落，市场预期弱复苏，但随着各地政策陆续落地，市场信心有望回升，预计5月份二手房市场在“以价换量”下将维持一定活跃度。
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房企扫描
3月房企小结
房企头部格局改变，保利、中海继续保持遥遥领先，万科延续第三。从流量金额看，保利1-4月份销售960亿，稳居榜首；中海以820亿排名第二，较去年上升2位；万科779.8亿滑至第三；绿城720亿位列第四。
从权益金额看，中海（ 771亿）、保利（691亿） 、万科（507亿 ）稳居前三，华润以504亿位列第四。
房企融资：4月百强房企境内债券融资总额为394.6亿元，环比小幅回落。行业债券融资平均利率2.79%，降至近年的最低。
房企展望
4月楼市表现未能延续3月份态势，TOP房企4月业绩同、环比均大幅下滑，楼市的小阳春没有如期而至，随着上市房企第一季度财报的披露、叠加万科的财务危机，多家房企遭遇国际评级机构下调评级，行业困难越发显现。
随着4月底中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施会议强调，要持续防范化解重点领域风险。本次会议释放了积极信号，多地放松甚至取消限制措施，预计这将有助于改善房企销售端和融资端的压力。
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