过去两年，房地产调控刺激政策多达上千条，至今仍未救市成功，而4月30日的最高层会议，直接出大招定调了。
01
会上首次提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住宅的政策措施。这是继2015年“棚改”的史诗级行情之后，又一次提到“去库存”。
当天晚上，自然资源部紧跟会议主旨“消化存量房产”，发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》：
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
去化周期在18-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
言下之意，现在市场严重供大于求，库存大、去化慢，有些地方政府别顾着卖地，把手里的库存先清一清，清的差不多才有卖地的资格。
上面已经明牌了，面对当下房地产死结，地方不能再躺平了，想靠卖地获取财政收入，必须先去库存。
02
其实早在2017年，住建部和国土部就下发了“卖地和去化周期挂钩”的相关政策，2019年更是把城市住宅分为五类供应，很明显，这些年来地方一直没有贯彻不到位，上面才会三令五申。
不是执行不好，而是心有余而力不足。土地收入一直都是地方财政的大头，支撑着地方基础设施、民生项目等，所以卖地是不能断的。
即使到了2022年楼市低迷期间，很多地方仍有强烈的卖地需求，即使开发商没钱拿地，也要地方城投来托底。
一时间各种交投、铁投、农投等单位杀进房地产，左手转右手不让土地流拍，既把场子烘托起来，更能保证体制内工资、基建投资等，但无形中埋下了苦果。
查了下数据，当下中国房产库存高得可怕，3月末全国商品房库存为74833万㎡，2月末为75969万㎡，已经连续三个月超过2015年历史高位71853万㎡。
相对应，住宅去化周期也是疯狂上涨，从2021年8月份的9个月，到今年3月份的24个月，涨了两倍之多，远超当年楼市低迷期的2015年初的18个月。
如今再次把政策拿出来强调，说明上面下决心要处理房地产存量过大的问题，第一步就是限制土地供应，从源头出发来解决问题，这也表明了上面正在把地产调控重心从需求端往供给端转移。
03
摆在地方的难题，如何“去库存”？难不成和当年一样再来一次涨价？
不现实！因为这次去库存的逻辑和当年大相径庭。
首先，2015年涨价去库存是有“棚改”支撑的。
大量拆迁户拿到真金白银，对于地产这种稳赚的投资标的毫无抵抗力，一哄而上再带动全民买房热情，就把房价顶上去了，而如今城镇化加深，拆迁土地越来越少，再加上地方财政吃紧，没有几个城市搞得起棚改了。
其次，当时房价上涨是信仰，现在已经跌麻了都没人买，大众对房地产的信心完全丢失了。
那个时候开发商都是有钱的主，全国各地扩张，到处轰出地王，这样一来，新房价格与日俱增，越是涨价越能激发民众购房欲望，房价上涨的预期成了去库存的发动机。
而现在新房库存只有打折才能促销，再加上降价更猛、性价比更高的二手房，新房库存去化难上加难。
值得一提的是，当年需要去库存的只有新房，而如今除了新房，全国各地二手房库存形成堰塞湖，流入量远远高于流出量。
比如上海二手房库存从21年的9.4万套增加到如今20多万，北京从22年的10万多套猛增到现在17万，南京二手挂牌突破19万套，杭州15万...
人口在减少，房子数量却在飞涨，房价和收入严重不匹配，这些底层基础已然不在，去库存的难度比历史任何时候都要高。
04
回到地方主体上，除了控制土地供给，还有什么手段能去库存呢？
首先是限购限贷的尺度还可以更大。
北京深圳上海仍处于限购状态，一线城市不放开，行情是不会有爆点的，还有首付比例可以达到1成，贷款利率下探到2%以下，这些都是工具箱所剩无几的好牌了。
其次，探索类棚改新模式。
比如在苏州相城太仓、郑州、连云港等地，推出房屋“以旧换新”活动，旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，这样既去化二手房库存，又满足新房改善需求，一石二鸟。
再者，回归到“住”的品质属性，用更好的产品来吸引购买力。
过去房地产一味追求速度，留下了大量高容积率、低得房率的高层鸽子笼，体验太糟糕，如今应以居住体验为导向，绿色低碳环保、采光、通风、容积率、便利性等，升级产品来创造新的需求，就像手机、汽车的升级。
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面对当下新房和二手房的海量库存，上面已经意识到了并下出了先手棋——限制供地，之后势必会有一揽子连招出来去库存。
是沿用涨价的老路子还是有新配方，届时都将会见证历史，拭目以待吧。
