单价已逼近30万/平，上海即将迎来“暴涨”时刻？
楼市
2024-06-26 21:23
上海
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l5月27日，上海近年来“最有力的九条房产政策出炉”，限购政策基本直松到底l6月7日，上海土地限价取消，意味着以后的新房不再有“建议零售价”l6月21日，上海取消新房集中公示，新房达到取证标准就能取证l6月24日，露香园别墅28w元/㎡、中海顺昌玖里别墅29.8w元/㎡取证放松上海限购、降低置业成本，扩大了上海楼市的“基本盘”；再给予开发商更高的自由度，想什么时候卖、卖多少钱，各凭本事；露香园和中海顺昌玖里接近30w的“离谱价格”，打响了新政后上海新房市场的“第一枪”。2020年三季度，露香园一期入市的时候，联排别墅的均价仅约为21w元/㎡，不到四年，涨了7w，涨幅超33%！截止目前为止，上海新房市场中没有任何一个板块的新房，能够做到如此“大幅度”的涨幅，近4年涨幅最高的板块前滩，也不过是从10w+涨到了13w。要是上海新房没有“放开限价”，这种逼近30w的价格，别说购房者了，连开发商都是万万不敢想的，毕竟当年预计的“乐观价格”也不过只有25w元/㎡，哪怕这是上海最核心的土地，也是上海最顶尖的产品。![]()
3个月之前，还有自媒体预计露香园别墅才22w+当然，这种“顶级豪宅”距离普通购房者还有些太遥远，毕竟不是谁都能拿出“一个小目标”的，但一种略带焦虑的气氛，已经覆盖到了普通购房者的身上。新房和二手房之间的一二手倒挂将逐渐消失，回归“市场价”。从露香园28w的价格，也能够看出这一特点：价格是高，但并不离谱。露香园28w的价格也不是没卖过，一期的叠墅，在去年就已经达到了27.2w的价格。![]()
来源于链家成交截图即使今年豪宅的二手市场整体都有所回落，但目前露香园挂牌的联排别墅价格，“过亿”也是很普遍的。只有“业主急售”的二手房源，才能够看到25w以内的单价。![]()
来源于某中介公开的露香园别墅房源再加上这次露香园只推出了12套联排的稀缺，以及产品力更强。28w的露香园不像当年沸沸扬扬的“云锦东方”，拥有着极强的倒挂属性，买到就赚xx万。但也不是“高到离谱”，这个价格的露香园依旧有成交、有市场。所以才能够率先一步到位，直接将新房价格走到“市场价”这个终点。即使开发商拥有了“自主定价”、“自由入市”的权利，但依旧要考虑去化速度、回款周期等等多方因素，决定定价。卖12套房子，和卖1200套房子的“策略”，是绝对不一样的。所以即使新房放开限价，正常刚需刚改的新盘急切地“暴涨”也是不现实的事情，稳步“上升”回归市场价，才是最可能出现的“发展”。5月份每天只网签四五百套，6月份则每天成交近千套，合理预计6月二手成交或将在2.5w套，将突破二手成交的“枯荣线”，甚至更高。也不会，现在增多的二手交易，更多还是“以价换量”。虽然有不少房东确实因为政策提高了自己的心理预期，但能顺利成交的，还是接受了一定的议价空间，以价格换取较快速的成交周期。别说回到2015年时的“盛世”，能达到2019年、2020年的“回暖”，都没那么简单。有人说，当年2015年房价快速上涨的时候，不也是内环内豪宅先行，其他区域紧随其后么？只不过不止是维持购房者的“稳”、房东的“稳”、同时还有开发商的“稳”。另一个是上海目前还活跃在楼市中的购房群体也已经不同了，现在真的就只剩刚需。以往的投资客，哪怕是2019年临港那波的投资客也正在消失，甚至，豪宅这种优质资产价格大幅上涨，连云锦东方这种豪宅投资客，也会逐渐消失。在这两层背景之下，加上最近频出的政策刺激，上海楼市确实会开始走俏，但大概率也只会“小升”。也是因为“市场价”如今已经基本透明且稳定，“房地联动价”的意义已经不大了，即使定价权交还开发商，开发商的定价也不会“超脱市场”。当然，既然把定价权交还给了开发商，回归市场，那我们或许也要适应那些稀缺豪宅贵到“离谱”的定价。最后，上海楼市在这么多政策促进之下，“我”更应该注意什么？刚需置业，没有对错，只有适合与不适合，适合自己的房子，就是好房子。当然，如果有合适的新房的话，可以优先选择，因为现在新房的性价比依然在，以后或许就没有了。![]()
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