大家好，我是七喜。
地产公司债务重组进入深水区。
聊两个自洽的小逻辑，
如有雷同，概不负责哦。
【民企背债人】
壳公司收上市公司股权。
注：境外壳公司难查难追。
对倒资金，境外受让，境内返钱。
壳公司等于免费白得一家上市公司。
左手多次展期重组，压榨债权人。
右手拿资产卖国资，或囤着等风来。
左右手顺利，盘活上市公司谋发展。
左右手不顺利，山里找个新背债人。
【国企背债人】
国企壳公司受让民企资产包（含债）。
银行初始债权10e，再放10e给国企。
等同于国企总债20e，8年后再还本。
银行在8年内不用计提不良了，
8年后还是肉烂锅里，经办人免责。
8年内资产增值1倍以上，皆大欢喜。
8年内资产无显著变化，再展期8年。
不管民企背债人还是国企背债人：
都是在赌3-5年以后的地产新周期。
但他们赌输了也不怕，没什么损失。
他们赌赢的自信来自于哪里？
①赤字与通胀。
物价涨，材料涨，人工涨，房价涨。
②供需新平衡。
政府回购土地/收购住宅，减少供给。
央行降首付款和贷款利率，增加需求。
人口持续流出的三四线，供需很难平衡。
虹吸三四线的一二线，新平衡已露雏形。
简言之：
①一二线的房地产市场止跌回稳。
政府回购待开发土地、国企收购住宅做保障房，市场供给越少，预期转折越快。
日本当年没有地方政府做市，但我们有。
②土储一二线的房地产公司有重组价值。
重组次数越多，重组条件越差，新股东潜在收益越可观。债权人讨不到什么好处。
③富豪以外无中产，一线以外无市场。
中产多有负债，财务稳定性差。
三四线人口流出，做市前提不成立。
