本期楼市 五大关键词
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政 策 瞭 望
5月政策小结
中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。消化存量房产已成为房地产政策的重心之一。一方面，央行三箭齐发，降首付、降利率、设立保障性住房再贷款；另一方面，住房城乡建设部和自然资源部等部门出台一系列政策，切实做好保交房工作配套政策有关情况。
地方层面：央行三箭齐发后，各地积极落实新政，在信贷方面，一线城市除北京外，均出台新政降首付比、降利率；其中力度较大的就是上海的“沪九条”，含优化限购、信贷、公积金等方面，释放积极信号。此外，二线城市继续通过降首付比、取消首套房贷利率下限、“以旧换新”、优化公积金、发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
后续政策展望
从针对消化存量房产，中央最新部署上来看，结合近期推出的放松限购、设立保障性住房再贷款、降低房贷首付比例、推动房贷利率下行等一系列措施，显示出中央稳楼市去库存的决心。预计一线城市或将继续优化限购政策，城中村改造、以旧换新、一二手交易与保障房结合等方面政策支持力度有望加大；二线城市在公积金贷款额度、降低交易税费、购房补贴等政策依然具备空间。
另一方面，随着融资协调机制大面积铺开，多地宣布完成第二批“白名单”项目的筛选和推送工作，将进一步提振市场信心。
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市 场 评 析
市场小结
土地：5月土地交易量环比小幅下跌，300城涉宅用地成交处于低位，尤其是三四线土地成交量锐减，土地溢价率持续走低。
新房：40个重点城市5月份虽推盘套数减少、新开盘认购率低位徘徊，但随着517央行新政定调后，各地开启降首付降利率模式，市场向好，新房成交量明显回升，新房经理人的市场信心回升，客户来访热度回升。
二手房：5月受政策利好影响，上海、北京二手房市场情绪回升明显，成交量温和上涨，尤其是上海月底成交量翘尾。深圳、广州二手成交量有所下降。整体而言，在当前依然是买方市场的环境下，以价换量仍是主流。
后续市场展望
土地：预计2024下半年土地市场将持续冷清，交易量将大幅下降，房地产市场以消化存量房产和优化增量住房为重点，多数开发商以应对财务重压为核心，拿地意愿低。
新房：央行三箭齐发，各地政策陆续落地、刺激需求。一线城市优化限购、降首付、降利率，释放积极信号；热点二线城市全面取消限购，降首付、取消利率下限，叠加各地“以旧换新”政策，新房市场迎来边际改善，6月份成交有望提升。
二手房：5月频发重磅政策利好，市场预期显著回升，市场活跃度上升，预计6月随着市场逐渐进入政策效果的兑现期，成交量有望回升。
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房企扫描
5月房企小结
房企头部格局改变，保利和中海稳居前二，中建壹品首进T20。
从流量金额看，保利1-5月份销售1313亿，稳居榜首；中海以1017亿排名第二，较去年上升2位；万科1013.7亿第三；绿城987亿列第四。从权益金额看，中海（ 965亿）、保利（956亿） 、万科（659亿 ）稳居前三，华润以649亿位列第四。
房企融资：5月百强房企境内债券融资总额同环比都大幅下降，债券融资平均利率小幅上升至2.93%。
房企展望
5月楼市政策大放异彩，连续推出放松限购、设立保障性住房再贷款、降低房贷首付比例、推动房贷利率下行等一系列措施，但政策重点在于刺激消费端、去库存，要传导到房企的拿地投资意愿还需要假以时日，因此TOP房企的重心还在缩减规模、加强去库存、“过紧日子”，但目前各大信用评级机构正在逐渐恢复对房企的信用评级展望，展望逐渐稳定。
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