在党的十九大和二十大精神指引下，各地坚持以人民为中心的发展思想，按照党中央、国务院决策部署，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心。结合参与北京市龙锦苑二区和龙锦苑东三区等老旧小区改造管理的工作实践，当前老旧小区的现状以及旧改的成绩和存在的共性问题，就老旧小区改造工作提出相应思考和建议，希望以此提升老旧小区改造综合效果，让老小区焕发新生机。
一个完善的小区应具备宜居的基本功能，包括居住功能，户型设计合理与房屋质量可靠;安全保障功能，如门禁与安保巡逻;交通功能，道路规划合理，充足的停车位和充电设施;购物功能，周边设有便利的商业服务设施;教育功能，配套幼儿园与中小学(部分社区);休闲娱乐功能，如配置花园、健身设施与儿童游乐场所;社交功能，有居民文化休闲交流活动场所;物业服务功能，涵盖设施维护、环境卫生管理与园林绿化养护等。但是，上世纪八九十年代建成的老旧小区受当初设计水平的局限，再加上年代久远，房屋各部件老化问题日益突出，存在着一些比较突出的问题，主要表现在以下三个方面。一是建筑部件及园区设施设备等硬件老化。如，建筑屋顶、卫生间、阳台、外墙、地下室等部位漏水问题;外墙瓷砖、抹灰等面层老化开裂脱落问题;室内外给排水管道锈蚀、堵塞，导致排水不畅、污水外溢路面塌陷等问题;电梯、水泵、配电等设备老化、线路负荷不足，无法满足需求等问题;室外管线强弱电线路杂乱无章;园区铺装道路破损，坑洼不平，造成出行困难及安全隐患;绿化缺乏管理、养护不足或遭到破坏等问题。二是小区配套功能先天缺失或不足。上世纪八九十年代，国家规划设计规范和设计认知与当今有着巨大差距，也使得当时建成的小区配套设施和功能严重落后于今天的居民需求。首当其冲的是小区道路规划和车辆(机动车和非机动车)停放及充电问题。上世纪八十年代之前建成的小区就没有考虑停车区域的设计。在每百人平均拥有近30辆车的今天，不难想象一个没有停车位的小区，业主只能见缝插针停车，必然导致大量挤占小区道路甚至消防通道，给社区安全带来极大隐患。尤其是现在电动汽车、电动自行车迅猛发展，还要在园区内挤出公共充电空间，而且要避免充电安全隐患，其难度可想而知。三是垃圾分类后垃圾桶(站)摆放位置问题。垃圾分类在老旧小区规划中根本未涉及，随着人们生活水平的不断提高，许多小区的垃圾产量已超过20年前二倍，如何既有效又便利安全无污染地配置垃圾桶站也成了突出难题。四是让有限的园林绿化有效服务群众的问题。小区建成之初，建设单位为追求立竿见影的绿化效果，在树种选择和种植密度上往往急功近利，盲目种植像杨柳、国槐、法桐等高大乔木且加大种植密度，当时效果倒是不错，可没几年都长成十几二十米参天大树且遮天蔽日了，居民反映树木过高遮挡光线的投诉屡见不鲜，而树下的草坪却又因缺少光照而寸草不生，沦为荒地或被侵占改作他用，严重影响环境和景观效果。另外，就是群众娱乐休闲、健身等的服务设施缺乏。这一问题在建成年代越久远的小区表现得越突出。![]()
一小区在改造过程中增加30多个停车位，极大缓解了小区停车难题
应该说，在地方政府的有力推动下，老旧小区改造工作近几年进入快车道，目前已经有一批小区完成了改造，取得的成绩是巨大的，特别是一些小区存在因年代久远造成的建筑主体及附属设施设备老化破损的问题，改造效果则更为显著。一些居民反映多年的房屋渗漏、外墙破损、管线堵塞、路面坑洼不平等问题得到了极大改善。但是，我们也要清醒地看到，当前老旧小区改造工作中仍然存在着一些问题，主要是一些主导单位对国家老旧小区改造工作的有关指导思想和基本原则学习不全、理解不透。典型表现是，在改造工作中拘泥于对现状的修修补补，或者是头疼医头、脚疼医脚式的改造，没有总体统筹规划，没有把改造完善小区配套和市政基础设施作为工作重点，结果虽然花了钱，却没达到应有的效果，造成这一问题的主要原因包括以下三个方面。一是建设方对老旧小区改造认识不足。如果建设方只关注显而易见的老旧破损、跑冒滴漏，对整体功能性改善缺乏概念，即使用经验再丰富的设计师也是枉然。笔者曾经向一位老旧小区改造的组织人员建议，重新进行园区整体规划设计，他也表示赞同，但更担心设计和改造费用增加，使十分有限的资金更加紧张，结果变成哪儿坏修哪儿。其实成功的整体规划设计将使园区环境等综合效能得到显著提升和宜居性改善，产生的综合价值是巨大的，最终会体现到小区房价上，体现到房产的增值上。所以，在老旧小区改造过程中，应将小区道路交通规划、园林绿化、垃圾分类以及机动车、非机动车充电停放布局等尽最大可能有效纳入改造设计中来，以最大限度适应新时代社会需要。二是设计团队缺乏类似生活经验。一个经验丰富的设计团队在老旧小区改造前期的作用应该是主导性的，如果设计经验不足，其改善效果就难以实现。譬如，一些设计师改造前缺乏深入细致的调研工作，对老旧小区改造的复杂性和特殊性认识不够深刻，未能充分了解居民的实际需求和小区存在的深层次问题。只是为了完成任务而进行表面性的改动，没有从根本上解决居民“急难愁盼”问题，导致改造与居民期望脱节。还有一些设计师在改造过程中头疼医头、脚疼医脚，孤立地看待各个问题，没有从整体上对小区的功能布局、空间利用、设施配套等进行全盘规划。例如，只注重房屋修缮而忽视了周边配套设施的协同改造，或者在增加停车位时未考虑对小区绿化和交通路线的影响，最终导致改造结果不尽人意。因此，设计人员的敬业精神、重视程度都会影响改造效果。三是地方政策条条框框限制过多。老旧小区改造牵一发而动全身，涉及的部门众多，如住建、发改、规划、城管、国资、财政、民政、水务、电力、园林等。如果职能部门都是站在自己的立场和角度看问题，一刀切僵化执行各自规定，不能换位思考综合权衡利弊去对待问题，最终可能因一棵树、一块绿地甚至一个电线杆导致改造失败。这就需要行业主管部门能够提高站位，分清主次，为解决当前小区主要矛盾适当灵活调整部分次要指标，比如适当调整低效绿化用地为停车或其他更重要用途让路。
为进一步做好老旧小区改造工作，针对上述问题，提出以下五项建议。一是坚持以人为本的原则，把握重点，因地制宜，精准施策。要牢记习近平总书记“以人民为中心”和“人民城市为人民”的指示精神，从人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题出发，将满足人民群众不断增长的物质文化需要作为老旧小区改造的出发点和落脚点。广泛征求居民意见和建议，让居民参与到改造规划设计的过程中来，充分听取居民对改造方案的看法和需求，使改造方案尽量符合民意，切实解决居民“急难愁盼”问题。务必以改革思维统筹推进老旧小区改造，把改善人居环境、完善公共服务配套设施作为改造工作头等大事来抓。二是街道社区成立前期领导小组参与指导。老旧小区改造涉及多个部门与领域，需要一个高效的前期领导小组来统筹推进各项工作。对小组成员进行一些前期培训是有必要的。培训内容应涵盖以下两个方面内容：一是老旧小区改造的相关政策法规，包括改造范围、资金来源与使用、审批流程等，确保改造工作依法依规顺利高效地进行。二是典型改造案例解析，分析其成功经验与不足之处，拓宽成员们的视野与思路，为本地老旧小区改造提供借鉴与启示。三是聘请专业规划设计团队制定改造方案。聘请有经验的专业规划设计人员主导改造方案设计。有经验的设计人员能够凭借其丰富的知识和经验，从整体上对小区进行科学合理的规划设计，确保改造方案的可行性、创新性和前瞻性。能够综合考虑小区的功能布局、空间利用、建筑风格、景观设计等多方面因素，制定出符合小区实际情况和居民需求的设计方案。四是物业服务人员参与指导老旧小区改造工作。有管理经验、熟悉小区情况的物业服务人员是老旧小区改造工作非常重要的顾问，最了解小区改造的难点和痛点，也最懂业主的急难愁盼，可以为改造方案提供大量一手资料，如道路交通、停车、充电、垃圾处理设施等的规划、管理，能让小区改造设计方案更贴近居民的实际需求。五是充分调研摸底，综合统筹全盘考虑。在老旧小区改造过程中，要注重综合统筹考虑。首先是对小区内的各类问题进行全面梳理，分析问题之间的相互关系和影响，着重于小区综合功能优化和整合，把有限的资源合理配置，制定系统的改造方案。例如，在解决建筑老化问题时，要考虑到对周边环境和配套设施的影响，同步进行道路、绿化、管线等的改造;在增加停车位时，要兼顾居民出行安全和小区绿化景观的保护。如建成于上世纪80年代的某小区，在2024年春季完成改造。在该小区的设计工作中，设计人员整体统筹规划，打破僵化思想，树立改革思维，将原来脏乱无效的树木绿地进行清除，并改造出有30多个车位的停车场，极大地缓解了小区停车难题，而且解决了居民关于树木过高遮挡光线的投诉问题。同时，设计人员还在旁边设计了兼顾居民休闲娱乐活动的场所，使之相映成景，堪称难得的改造成功范例。其次是要加强与主管部门的协作与沟通，建立部门之间有效的协调机制，明确各部门的职责和任务，形成工作合力，共同推进改造前期工作的顺利进行。总之，老旧小区改造是一项复杂的系统工程，整体规划设计在前期工作中起着至关重要的主导作用，甚至可以说决定这项工作的成败。因此，要通过深入了解老旧小区现状和存在问题，依靠专业设计团队，不断优化整体规划设计，合理利用资金，综合统筹考虑，最终实现老旧小区综合功能的全面优化与提升，改善居民生活质量，促进城市的可持续发展。
我们相信，只要我们能够不断总结经验，优化思路和方法，一定能够通过高质量的老旧小区改造实践为居民创造更加美好的生活环境，为城市建设增添新的光彩。作者系北京天鸿宝地物业管理经营有限公司工程技术总监文章节选自《中国物业管理》杂志2024年第12期，了解更多精彩内容，欢迎订阅《中国物业管理》杂志电子刊
