在商铺的租赁合同中，承租方为达到良好的经营效果，避免同业竞争，往往会与出租方约定排他性条款，即排除或者限制出租方招租特定类型的商户。那么商业租赁中约定排他性条款，构成不正当竞争吗？
日前，北京市东城区人民法院（下称东城区法院）审结了一起这样的案件，认定双方签订的合同有效，排他性条款不妨碍竞争性餐饮店面在涉案美食广场外的周边区域经营，不构成不正当竞争，商业管理公司违约，应退还押金并赔偿相关损失。
2022年2月，尚某与某商业管理公司签署房屋租赁合同，合同中约定将该公司管理的美食广场内某一商铺出租给尚某用于经营某粥饼类餐饮店，租期自2022年2月1日起至2026年1月31日止，月租金2.2万元，支付方式为押三付三。合同还约定了排他性条款，即某商业管理公司保证在合同期内不招租其他竞品，竞品中列举了某品牌餐饮店。尚某向某商业管理公司支付了押金和2023年12月15日前的租金，并在承租商铺处经营餐饮店。
2023年1月底，尚某发现，自己经营的餐饮店斜对面新开了一家同类型餐饮店，该餐饮店正是排他性条款中列举的某品牌餐饮店。尚某认为某商业管理公司构成违约，双方就此事进行协商，但对是否违约及合同解除与赔偿等事项未达成一致。
协商无果后，尚某将某商业管理公司起诉至东城区法院，要求与某商业管理公司解除合同，同时某商业管理公司退还已支付的押金以及合同解除之日已支付但尚未发生的租金、卫生费及水电费，同时赔偿开店所产生的加盟费、设计费、装修费等各类费用以及同类型餐饮店开业后产生的经营利润损失。尚某起诉及开庭时，其经营的餐饮店仍在经营中。
庭审中，尚某认为，双方在租赁合同中已约定了租赁期内不招租其他竞品，且明确列举了某品牌餐饮店，但某商业管理公司在合同期内招租了该品牌餐饮店，违反了合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。
某商业管理公司辩称，合同中约定的排他性条款属格式条款，原告尚某主张排除粥类、饼类餐饮店，排除了自身对于大量餐饮业合作伙伴的选择，限制和损害了自身正常出租经营的权利；同时，尚某经营的是一家知名连锁餐饮店，案涉区域周边没有集中性的美食广场，排他性条款属于限定交易相对人只能与其进行交易的情形，已构成不正当竞争，侵害消费者选择权，破坏市场自由有序公平竞争。此外，某商业管理公司认为在签订合同时对该排他条款中“其他竞品”概念的界定及内外延的认知存在重大误解，而且自身并非法律专业人士，签订合同时并不具备判断能力，该条款内容显失公平，应当予以撤销。
法院审理后认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在租赁合同第五条第七款约定“甲方保证租期内不招租其他竞品如（某品牌餐饮店）等”，合法有效。首先，被告某商业管理公司主张该条款为格式条款，但没有证据证明该条款符合民法典第四百九十六条的情形，即当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其次，该条款虽然限制了被告在案涉美食广场内就竞品招租，但仅对美食广场这一有限范围进行限制，不妨碍竞争性餐饮店面在周边区域经营，不构成不正当竞争。再次，被告对其存在重大误解、显失公平未提供证据，且该条款以举例方式明确说明某品牌餐饮店属于不招租竞品，不存在歧义。
双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。原告尚某承租案涉商铺目的在于经营营利，而被告在与原告租赁合同履行期间，允许案涉美食广场内某品牌餐饮店铺经营，被告的行为构成违约，对原告经营造成影响，租赁合同的目的不能实现，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，法院确认合同解除。
关于原告尚某主张的损失，法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对于装饰装修、设施设备等项目，法院综合考量，根据尚某提供充分证据证明的其实际支出数额，在考虑其支出的合理性及必然性的基础上，确定被告应当赔偿的数额。关于加盟费一项，鉴于该合同尚未解除，原告尚某可在该项损失确定后，另行主张。合同解除后，被告应当退还押金以及已交纳但尚未发生的租金、卫生费及水电费。但鉴于原告尚未腾退案涉商铺，剩余租金、卫生费及水电费尚不确定，故尚某可在腾退后另行处理。关于经营利润损失一项，法院结合原告提交的证据，考虑近期餐饮市场普遍经营状况予以确认。
综上，法院根据民法典第五百七十七条规定，判决原告尚某与被告某商业管理公司签署的租赁合同于该案开庭之日解除，某商业管理公司退还尚某押金6.6万元，赔偿尚某装修等损失6.5万元，赔偿尚某经营损失4万元。
一审判决后，某商业管理公司不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
签署排他性条款应明确具体内容
本案审理法官介绍，民法典第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在签署的房屋租赁合同中约定了排他性条款，该条款是双方在充分考虑了商业活动收益平衡和风险的基础上作出的意思自治，是合同主体的真实意思表示，合法有效。被告某商业管理公司违背诚信原则，未能按照约定履行自己的义务，应为此承担违约责任。
在商业租赁中签署排他性条款是比较常见的，排他性条款只要是双方的真实意思表示，且不违反法律法规关于合同效力的强制规定，通常都是有效的。法官提示，出租方在出租商铺时，应当充分考量商业利益和法律风险，综合衡量后再决定是否签署排他性条款，同时对排他性条款的具体内容、适用范围进行协商，增强可操作性。一旦签署，应秉持诚实信用原则，依约履行相应的义务。对于承租方，在约定排他性条款时，应当尽量明确排他对象和限制条款，对想要排除的具有竞争关系的对象范围作出具体约定，如对行业特征进行具体描述或列举具体品牌等。同时，要对违反排他性条款应承担的法律责任进行准确合理的约定，确保违约发生后，能最大限度维护自身权益。
