社会生活中，越来越多的人因为自主或者生产经营的需要租赁房屋，但各种租房问题也随之而来。下面让我们来看看乌海市海勃湾区人民法院审理的这两起案件，一起避坑房屋租赁过程中可能产生的纠纷。
案例一
原被告双方于2019年11月1日签订《租房合同》，约定：租房期限2019年9月1日至2020年8月30日止，被告租房后，其经营期间的各种费用如：水费、电费、取暖费及步行街内的管理费等均由被告承担。合同到期后，被告继续使用案涉房屋，并向原告支付了房租，双方未续签租房合同。2023年8月被告搬离涉案房屋后，原告发现被告未缴纳2021年及2022年的采暖费，为减少逾期缴纳采暖费而产生的违约金，原告于2023年11月缴纳了相关费用。因被告未按照约定期限付款，经原告多次索要未果，故诉至法院。
裁判观点
法院审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告建立的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，双方之间的租赁合同到期后，虽未再签订书面租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，应受法律保护。原告诉请被告支付采暖费及热力违约金，因合同中双方约定租赁期间采暖费由被告承担，故原告有权要求被告支付其垫付款项。
案例二
原告王某租赁被告李某的房屋，后被告李某将该房屋出售给第三人赵某，赵某取得房屋产权证。赵某在该房屋门口张贴通知，要求王某与其办理交接事宜。王某回复赵某，要求其与原房主李某沟通。协商未果，赵某将房屋门锁更换。王某以房屋被提前收回为由向李某、赵某主张违约金。
裁判观点
法院审理认为，“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。赵某在取得涉案房屋所有权之后，虽然没有与原承租人重新签订租赁合同，但李某就涉案房屋签订的租赁合同对赵某具有约束力，赵某在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人之间成立了租赁合同关系。赵某更换涉案房屋门锁，导致王某的合同目的无法实现，已构成违约。王某要求李某承担相当于一个月租金的违约金，数额并未过高，且符合合同约定，应予支持。
法官说法
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，若承租人继续占用租赁物且出租人未提出异议，则原租赁合同在事实上继续有效，但此时租赁性质转变为不定期租赁。案例一中，原被告约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期，这意味着双方可以继续按照原合同的约定履行义务。在此种情况下，双方可以随时解除合同，但应在合理期限前通知对方，并在解除合同时结清各自应当承担的费用，包括租金、水电费等。需要注意的是，租赁合同到期后未续签的处理方式有以下两种：一是在双方都无异议的前提下继续履行原合同，二是签订新的租赁合同，重新约定明确的租赁期限等内容。
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。案例二中，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则。新的产权人采取换锁等方式以行为表明不继续履行合同，导致承租人无法使用房屋，构成违约，应承担违约责任。需要注意的是，买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容。除当事人有特别约定外，租金自产权变更日起归买受人所有。
来源：乌海市海勃湾区法院
