深度解析！高空抛(坠)物致害案件中物业服务企业的法律风险及防范

创业 2025-01-16 18:53 北京

作者 / 朱倩

多年来，高空抛(坠)物致害的案件屡见报端，引发社会高度关注。高空抛(坠)物极具隐蔽性和突发性，一旦发生高空抛(坠)物致害事件，物业服务企业作为建筑物的管理者，往往会成为众矢之的。物业服务企业与受害者之间的纠纷涉及物业服务企业是否应承担责任，应承担何种责任以及责任大小等争议，即定性、定责以及定量问题。为此，本文以民法典为研究背景，对高空抛(坠)物致害案件中物业服务企业是否应承担责任这个问题进行厘清。

法律规定

相较此前的立法，民法典增设了物业服务企业作为建筑物管理人未履行安全保障义务的侵权责任。据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

随着民法典的出台，新的法律问题也随之出现，建筑物管理人如何认定，物业服务企业是否是唯一的建筑物管理人?建筑物管理人在高空抛(坠)物侵权事件中负担安全保障义务该如何理解?建筑物管理人与实际侵权人的责任如何衔接?针对这些现实问题，最高人民法院出台《关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释(一)》，自2024年9月27日起施行。其中两条专门针对高空抛(坠)物侵权中建筑物管理人的责任承担问题进行规制，随之引发了学术界诸多讨论。

安全保障义务的责任来源

建筑物管理人安全保障义务的责任来源，可以从法定与约定两个角度来探求。从法定的角度看，据民法典合同编“物业服务合同”中的规定直接推导出，物业服务企业应当对防范高空抛(坠)物致损案件采取必要的安全保障措施，以维护建筑物内的安全秩序，保障业主的人身和财产安全。从约定角度来看，建筑物所有人或使用人通过与物业服务企业签订《物业服务合同》约定了建筑物管理人承担包含安保义务在内的工作，也因此需要负担相应的安全保障义务。

由于法定义务比较笼统，所以建筑物所有人或使用人可以通过《物业服务合同》来明确物业服务企业的安全保障义务范围和内容，将安全保障义务的范围和内容设置得更具可操作性，进而使得物业服务企业对于高空抛(坠)物的安全保障义务更加明确。

安全保障义务的履行范围以及对象

物业服务企业应特别注意，在签订《物业服务合同》时，应对物业管理范围有明确的约定，为履行安全保障义务的范围确定边界。如果因各种原因未能签订《物业服务合同》或约定不明，物业服务企业应如何确定安全保障义务的履行范围呢?

一般认为，如果物业管理区域有明显的分界点，例如围墙，那么物业服务企业安全保障义务就确定在分界点以内。如果物业管理区域与市政公共区域无明显物理区分时，如临街建筑物，应综合物业性质、建筑特点、建设规划，以能够实现订立物业服务合同的区域为重要参考，即以保障业主人身财产安全的合理区域范围为准。

安全保障义务的对象，不是仅限于物业管理范围内的业主，也应包括业主许可或者受物业服务企业许可进入小区的人。另外，即使是未经同意进入者，例如小偷，也在一定程度上受到安全保护。建筑物管理人通过物业服务合同取得了小区管理人的身份，对于小区处于事实上的管理、控制状态，理应对进入小区的所有人负担安全保障义务。这在某种程度上是建筑物管理人对业主安全保障义务的自然延伸，因为实践中，很难区分业主与非业主来进行保护，同时也是社会出于风险治理的必然要求。

安全保障义务的内容

据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条，物业服务企业应当采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害情形的发生。应如何理解此条款中的两个关键词“必要”和“防止”?这个问题直接关系到物业服务企业安全保障义务的内容。“必要”是判断物业服务企业是否尽责履行相关义务的前提条件，即首先判断物业服务企业是否采取了必要的安全保障措施。“防止”是判断物业服务企业采取的措施是否达到了合理有效的标准。民法典没有具体规定物业服务企业应采取必要的安全保障措施具体是什么措施，但是，规定了采取措施的目的是防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害情形的发生。

笔者认为，可以防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品情形发生的措施，都属于必要的安全保障措施。当然，此处的“防止”只是措施的目的，不是措施的结果，否则就变成了，无论物业服务企业采取何种措施以及是否必要，只要发生致害的结果，都要承担责任，这显然与立法本意不符。笔者认为物业服务企业只要采取了为防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品情形发生的必要措施，都应属于物业服务企业履行了安全保障义务。下文结合司法实践，简要介绍一下安全保障义务的内容，总结起来是“十二字方针”，即事先预防、动态管理、有据可查。

“事先预防”包括以下内容：

宣传教育。目前我国很多建筑物所有人或使用人的法律意识和安全意识较为淡薄，鉴于此，物业服务企业应加强有关高空抛(坠)物危险性的宣传教育，定期举行普法宣传与安全讲座，提高建筑物所有人或使用人的法律意识和安全防范意识。

安全警示。在高空抛(坠)物易发生或可能发生区域，张贴警示标语，提醒人员远离危险，注意安全。

制定规约。物业服务企业与建筑物所有人或使用人协商制定物业管理规约，明确禁止高空抛物行为以及防止高空坠物的措施。

“动态管理”包括以下内容：

消除隐患。对公共区域的设施设备，物业服务企业应日常开展巡查、检查，发现隐患及时消除。针对建筑物专有部分存在高空坠物可能性时，采取相应措施防患于未然。例如大风来袭，业主阳台上搁置的花盆可能会发生坠落，物业服务企业要及时进行提醒，不得以业主不配合而拒绝履行相关义务。

做好防护。可能发生脱落的，可以架设警戒线、设置防护网等。当高空抛(坠)物事故发生后，疏散群众，采取防护措施避免人员拥挤而造成二次伤害。

监督管理。对进入管理区域的外来施工人员、维修人员进行必要的监督管理。

“有据可查”包括以下内容：

物业服务企业应在管理区域内安装监控系统，并进行维修，确保设施设备正常运转。很多侵权人都有侥幸心理，以为神不知鬼不觉实施了侵权行为，为高空抛(坠)物事件的发生增加了可能性。如果安装监控设备，能够有效确定具体侵权人，这不仅可以对怀有侥幸之心的建筑物使用人形成一种威慑，在事故发生后还可以帮助警方锁定具体侵权人。

当然，高空抛(坠)物侵权行为发生之后，物业服务企业应当及时对受害人实行救助，如叫救护车、报警等，并快速封锁现场保留证据等。

违反安全保障义务的认定

物业服务企业履行安全保障义务应当是有边界的，判断其是否履行该义务的核心在于其是否采取了“必要”的安全保障措施，如何判断物业服务企业履行的安全保障义务是否达到法律所规定的“必要”的限度，至今也没有统一的裁判规范。这导致司法实践中很多法院对于如何判断个案中物业服务企业是否尽到了“必要”的安全保障义务判断不一。笔者对于“必要”限度的判断标准，提出几点参考意见。

“公平原则”是基础

民事活动中应当遵循公平原则。公平原则作为民法的基本原则，是民法精神的体现。从现实来看，物业服务企业间的管理能力和安保能力存在较大差异，不宜苛求其善尽安全保障义务的能力。而且在很多情况下，即使物业服务企业采取了必要的安全保障措施，损害后果仍然有可能会发生，此时不应当根据结果倒推物业服务企业未尽到安全保障义务。因此，要妥善认定物业服务企业是否尽到了安全保障义务，需要结合物业服务企业履行安全保障义务的标准和个案中的具体因素，遵循公平原则进行判断。

“标准”是判断依据

在判断高空抛(坠)物案件中物业服务企业是否违反安全保障义务的“必要”限度时，不可避免地应从法定标准、行业标准及约定标准进行分析判断。

法定标准因其规定内容具有强制规范属性，是法定义务。行业标准为一个行业所普遍认可并遵从的标准。实践中，有法院依据中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》作为判断物业服务企业是否履行安全保障义务的标准。另外，应尊重当事人之间的意思自治，允许当事人之间依照《物业服务合同》约定，创设高于法定标准的安全保障义务。

“善良管理人”是底线

一般认为，物业服务企业作为专业的物业服务机构，应比一般人具有更多的知识和专业素养，其“善良管理人”的注意义务高于一般人的注意义务。“善良管理人”是被法律拟制出来的、具备平均判断水平之人，以便为判断义务的违反提供参考。物业服务企业在日常工作中若尽到了提醒、通知、维护等义务时，从经济水平和人员条件等来看其已经尽最大的努力履行了安全保障义务，那么当高空抛(坠)物致害事件发生时物业服务企业就不应承担责任。

总之，在日常服务工作中，物业服务企业应该对高空抛(坠)物的法律风险进行有效预防，在“可能的范围”和“合理的限度”内履行安全保障义务，预防与避免安全事故发生，切实保护业主的生命财产安全。

作者系北京市盈科(南京)律师事务所高级合伙人

文章来源自《中国物业管理》杂志2024年第12期

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