最近，上海豪宅市场，又爆了。
4月21日，融创外滩壹号院二期开盘，204套房源当日即售罄，单日销售额达99.97亿元，成为年内上海单盘销售额TOP2的项目。
为此，2年都没发过动态的孙宏斌，也忍不住发了一条朋友圈。
红色海报确实一片喜庆。
TOP2已经接近百亿，那TOP1又是谁？
想必上个月底地产人的朋友圈都被刷屏过了——中海顺昌玖里。
一天卖了196.5亿元，一举刷新全国开盘纪录。
有人调侃：中海一天的销售额就超过了别人家一年。
在这两个大爆项目中间，4月初，滨江凯旋门公布积分入围线，达到113.04分，是上海推行积分制以来，入围分第三高的楼盘。
该项目三期推出212套房源，套均总价超4000万元，但吸引了1000多组认购，认购金额也创下了今年新房认购金额新高。
“豪宅当白菜抢”，这样的盛况，让人不得不感叹一句：上海的有钱人实在太多了！
01
话说“人傻钱多”，但上海这批追捧豪宅的人，有钱不假，人却不傻。
相反，他们是对城市分化、资产保值认识最深刻的一批人。
虽然现在房地产市场持续下行，房屋贬值，二手房价格持续下跌，但李超人提出的房地产黄金定律仍未改变——地段、地段、还是地段。
首先，在四个一线城市中，上海是中国的经济中心之一，相对而言经济基础比较稳固、房地产市场韧性较高，城市本身拥有强大的经济实力和购买力，这为豪宅市场提供了坚实支撑。
近期开盘实现热销的豪宅项目又多位于市中心核心区域。
比如外滩壹号院位于黄浦区董家渡板块，东接董家渡金融城，西接老城厢，与外滩万国建筑博览群、南京路、豫园、世博园为邻，具有无可比拟的地段优势。
中海顺昌玖里位于上海新天地板块，这里是上海的城市地标、城市名片，地段价值不言而喻。
滨江凯旋门可是陆家嘴老牌豪宅，项目位于陆家嘴滨江沿线，坐拥的是一线江景。
上述这些区域因为长时间没有新盘供应，所以新推出的豪宅项目具有很高的稀缺性。
“物以稀为贵”的道理，想必大家都懂。
而且国外的经验已经证明，这些稀缺地段的资产能够抵御周期波动，下跌时跌得更少，上涨时涨得更快。
02
价格倒挂是豪宅热销不容忽视的因素。
比如融创外滩壹号院二期新房均价为16.8万元/平方米，对比之下，融创外滩壹号院一期今年二手挂牌均价约22万元/平方米，倒挂率31%。
一二手房价格倒挂，进一步凸显了新房价格优势。
滨江凯旋门和顺昌玖里也如此。
以中海·顺昌玖里为例，开盘均价17.2万元/平方米，而周边二手房如翠湖天地5期最新成交均价为25万元/平方米，中海·建国里成交单价19万元/平方米，价差普遍在4万元~5万元/平方米。
这也难怪有钱人排队抢房，买到就赚到！
虽然在房地产市场调整的情况下，豪宅项目倒挂幅度不如两年前那么明显，但依然有20%以上的差价空间。
价格倒挂，意味着购买新房可能存在较大的投资潜力和增值空间，购房者愿意为豪宅出手，也是对未来豪宅市场比较乐观，认为豪宅价格有进一步上涨空间。
事实也如此。
融创外滩壹号院一期2019年开盘时，价格约为12万元/平方米，而二期的预售均价为16.8万元/平方米。短短五年时间，均价涨了40%。
03
在地段和倒挂之外，项目品牌可能也是购房者考虑的因素之一。
中海，四大央企之一，无论是深耕布局还是品质塑造，在上海都占有一席之地。新鸿基地产、香港置地这类老牌港资房企，塑造的项目，无论是地段还是品质都有口皆碑。
这些热销豪宅中，开发商唯一存在一些不同的是融创。
融创外滩壹号院项目原先为上海董家渡项目，是融创2019年1月从泛海控股收购所得，收购完成后，一期于当年7月和9月就开盘。
随后，融创出现资金危机，其通过引入AMC将该项目成功盘活，融创在该项目中的持股比例也降至约10%。
但有一说一，融创的产品品质在业内还是有目共睹的。
拿外滩壹号院二期来说，项目在一期基础上进行了升级，采用了玻璃幕墙立面，实现了超过80%的得房率，并且注重居住的隔声、保温等需求。项目还大量应用了创新技术，成为上海少有的高层超低能耗项目。
外滩壹号院二期的热销毫无疑问提振了市场信心。
实际上，除了上海的外滩壹号院，北京的融创壹号院此前也实现了热销。有消息称，融创在上海黄浦亚龙项目也将于年内入市，业界对该项目的市场表现也充满期待。
04
上海豪宅热销，可能是房地产市场整体回暖的一个信号。
尤其在经历一段时间的市场调整后，豪宅市场的活跃可能表明投资者和购房者信心的恢复。
在这个过程中，政府也有意为这些豪宅入市创造有利环境。
去年5月，“云锦东方”事件引发上海对豪宅项目上市的短暂限制。
今年起，政策倾向于鼓励高品质住宅建设和销售，推高了豪宅市场的热度。
不过，上海豪宅市场的热销是一个多因素综合作用的结果。
这种热销现象是否可持续，以及它对整个房地产市场的影响，还需要进一步观察和分析。
有业内人士就表示，目前这种热度还局限于内部，未能向其他城市传导。
即使是在上海，后续还会不会有这种开盘一把清，动辄卖出百亿的项目，也仍是未知数。
因为自今年第二季度起，豪宅将扎堆入市。
根据同策盘点统计，上海豪宅市场2024年将有100个单价10万元+新房项目，黄浦、静安、虹口等市中心内环内风貌别墅约42个。
这也意味着，豪宅市场竞争更激烈了，购房者可选择的范围更大了。
或许，只有那些叠加了不可复制的地段和超级产品力的房子才能让大佬们动心吧。
