苗野/发自上海
上海楼市“银十”稳了。
上海网上房地产数据显示，10月份，上海市二手房网签量达到24376套，环比增长52.9%，成为继3月、6月、7月之后，今年第四次突破2万套的月份。
新政首月，不只是二手房，新房市场同样出现了久违的回升态势。
中原地产统计数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。
另据网上房地产数据，截至10月29日，10月份上海新房网签4475套，环比增长20.5%。
“‘银十’变‘金十’”“交易活跃起来了”“新房再现‘日光’”“二手房单日成交屡创纪录”……关于上海楼市交易状况的热议不绝于耳。
横向对比，上海10月份逼近3万套的成交量领跑四大一线城市。公开数据显示，北京10月住宅成交2.23万套，广州成交2.37万套，深圳成交1.02万套。
“新政后市场需求得到了一定释放。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海二手房市场的月成交荣枯线是1.5万套，破2万套就代表交易活跃。“金九”失约，“银十”扳回一城，在政策助力下，上海二手房市场成交量将得到持续修复。
01
二手房成交创纪录
在“沪七条”的推动作用下，10月份上海二手房市场创下了多项纪录。
在日交易量方面，10月份共有5天成交量突破了1000套大关。
其中，10月13日单日成交量达到1334套，刷新了年内单日成交的最高纪录，并且在近三年的单日成交量中位居榜首；10月26日，单日成交量1301套，成为上海二手房日成交量年内第二高；10月21日～10月27日这一周二手房的周成交量达到6745套，是上海今年迄今为止周成交量的最高点……今年十一黄金周后，上海二手房成交已连续三周保持6400套以上的高位。
二手房交易最能直观反映市场变化。
“新政后不少门店成交量都翻倍增长，咨询量、带看量都有拉升。”上海链家某中介经理表示，从成交来看，购房者信心有所恢复，入市积极性大幅提高，决策周期在变短，谈判速度在加快，更多的观望情绪在向入市情绪调整。
在成交量显著提高的同时，上海二手房成交价格开始止跌。
从克而瑞发布的上海二手房成交价格指数走势来看，10月上海二手房价格指数为103.1，与9月持平，是高点时期（2022年7月）的7.5折。
克而瑞分析师认为，二手房“量升价稳”对上海市场来说是一个积极信号，二手房价格更为市场化，成交价格止跌更能反映当前市场信心正在逐步修复。
02
新房市场分化
在一揽子政策利好下，上海房地产市场回稳。新房市场持续火爆，10月28日和29日上海新房网签分别突破了1000套，此外“日光盘”行情再现。
10月27日，位于上海外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日再度售罄，销售额58.82亿元。至此，该项目“三开三罄”，总销售额约215亿元，成为上海今年以来第二个单盘销售额突破200亿元的项目。
今年以来，上海豪宅市场走出独立行情。克而瑞统计数据显示，今年前三季度，上海单价15万元以上顶豪成交“井喷”，成交套数达到2004套，是2023年全年的5.5倍，比过去4年该单价段成交量总和还要多出500套。
另据上海中原地产统计数据显示，10月21日～10月27日，上海新房成交面积19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下半年新高。
在交易区域分布上，大浦东领跑全市，成交面积达到14万平方米。嘉定区成交面积达到7.7万平方米，排名全市第二。其他郊区如宝山、奉贤、青浦等均比9月成交出现大幅提升。
“新政后的楼市格外热闹，从结构性来看，上海市场分化仍较明显，尤其是远郊市场，压力依然存在。”市场人士表示。
核心地段依然受到追捧。在10月份推出的项目中，位于长宁区的青溪云邸项目和位于外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期都取得了当日全部售罄的优异成绩。
此外，黄浦滨江板块的绿发浦江园，网签223套房源，成交3.7万平方米，网签均价15.53万元/平方米。奉贤新城板块的龙湖观萃推出48套房源，认购率达到217%，触发积分制，开盘去化率达到100%。
相比之下，有的楼盘略显冷清，去化压力较大。位于青浦区的盛青云锦此次加推301套房源，认购期间仅收到13组意向认购，认购率4.32%。临港新片区的港城悦领推出388套房源，在认购期间共收到121组意向认购，认购率仅31%。
易居房地产研究院数据显示，上海中外环与外郊环的去化周期较长，分别为12.1个月和13.5个月，同比上涨195%与129%。
为了冲刺业绩，房企也在加大营销力度，推出车位优惠、赠送装修等优惠活动。公开信息显示，位于奉贤的象屿·江湾悦府在国庆期间下定可赠送车位券；金山区的云湖壹号项目在国庆假期与小鹏汽车联动推出“车房兼得”安家福利，包括8万元的推荐奖励、1.5万元的购车福利和3万元的车位券等。
远郊市场的楼盘也在加紧打折促销。如嘉定徐行板块的春申阳光项目，特价房源的优惠幅度已低至8折；奉贤庄行板块的大名城映雨江南项目，在9.5折优惠基础上还额外返现10%……
“这也从侧面说明开发商在适时调整策略以适应市场变化。”前述市场人士说，借政策“东风”扎堆促销也能提升交易活跃度。
卢文曦预计，11月份上海楼市成交也会保持在相对较高的水平，二手房成交会继续维持活跃的状态。伴随市场活力逐步提升，尤其四季度是房企回笼资金的时期，必定会抓住政策利好的时间窗口加快推盘，后续成交有望保持在当前水准。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，自9月底以来，房地产“一揽子”政策带动市场销售出现积极变化，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。
责任编辑：苗野
审读：马琳 戴士潮
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