过去，大开发时代，我们就是边缘化的部门，公司也不指望我们赚什么钱，只要不出岔子就可以了，连年会坐的位置，都属于犄角旮旯里。这几年，我们资产管理运营板块，总算慢慢出头了，由于资产盘活的成绩不错，去年我们板块有几位领导都升职了。

新年伊始，小明跟几位业内的朋友聚会交流，几杯酒下肚，在某国企资管部门任职的徐超（化名）话匣子就打开了。

徐超所言一点不假，小明近两年大量调研之后得出的结论跟其完全一样。国企有效盘活存量资产是推动企业转型升级、实现高质量发展的关键所在。甚至地方政府也是如此。

不过，国务院19号文已经发布几年了，仍有不少国企找不到方向，不知道盘活存量资产从何处着手。最近，国家发改委办公厅印发的《关于盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》，为此提供了很好的参考借鉴。

盘活存量资产与改扩建有机结合

盘活存量资产与改扩建有机结合，旨在通过优化现有资产的使用效率和功能，实现资产价值的最大化。

对此，有位国企的老总描绘得很形象：不少存量资产，就像自行车的车架和车轮子，如果它们是分开的，那价值就很小，如果组合起来，就能跑起来。

以山东省小鸭控股集团产业搬迁与城市更新项目为例。小鸭控股集团创始于1979年，作为济南市老工业品牌，其发展受到原工业园生产装备老旧、生产场地扩张受限等因素制约。与此同时，青年汽车存在破产清算等遗留问题。

小鸭控股集团搬迁至青年汽车产业园后，将3个存量工业厂房修缮后分别用于汽车配套、智慧洗涤、智慧冷链3大主业产业，2条冲压线维修改造后直接投入使用，有效缩短了建设周期，节省了建设搬迁成本。同时，快速释放的产能，可与周边吉利、比亚迪、临工重机形成产业集群。

该产业搬迁和城市项目还妥善解决了青年汽车数百名职工的安置问题，有效化解了青年汽车16亿元历史债务，盘活了青年汽车闲置10余年的12万平方米厂房、2条大型冲压线等资源，加快周边1160亩土地城市更新步伐。是典型的一石多鸟。盘清资产底数，严防国有资产流失，点此了解

重庆市沙坪坝区闲置办公楼改造人才公寓项目，采取「政府出政策、国有企业出资产、社会资本投资运营」的模式，将老旧的国土房管局的闲置办公大楼，改造为人才租赁住房。改造后的CCB建融家园小龙坎人才公寓共有305套保障性租赁住房，包括单间配套、一室一厅和二室一厅多种户型。有效解决了周边新市民、青年人等群体的住房困难问题。实现了「资产创收、惠及民生」的双重目标。

通过挖掘闲置低效资产价值盘活

盘活存量资产资源的本质是让静态的存量资产资源流动起来，实现其经济和社会价值。一些存量资产，本身其实质地不错，但是因为没有被注意，或者过于分散等原因，没有充分利用起来，导致其处于低效甚至闲置状态。

这类资产，只需要稍加整合，通过产业融合、模式创新等手段，为闲置资产资源赋能，就能让其焕发新生。

比如，江苏省南京市交通集团闲置路沿资产盘活项目，就将不起眼的「边角料」变为了「金饽饽」。

盘活存量资产，首先要了解手中究竟握有多少资源。据了解，该集团持有、经营多个高速公路、跨江桥梁与隧道、南站枢纽配套项目，具有丰富的服务区、加油站、匝道、边坡等实体资源。这些地方的功能都非常重要，但也比较单一。为此，集团对此进行了全面摸排，摸清了「家底」。点击了解云资管，唤醒沉睡资产

摸清家底之后，集团针对资源的特性，深度挖掘利用路桥隧闲置存量资产资源，落地新能源全域场景应用。一座座零碳收费站、零碳服务区拔地而起，一个个「光伏+」应用场景遍地开花。

据媒体报道，截至目前，其已有效利用各类闲置资源面积约89.4万平方米，完成「交通+新能源」固定资产投资约3.7亿元，累计建成各类光伏电站62座，总装机容量59兆瓦峰，充电站达84座。做到了做优增量与盘活存量的统筹发展。

广东省梅州市防疫隔离点改造项目，通过将城区专用隔离场所（方舱医院）升级改造为亚（准）定点救治医院医疗设备购置项目等。不仅有效盘活了闲置低效资产，还提升了城市的综合竞争力。

近些年，国央企重组整合如火如荼。因为高质量发展的指标下，重组整合，能让国央企聚焦主责主业，增强自身核心竞争力。

黄奇帆也说深化改革离不开重组。因为现代招商引资也好，收购兼并也好，或者产业结构调整也好，都要有重组的思维，要有资源配置的思维，要站在顶层进行设计。存量资产盘活就更要有这种思维了。所以，兼并重组，也是一种不错的方式。

比如，此次入选典型案例的大连市长兴岛经济区外资资产破产重整项目，就是通过「兼并重组」方式盘活了存量资产、扩大了有效投资。

该项目盘活的存量资产为STX（大连）造船有限公司持有资产。STX大连集团因韩国总部各种因素，从2012年开始出现严重亏损，之后STX（大连）造船、重工、海洋重工、发动机等13家企业陆续申请破产重整。STX（大连）造船有限公司于2013年进入破产程序。多年来，该基地一直处于闲置状态，先后多次组织拍卖均未成功，造成大量资产闲置和资源浪费。

2022年7月，恒力集团法拍竞得破产资产，变更资产权属后，装入全资子公司恒力重工集团。

恒力集团竞得资产后，充分发挥「产业+金融」优势，通过资产重组、人员重组、技术重组和追加投资实现有效盘活，避免资产长期闲置和持续贬损，实现产权重组，让沉睡十年、荒草丛生的厂区重现勃勃生机。

恒力重工盘活STX闲置资产，启动高端造船和装备制造产业园建设，不仅对于长兴岛、大连乃至辽宁产业升级、培育壮大新动能具有重大战略意义，而且项目还解决了原企业拖欠员工的薪资、社保和补助，维护了区域社会稳定。除此之外，投产以来，恒力重工集团以迅猛的发展势头，加速向全球一流造船企业目标迈进。实现了多赢。

发挥国有资本投资和运营公司功能作用

国有资本投资公司和国有资本运营公司是国有资本市场化运作的专业平台。在存量盘活上也有其独有的优势。特别是涉及到国计民生的领域。

北京市顺义区东竹园宾馆转型养老设施项目就是一个非常典型的例子。

众所周知，我国正迈向老龄化社会。截至2023年底，我国60周岁及以上老年人口达到2.97亿，占总人口的21.1%。有效应对我国人口老龄化，不仅关系到老年人的幸福安全，还关系到社会和谐稳定、国家发展全局。

其中，北京等城市，是进入老龄化较早、老龄化程度较深的超大型城市，解决好养老问题显得尤为迫切。

为了扩大普惠养老服务有效供给要求，京能集团成立与能源领域差别明显的北京健康养老集团有限公司，承接了北京市发展普惠养老，负责接收培训疗养机构改革后的资产，担负起解决养老问题的重任……

2022年8月，北京市政府将北京东竹园宾馆定为北京首家培疗机构转型养老服务设施试点项目，由北京康养集团负责率先启动适老化改造，同步进行运营筹备。

改造团队按照「家园」的理念进行周详设计，站在方便老人生活的角度去抠每一处细节。从建筑硬件到家居家装、康复辅具，从助行、助浴到去棱角、降坡度……大大小小的适老化改造多达150余项。比如，洗漱镜特别做了向下的倾斜角度设计，水龙头是可抽拉的……都是为了方便坐轮椅的老人。

2023年5月，北京康养集团成功投运北京首家培疗机构转型普惠养老示范项目「北京康养集团·颐寿嘉园」（原顺义东竹园宾馆），目前入住率90%、预订率100%，开创了资产划转、权证登记和适老化改造的「北京模式」，盘活了存量资产，成为全国培疗机构转型的改革样板。助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点此了解

北京卫星制造厂航天工业遗址改造项目，经过更新改造之后，则成为了多元空间相融合的科技园区，以及文化+科技潮流生活的聚集地。

通过REITs等金融工具盘活

通过Pre-REITs或者发行REITs等方式，也是盘活存量资产的一个重要方式。不过，这属于十分高端的阶段了。

以发行REITs为例，其要求项目权属要清晰，底层资产要完整，资产规模要符合要求，参与方经营状况良好，项目经营及财务情况良好，以及信息披露要求严格等……

以经营及财务情况良好为例，项目要成熟稳定，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。对于特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

光这一点，大部分项目就很难达到。

有次，小明跟某位国企中层交流时，谈到这个话题，他说：能发REITs的都是优质资产，发REITs是为了继续扩大投资，如果没有这个需求，如此优质的资产，可以有非常多多获得低成本资金的机会。

这话说到了关键，只要经营良好，资产优质，那么，可挑可选的机会就很多。所以，让那些低效、闲置的存量资产尽快盘活，就更显出能力和重要性了……（作者：明源不动产研究院 凌峰）

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