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来源 | 樱桃大房子
责任编辑 | X博士
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最近有一个讨论“提前还贷的人后悔了吗”？突然就窜上热搜了！词条介绍说因为现在存量房贷利率下调了，所以上海张女士后悔之前的提前还贷，另外也不建议大家继续提前还贷。很快，我也看到了不少媒体跟发“提前还贷后悔”的文章。尴尬的是，评论区全翻车了，大家都在后悔，后悔怎么没有早点还！！！我看了微博、知乎、小红书相关的帖子，下面评论都在说提前还贷有多香，并认为目前对于底层普通人而言是依旧是最好的理财方式。也是因为提前还贷后，大家才能享受到了无贷一身轻的生活，人生得以重来一次。我虽然是房产博主，长期依旧看好中国一二线核心区的房产，但有一说一，我是支持普通人有闲钱，且找不到好的投资渠道的，那还是选择提前还贷的好。虽然提前还贷会涉及到一个机会成本损失的问题，但是大部分的普通人，对金融领域认知不全面，道听途说的较多。普通人的资金一般是三种方式处理，存银行定期、买理财、或者拿去买基金和股票。
存银行现在利息实在的低的可怜，定期五年也只有2.5%左右，存量房贷利率大部分是3.4%，相较之下提前还贷更香一些。以前普通人还有一个选项，购买理财产品，但这几年理财要不暴雷，要不血本无归，现在基本都提前赎回了。购买基金股票也是两眼一抹黑，都不能说投资了，完全就是投机，甚至是赌博行为。有很多家庭因为妻子或丈夫炒股甚至把房子都亏掉的，有这钱还不如老老实实的先把房贷还完，让家人有一个实在安乐的窝。当然要是你要是长期看我们文章，具备一定投资思维的，也懂得这里面的逻辑运行的，胆子也够大，那的确可以不用着急提前还贷。现在市场的风向已经发生变化了，手上留着现金可以随时抄底。其实提前还贷的行为并不是这几年才有的，一般来说只要我们的存量房贷利率大大高于新的贷款利率时就会出现。上一次出现提前还贷潮还是2016年到2017年，后来随着房地产逐渐回暖，按揭贷款利率逐渐上行，提前还贷潮才告一段落。而如今，我们又经历同样的事情，2022年后按揭利率断崖式的下降，这边lpr下降，那边各地的房贷利率加点取消，甚至取消了利率下限。
看到如此巨大的利差，再加上这几年普通人也没有太多的投资渠道，所有的资金全都涌入提前还贷浪潮中了。最夸张的时候，是在今年2月份，居民房贷的早偿率，这个指标是反映的是还款比例，在4月达到37％的历史高位。也就是说10个人里面就有近4个人提前还贷，中国有4.2亿“房奴”，这个提前还贷的规模是很恐怖的。2022年的时候，全国个人住房贷款余额为38.8万亿，从22年开始一路下降，全是负增长。今年已经连续三个季度负增长了，第三季度最新数据已经出来，个人住房贷款余额37.56万亿元，同比下降2.3%。有的人选择一次性还完，有的一万、五万的还，总之大家都生怕自己多亏一分的利息。这种提前还贷潮银行按也按不住，一直想办法通过各种手段阻碍大家申请提前还贷。老话说得好，堵不如疏，只要有其他收益率更好的投资，提前还贷潮自然就会减少。10月份起，也就是924新政和926zzj会议之后，国泰君安一份统计数据指出，提前还贷的比例正在快速下降。目前已经跌到历史最低位附近，无比靠近2020年的历史最低值。而10月份，一二线楼市成交和股市都迎来了一波上涨。
也就是说，如今开始有一大半的人认为投资股市，或者购买一二线的房产，带来的投资回报率会更高。所以大家都停止了提前还贷的行为，把钱挪去了其他地方。说到这里，我还想到了最近还有一个数据也出现了异动。
居民的存款：10月居民存款单月竟然减少5700亿。这个信号非常关键，钱是最老实的，钱在哪，屁股就在哪。我们一定要时刻关注资金的流向，很明显现在大家一方面减少提前还贷，一方面存款还减少了，钱到底去哪里了？自从9月份开始，高层的风向已经发生改变了，无论是房地产还是股市，都有一股蓄势待发的劲儿。今年10月，股票新开户685万户，为历史单月第三水平。与此同时，非银行业金融机构存款暴增，也就是大家存进证券公司的钱，增加1.08万亿元，同比多增5732亿元。房地产方面，一线北上广深，而南京杭州成都成交量放量，全都创下今年的新纪录。深圳的松绑限购还吸引了全国投资客进场抄底，今天我还看到了成都11月份二手房成交2.5万套，创下20个月来的新纪录。虽然现在依旧很多人不看好房地产，但同样的，也有一批人已经提前进场了。
除了第一次上车的刚需外，我了解到的，还有大量的改善客户也在琢磨着换房。现在一线城市都在修改更新设计规范，很多新房产品和以前完全不是一个量级的。尤其是户型新规后，对阳台和飘窗的要求都放松了，一些新房得房率算上高赠送快接近100%，完爆现在的二手房。同样的单价，你是选择得房率超高的新房，还是使用面积打了8折的二手房呢？目前部分广深都开始执行户型新规了，这也是未来的一个大趋势。只要你去看过这些房子大概率都会心动换房，其实我也建议大家在资金预算充足的情况下，赶紧把现在老旧的房子置换成新规后的产品。未来的房地产市场，分化会越来越严重，不仅城市之间分化，产品之间也在分化。房子就是我们国人最大的财富载体，守护好自己的房子，才能真正守护财富。
