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2024年上海二手房年报新鲜出炉！
2024年12月上海二手房的成交数据十分亮眼，纯住宅成交25889套（不含商业办公车位等），创近42个月（3年半左右）新高！全口径二手房成交29711套，环比上涨9.84%。
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成交篇
2024年都是哪些二手小区在大量成交？
先看近一年的月度走势，在政策的引导下，波动相当明显。
· 2024年3月小阳春，成交纯住宅17834套，迎来第一个高峰，随后逐步减弱。
· 2024年5月底沪九条新政发布，6月直接蹿升至23444套，突破2万大关。
· 2024年9月底沪七条新政发布，10月再次飙升，10-12月全部超过2万大关，12月甚至超过2.5万大关，创下近42个月新高！
上述数据足以说明新政的有效性，当下市场的购房信心也在逐步恢复，相信2025年初也会有不错的成绩！
接下来，咱们拆分一下房源特征。2024年成交的21.3万套纯住宅按环线细分，以外环为界，内外基本各占一半。
· 内环内成交了25886套，占比约12%；
· 内中环约3.6万套，占比约17%；
· 中外环接近4万套，占比约19%。
· 外郊环间则是大头，成交了约8.2万套，占比约38.5%。
从上述数据可见，当下二手买家以自住需求为导向，追求通勤和尺度的平衡，这是主流置业思路。
再从区域划分角度，来看上海各区房产成交情况如下：
· 浦东地大物博，遥遥领先，成交约4.5万套，占比约21%。
· 郊区中闵行、宝山通勤市区有优势，成交都超过2.3万套。
· 五大新城中，松江最火，成交约1.75万套；嘉定紧随其后，成交1.3万套。
· 浦西中心城区中，普陀价格有优势，成交1.2万套；徐汇范围大，成交约1.18万套。而黄浦因为价格相对偏贵，只有3千套。
接着再从面积段来看，小两房成上海二手房的宠儿：
· 建面约70-90㎡是成交最多的，超过5.6万套，其次是建面约50-70㎡，超过5万套。可见通勤时间可控的小两房是二手买家的最爱。
· 建面约50㎡以下和建面约90-10㎡的成交量差不多。
· 建面约140㎡以上改善大户型合计占比只有6%，预算较高的改善买家可能更偏好新房。
· 近5年各面积段成交占比的变化显示，建面约50㎡以下占比明显缩小，建面约70㎡以上占比增加，这也跟单价降低有关。
再看按总价细分，300万以下的房源成交超过13万套，占比超6成，刚需才是二手市场的绝对主流。
· 300万以下的房源成交超过13万套，占比超6成，刚需才是二手市场的绝对主流。
· 300-600万的房源成交合计约5.5万套，占比约四分之一。
· 800万以上数量就比较少了，合计约1.5万套，占比仅约6.8%。
从近5年各总价段成交占比的变化显示，在200万以下段，今年比去年成交增加了1.7万套，首付的降低和宽松的信贷环境，让极刚需上车的机会大大增加！
最后，咱们细分到板块，来看今年二手成交最火的前50板块。
· 第一名是南桥新城，合计5417套，基本包揽了奉贤的需求。
· 第二名是浦东金桥，外环附近的老小区动迁房成交了很多。
· 第三名是金山新城4664套；
· 第四名是松江新城中部4552套；
· 第五名是嘉定主城区4452套。
· 6-10名分别是周康、三林、浦江、泗泾和惠南，浦东的需求仍然较为旺盛！
最后附上2024年各区成交前20小区名单，看看你家或者你关注的小区是否上榜了吧~
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PART 2
供应篇
上海的挂牌量下降了吗？
以下数据来自链家，仅供参考
2024年已经过去，回顾这一年上海的房地产市场，链家网的挂牌数据为我们提供了许多有价值的信息。截至2025年1月1日，全上海链家网的挂牌数据显示，合计挂牌107433套，连续3月下调。虽然下调的幅度较少，但至少止住了持续向买方市场倾斜的趋势。
成交旺盛的情况下，下调幅度却如此之小，这表明新增的供应量（挂牌）仍处于高位。链家网每月的新增挂牌包括纯新增和重新上架两部分，我们先来看看纯新增部分。2024年3月之后，基本上每个月都有1万以上的纯新增挂牌房源，6月纯新增甚至超1.65万套，这与5月沪九条新政的出台不无关系，该政策在利好买房的同时也利好卖方，促使大家趁着新政快速出货。9月之后，新增挂牌稳定在1.2万套左右。
那么，都是哪些房源在积极入场呢？通过对12个月纯新增的14.5万套挂牌房源进行切分，我们发现了一些有趣的特征。
从环线细分来看，外环外入市挂牌的房源有67857套，占比近一半；中外环超过3.2万套，占比约22%；内中环约2.5万套，内环内约2万套。
按区域细分，浦东的新增挂牌房源最多，超过3.4万套，占比约23.5%；闵行也有1.8万套，占比约12%。在郊区中，宝山新增挂牌约1.5万套，松江嘉定新增挂牌都过万；浦西中心城区中，普陀杨浦静安徐汇都在7千套左右，黄浦只有约2.5千套。
从房龄细分，20年以上的房源是大头，新增挂牌7.4万套，占比超一半，这也使得老小区房东的竞争压力较大。
按面积段细分，建面约70-90㎡和建面约50-70㎡是大头，合计占比接近一半，这与成交的特征相似。
按总价段细分，低总价的房源是主流，600万以下占比约四分之三。
从上述数据可以看出，2024年积极进场的房东仍是置换需求为主。
最后附上最新挂牌数据下，各区挂牌量前20小区名单，看看你关注的小区是否上榜了吧~
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PART 3
价格篇
2024年房东让利多少？
特别提示：以下数据来自网上房地产，仅供参考
我们重点来看1.5万套降价房源，其中大盘的降幅绝对值在74万，降幅百分比约11%。
简而言之，1年时间还未售出的房东愿意让利打9折！
你对2025年上海二手房市场怎么看？
成交会继续火热吗？价格会回暖吗？
欢迎文末留言讨论~
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