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日前，华润&中能建&越秀联合体新杨思宅地设计方案已公示：
高层+叠加，所谓的高低配设置！
华润联合体拿下的这块地不便宜，楼板价达到了74425元/㎡，市场上普遍认为该盘要卖到至少12万/平以上甚至更高。
但如今规划出炉后，事实上，这幅土地日后的商品房售价，或许没有想象中这么贵！
可以做个对比：
1）土地价值对比：
事实上，在可售货值方面，两个竞品事实上在缩小！
2）未来售价：在市场没有波动的情况下，目前新杨思上园整盘均价9.9万/平，但要知道，该盘是统一的高层住宅，所以该盘都会围绕均价9.9万/平的高层建筑业态来售卖；
而华润联合体则不同，该盘讨巧的是做了高层+叠加的高低配建筑形态，会有超过一半的业态为高层以及接近一半的低密叠加别墅产品。
假设该盘的日后均价达市场预期的12万/平，那么它的高层住宅就一定低于12万/平，保守估计预计在11万/平或更低都有很大概率，那么高层住宅的价格与新杨思上园价差也就进一步缩小了。
当然叠加别墅产品则会高于12万/平，甚至会达到14万/平，进而平衡整盘12万/平的均值。
所以华润联合体项目的高层住宅价格就不会有想象中这么高！
再换句话来说，高层建筑业态以跑量为主，快速回笼现金流，而叠加建筑业态才是真正的赚钱产品。
当然，华润新杨思联合体的这幅土地价格客观上确实很贵，但同时也没有想象中这么贵，这就要看与谁来做对比了。
倘若与新杨思上园做对比，很显然华润新杨思联合体项目确实贵了一些。
但要知道，浦东新杨思板块的预期和信心很足，反衬到土地上就容易理解了，在该地块南侧还有2幅住宅用地没有拍卖，同时附近还有很多商业、办公、学校等土地。
那么随着以后的发展，这里的地价一定会水涨船高，这样来对比，华润新杨思联合体项目现在来看就是便宜的，又或者说未来这里剩下的两幅待上市的土地价格至少不会低于现在华润新杨思联合体地价。
毕竟华润新杨思联合体项目开盘后的竞争对手不是新杨思上园，而是日后还未拍卖的2幅土地（毕竟土地价格会一直涨）。
所以综合来看，现在的华润新杨思地块很贵，但今年下半年开盘后，其实就并没有想象中这么贵了！
以下是华润新杨思联合体项目介绍：
地块东侧为新杨思上园项目，地块距轨道交通6/13号线东明路站0.7公里，周边有超10条公交线路，拥有杨高南路、杨思路、东明路 等快速路。
根据项目规划设计方案：项目拟建9栋13-17层小高层、12栋叠墅以及1栋保障房。小区配备下沉式会所，小高层大部分楼栋为一层架空，局部有连廊。
据预测：
小高层主力户型为115-120㎡三房、135-140㎡四房；
叠墅面积约170-200㎡。
从区位来看，新杨思区域是内中环最接近前滩的存在，同时也是浦东内中环“3+5”重点区域最接近内环的板块。
不仅区位优势突出，新杨思交通优势也特别显著，板块内具备“三高架+三隧道+三轨道”的全维度交通网络。
三高架，包括杨高南路快速路、中环、南北高架，形成便捷的立体交通框架。
三隧道，以新杨思板块为核心，连接浦西地区，通过上中路隧道、龙耀路隧道和打浦路隧道实现快速通行。
三轨道，交通包括6号线、13号线以及规划中的26号线，进一步增强了区域交通的便利性。
从控详规划来看，新杨思区域将打造成为面向未来、面向国际的时尚文化展示区、国际消费体验区、品质生活示范区、生态智慧样板区。
项目位于浦东新杨思，距轨道交通6/13号线东明路站约0.7公里。东侧紧邻新杨思·上园，即浦发2022年9月以总价45.37亿元竞得的浦东新区杨思社区Z000602单元20C-14地块，均价9.9万/㎡。
项目东侧幼儿园已开工，预计2026年竣工；南侧九年一贯制学校已立项，预计2025年开工，2028年竣工，办学规模按27班设置，配备室内泳池。各界都对这所学校有着超高预期。
除此之外，新杨思区域还将以三个城市交通核引导人流汇聚，精心打造充满活力与魅力的可漫步式步行街区商业。
更重要的是，这里是浦东最值得期待的金色中环重点区域，兑现力非常强！
据了解，现在新杨思区域的开发，已经进入到了落地阶段。
示意图仅供参考，最终以政府相关规划部门审批及实际建成情况为准
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