今天，又出来了一个参考利率，叫“商业性个人住房贷款加权平均利率”，
人民银行官网增也设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”。
10月31日，该栏目公布，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。
据报道，每年1月、4月、7月、10月末，中国人民银行会公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
不是已经有LPR了么？为何还要设置新的利率。
就在今天，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行今天（31日）发布公告，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
中国工商银行关于完善个人住房贷款利率定价机制有关事项的公告
尊敬的中国工商银行客户：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，助力深化利率市场化改革，促进房地产市场平稳健康发展，我行认真落实中国人民银行《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（中国人民银行公告〔2024〕第11号）相关要求，积极依法完善商业性个人住房贷款（简称“房贷”）利率定价机制有关事项。现将相关事宜公告如下。
一、适用范围
我行已发放的以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率房贷业务。
二、利率定价调整规则
（一）存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限（如有），具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。
（二）存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。存量房贷调整重定价周期后，原贷款合同每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。
（三）对于固定和基准利率的存量房贷，客户需先向我行申请转成浮动利率，以最近一个月LPR转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限LPR的差值，再申请按上述规则进行利率定价调整。利率定价方式转换后，重定价日为定价转换申请日，客户不可再申请转回固定利率或基准利率定价。
（四）北京、上海、深圳等地区的二套房贷，如符合“二套转首套”房贷条件的，客户可向我行申请“二套转首套”，经我行审核符合条件后转成首套房贷，再按上述调整规则进行利率调整。“二套转首套”要求以当地政策为准。
三、申请渠道和生效时间
（一）客户可于2024年11月1日（含）起线上通过我行手机银行“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行申请调整利率加点值。审核通过后，新的利率加点值即日生效。
（二）我行将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，客户可通过我行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后，新的重定价周期即日生效。客户也可按上述时间安排线下咨询贷款服务行。
（三）当前以固定利率或基准利率定价以及“二套转首套”业务，客户可于2024年11月1日（含）起线上通过我行手机银行“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行提出定价方式转换、“二套转首套”申请。审核通过后，如符合上述利率加点值调整规则，可继续申请调整利率加点值。
四、温馨提示
（一）为维护您的权益，请您关注人民银行发布的上季度全国新发放房贷利率，如符合调整条件，可向我行提出申请。
（二）调整成功后，您可通过手机银行“贷款-我的贷款”栏目查询贷款相关信息。如您对利率定价调整事宜存在异议，可联系贷款服务行。
（三）利率定价调整不收取任何费用，请勿相信我行以外人员的电话或短信，谨防电信诈骗。
（四）如您的联系方式发生变更，请及时联系贷款服务行更新。
（五）我行整理了个人住房贷款利率定价调整的常见问答，您可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号—“金融-个人贷款”或登录我行手机银行查阅。
感谢您一直以来对我行的信赖与支持！
中国工商银行股份有限公司
2024年10月31日
根据公告，对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。
全国新发放个人房贷利率平均加点值为中国人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上lpr均值。如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。
根据该公式和人民银行刚刚公布的3.33%，可以很轻松计算出
上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值
=3.33%-（3.85%+3.85%+3.85%）/3=3.33%-3.85%=-0.52%
就是-52个BP，加上上限30个BP为-22个BP。
换句话说，如果现有利率是LPR减点不足22个BP时，都可以申请调整减点到22个BP。
北上深有最低要求暂时除外。
减点是按照最新的LPR，我们知道10月20日公布的五年期LPR又降低了25个BP至3.6%，所以利率可以降至3.38%，当然生效是根据下一个重定价日。
真的很绕，笔者也看了半天才明白。比较担心的是借款人会不会搞明白主动向银行申请，还不如银行直接一把操作掉算了。
还有个大的改变是重定价周期也不再局限于一年了。房贷重定价周期很快会有三种方案：
每3个月、6个月、1年。
这里肯定有很多人纠结怎么选，因为房贷存续期间只有一次机会。
笔者给的建议是如果预测未来房贷利率还要降，那当然选3个月为好，因为重定价周期越短，越早会享受到利率下调重定价带来的好处。
如果预测未来房贷利率会上涨，则选1年为妙，毕竟能多享受低一点的利率则更是上策。
因为未来很长，未来的事怎么演变谁也不知道，充满着不确定性，所以你看，央妈和银行千方百计的把长期限的房贷转换为浮动利率贷款。
原理是通的，你占了便宜，银行肯定吃亏。
但凡做生意只有错买的，没有错卖的，
当然如果你说你不是经济学家，无法判断未来，还是很纠结~~
那么把房贷提前还掉更好，人生就没有选择的痛苦了！
中国台湾近20年房贷利率也是经过了长达8年的不断下跌，稳定在1.3%左右，从2022年开始又开始了上涨，目前涨到了2.19%左右。
所以预测未来，如果让我选，就选中间的6个月，少赚也不会亏哪去。
按照工行的公告，如果更改重定价周期，重定价日的确定也有2种。
原贷款合同每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；
贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。
切记，贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。
你不能预期到利率还要跌就缩短周期，利率要涨就扩大周期，这对你来说可能是好事。
但对银行而言，你每调整一次重定价周期，银行的G33《银行账簿利率风险计量报表》就要重新算一次，虽然是系统自动算，但还是要配参数。
