正 文
说明：本文系山东高级人民法院最新发布的执行异议典型案例
查封、抵押在先而租赁在后，承租人所提异议不作为案外人异议处理
基本案情
申请执行人长城公司与被执行人恩利公司、青岛罐头厂金融借款合同纠纷一案，生效判决确认债权人对青岛罐头厂抵押的涉案土地使用权及地上建筑物在最高债权额范围内优先受偿。该案审理过程中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）保全查封了涉案土地使用权。该案进入执行程序后，青岛中院裁定拍卖青岛罐头厂名下涉案土地使用权及地上建筑物，并作出公告，要求上述不动产的使用人在30日内迁出。第三人Ocean Incorporation Limited向青岛中院提出执行异议称，其与青岛罐头厂签订房屋租赁合同，约定将案涉财产租赁给异议人使用，异议人如约履行并实际占有使用至今，现尚在租赁期限内。请求法院依法确认异议人享有对案涉财产的租赁权，裁定对上述财产带租评估、拍卖，并停止要求迁出案涉财产。
审理结果
青岛中院认为涉案不动产查封、抵押在先而租赁在后，遂将该异议作为利害关系人异议，依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行了审查，驳回了异议请求。Ocean Incorporation Limited不服，向山东高院申请复议称，青岛中院对其异议应适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，并确认其对案涉财产享有租赁权。
山东高院认为，涉案房产租赁合同签订之前，涉案房产已抵押给债权人，且已被法院查封。青岛罐头厂在涉案房产查封之后又将其对外租赁的行为，系对涉案房产设定权利负担阻碍执行的行为，不得对抗申请执行人。同时，该案申请执行人亦对涉案房产享有抵押权，该抵押权在先，涉案租赁在后，故应当依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，将阻碍在先抵押权实现的租赁权除去后进行拍卖。Ocean Incorporation Limited主张的租赁关系因发生在涉案房产的查封、抵押之后，无论该租赁权是否有效成立，均不能对抗本案申请执行人也即抵押权人对涉案房产的拍卖，故，无需纳入案外人异议及异议之诉的程序处理。因此，青岛中院将Ocean Incorporation Limited所提异议作为利害关系人异议，按照民事诉讼法第二百二十五条审查处理，适用法律正确，程序得当。Ocean Incorporation Limited提出的带租拍卖及停止交付房产的异议理由不成立。山东高院裁定驳回Ocean Incorporation Limited的复议申请。
典型意义
案外人异议及异议之诉制度的设立目的在于审查案外人对执行标的是否享有能够排除执行的实体权利。第三人以享有租赁权为由阻止涉案不动产转让、交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代案外人、当事人提起异议之诉的权利。但是，如果案外人主张的租赁关系发生在涉案房产的查封、抵押之后，根据执行相关司法解释，不管该租赁权是否有效成立，均不能对抗申请执行人、抵押权人对涉案房产的执行。案外人对涉案房产是否享有实体权利，不是判断其异议能否排除执行的前提条件，无需将其异议纳入案外人异议及异议之诉的程序处理。执行法院应将该异议作为利害关系人异议，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查。
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