前 言
本文节选自中原集团研究院2024半年度报告“《沉舟侧畔千帆过》——上半年救市政策效果盘点”，有删节
2024上半年，全国房地产市场仍然处于下行调整过程中。以517新政为标志，房地产政策出现重大变化。这是本轮地产下行周期以来，中央层面首次从需求端入手稳定房地产市场。改变了原有因城施策框架下地方政府主导救市的做法。受此影响，房地产市场出现积极变化，6月主要城市一二手住宅销售面积均有环比增长。我们盘点了2024上半年从地方到中央各类救市政策的效果，希望藉此帮助我们在多变的行业大环境下，更准确的判断未来市场的走向。
在2023年初，我们在年度报告中曾对房地产政策作出如下判断，时隔一年半后回头来看，截至2024年6月底，我们预测的第一部分政策已基本全部落地，显示出我们对市场基础以及政策方向的判断符合实际。
517新政满月效果总结
517新政后一个月，我们调研了主要一二线城市，了解新政后市场变化情况。考虑到政策从落地到产生效果是一个渐进过程，因此，本次调研仅代表新政一个月后的阶段性效果，主要适用于城市间横向对比，而非新政的最终效果，特此说明。
1.新政效果主要体现在一线及少数强二线城市，如上海、深圳、杭州新政后二手房成交量有显著增长；
2.新政对二手房市场的效果优于新房市场，显示购房者对新房仍有顾虑；
3.政策主要通过城市基本面起作用，基本面主要体现在人口增长，如沪深杭对外来人口的吸引，使得新政后市场成交量增幅明显；
4.新政效果基本符合预期，在叠加了房企冲刺上半年度业绩的情况下，6月重点城市新房销售面积环比增幅30%，二手房销售面积环比增长14%；
5.虽然6月市场表现良好，但7月初市场热度已有明显回落，即便是对新政反应强烈的一线城市上海也不例外。
从517新政后一个月的效果可知，现有政策力度尚不足以改变市场下行趋势，后继还需进一步稳需求政策。但517新政意义对于市场的意义主要在于确定政策方向，而不是力度一步到位。6月7日国常会表态将“继续研究储备新的去库存、稳市场政策”，显示存在后继政策空间。
2024上半年主要城市救市政策与市场表现分析
过去三年间，房地产行业处于剧烈调整中。我们在2024年初发布的年度报告《寻找市场的底部》中，对市场长周期宏观层面做出基本的判断，预判了全国新房销售规模，一二线城市住房需求总量，以及房价三大指标底部位置。当时我们的判断是，除了一二线城市住房需求总量可能见底外，另外两大指标远未见底。今年上半年的表现，验证了我们的判断。
在宏观方面的判断外，房地产市场微观层面的研究，即各城市表现的差异，主要受政策与城市基本面的相互作用。因此，我们盘点了上半年主要一二线重点城市出台的各项“救市”政策（包括517新政）与市场表现之间的关系，试图在微观层面，寻找各城市房地产市场表现的决定因素。在此基础上，我们也可以对未来政策方向有更具体的期待。
在本次调研的25个重点城市中，2024上半年落地了100多项房地产救市政策。调研内容涉及市场一线专业人员对政策力度、市场信心、房企信心的主观评价，也包括政策前后市场新房、二手房成交量的量化对比，以及其他可能涉及的方面。
图1：2024上半年主要一二线城市房地产相关政策与新房/二手房成交面积变化
数据来源：中原地产研究院
政策盘点的主要结果如下：
1.100多项政策中，对市场有中等以上（5分制中3分及以上）效果的政策仅15项，基本没影响的政策达64项；
2.政策效果最明显前10位几乎全部为一线城市和杭州，二线城市中仅东莞一城入选；
3.有效政策对市场影响持续时间均值为2.9周，时效不足一个月；
4.解除限购类政策主要对一线及少数强二线城市有效，对大多数二线及以下城市效果不明显；
5.根据不同类型的政策对市场的提振效果得分均值来看，综合类政策得分第一（1.3分），信贷类政策得分第二（0.8分）。而限购、限售放宽类型的政策均分（0.3分）显著低于综合和信贷类政策。政策效果持续时间均值的排名也是如此。
综合以上结果，对各类救市政策效果的主要结论如下：
1.从市场成交量变化来看，针对需求端的政策效果好于供应端；
2.政策效果主要决定因素是城市基本面；
3.能实际降低购房者成本的政策，如降息降税，效果好于解除限制类政策，如限购、限售放松；
4.多项政策集中出台效果好于单独推出，同时推出包含各类救市政策的一揽子综合性政策效果最明显。
关于救市政策效果分析的更多细节，详见中原集团2024半年度报告“《沉舟侧畔千帆过》——上半年救市政策效果盘点”。
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