Hassell城市更新设计系列
对现有办公楼的“创新重塑”能否解决墨尔本乃至更广泛区域的CBD所面临的并发挑战?
住房危机不断加剧导致供应量严重匮乏，B、C和D级老旧办公楼空置率持续攀升导致部分城区失去活力。同时，应对气候变化的紧迫性也日益凸显，这促使Hassell展开最新研究，深入探讨墨尔本CBD适应性再利用的前景。
Hassell与Ethos Urban合作为澳大利亚房地产委员会撰写的白皮书《创新重塑：从办公到住宅》，深入剖析了将B、C和D级办公楼转变为住宅综合体的潜力，并提出了一种全新的城市发展范式，这一范式不仅适用于澳大利亚的各大城市，更具备国际推广价值。
“我们亟需通过颠覆性的思考将这些建筑改造成可持续的、对社会有用的资产。”
— Ingrid Bakker，Hassell董事
Ingrid表示，我们的团队如何将这一挑战视作能够和整个行业一同为城市的存量办公楼推出更可持续解决方案的绝佳机遇。
“并不是说每一栋办公楼都能被改造成住宅，但可以肯定的是其中一部分的可行性 — 而我们正在展示该如何操作。”Ingrid进一步解释到。
Ingrid Bakker站在墨尔本春天街（Spring Street）85号空置办公楼前。经过《从办公到住宅》白皮书的分析，该办公楼有条件可改造成公寓楼。图片提供：Justin Mcmanus
“疫情后，墨尔本CBD及老旧商业建筑的未来面临着诸多挑战。在这个变革时期，由于市场对优质办公空间的需求激增，许多次优级办公空间的利用率严重不足，” 澳大利亚房地产委员会维多利亚州分会执行董事Cath Evan表示。
Hassell对墨尔本市中心进行了全面的房地产审计，结果显示约6.5%的CBD办公楼 — 共86座，建于1990年之前，“充分适合彻底再利用”，具体可行性还需逐一分析。
如果这些空间宽敞、比例适度、结构稳固、地理位置优越且空置或出租率不高的大厦中有一半能够从办公楼转为住宅楼，那么将能新增 1万至1.2万套公寓，满足达2万人的住房需求。自2020年初以来，澳大利亚全国可供出租的住宅物业数量一直在减少。今年，租房空置率在3月份创下历史新低，仅为1%，显示出紧张的租房市场。
因此，如能增加1.2万套公寓，不仅能显著增加墨尔本的住房供应，还能贯彻可持续发展原则，减少前期隐含的碳排放，并保护现有的建筑资产。
另外，建筑物的宽度是确保公寓有良好自然光照的最关键因素。宽度在20至25米左右的建筑有条件在走廊两侧各设两个公寓，这些公寓的起居室深度不会超过《优质公寓设计标准》（BADS）中规定的最大深度9米。
“我们要确保在这一语境中讨论的住房质量，因此以完全符合优质公寓设计标准为基础，在设计这些改造住房的时候，确保房屋质量。”Ingrid表示。
本报告在经过详实的研究后，提出了 “将办公室成功转变为住宅”的框架，同时指出了转型中必须克服的规划、设计和市场方面的限制。
我们的策略超越传统，勾画出一个充满活力、适应多元化生活方式的未来城市蓝图，并助力未来城市的再生发展。《从办公到住宅》白皮书直面挑战、探索非传统解决方案，展示了重新定位城市部分地区、为现有城市空间注入新活力的可能性。
点击“阅读原文”，在Hassell网站上获取原版英文报告。（如需中文版本，请通过此邮箱itang@hassellstudio.com联系，我们将稍后通过电子邮件给您发送报告。）
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