10月7日，楼外君一篇关于国庆节楼市描述及走向思考的文章爆了。
48小时单篇阅读量突破5万，对于一个10万粉丝的地产垂直号而言，常规阅读量应该在7000-10000之间。
阅读量突破5万，证明了公众对于楼市还是关注的，无论看跌还是看涨，关注和讨论就是好事。
从经济学的观点来看，任何行业最怕的都是无人问津。
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我们先来看看国庆楼市到底有多火？
国庆期间杭州贝壳二手房下定增长170%，新房认购增长399%，新房、二手房的成交均是2019年以来国庆期间最高值。
苏州贝壳国庆期间新房销售1800套，二手房销售1100套。在广州，贝壳新房的销售量是3100套，二手房突破1000套。
来自深圳市住房和建设局消息，国庆期间，新建商品住宅认购销售1841套，认购量较去年同期增长664.14%；二手房成交1314套。7天假期，一二手房共计成交3155套，平均每天成交450套。
一个月前，深圳每天成交的一二手住宅合计只有约210套之间。国庆数据直接翻倍。
上海中原地产数据显示，国庆期间上海新房成交面积为6.44万平方米，同比增长85.06%。二手房方面，今年国庆假期签约2133套，去年同期签约1064套，同比增加100.47%。
央视新闻消息，10月1日至6日，北京新房、二手房网签量较去年同期大增730%和58%。
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青岛楼市也十分精彩，贝壳青岛国庆新房销售突破1000套。
楼外君初步调查了几个楼盘：
海信悦澜山认购约30套；保利和颂认购约55套；中海雲境认购40多套；森林公园认购约70套；崂山区前海扛把子银丰玖玺城认购金额约1.6亿；银丰玖玺臺认购金额接近1个亿；张村河一众楼盘基本认购都破10套。
青特中欧滨江悦最猛，认购超100套，同区域的竞品金茂悦认购超80套；西海岸新区中海半山云境认购约50套，也燃爆了。
粗略统计，基本都是国庆七天卖了一个月甚至两个月的量。
青岛楼市没有金九，但是银十确实来到了。
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在之前的文章中，楼外君一直强调“短期的信心来自政策，长期的信心来自预期。短期的波动来自政策，长期的波动来源于市场”，目前来看，政策这把火是烧起来了。
信心也一定是在逐步的修复。国庆节大家真金白银的开始买房就是最好的例子。
不过与此同时，也有很多不同的声音。
楼外君尊重不同的声音和独立的见解，作为一家强调客观和深度的地产自媒体，在之前的文章中，我们也认为当前的楼市一定是最割裂的时代。
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但是楼外君旗帜鲜明的认为：目前的中国楼市和大A一样，都是又一轮牛市的启动阶段。
原因很简单，过去几年的楼市是超跌的，是情绪踩踏造成的，并不是真实的市场反应。
去年的新房住宅开工量只有6.92亿平，今年1-8月份，新房住宅的开工面积只有3.6万平，预计全年可能低于6亿平。
那中国到底需要多少房子呢？
作为地产界战略研究做的最好的企业，万科对此有话说，去年10月20日，郁亮在一次公开活动中表述：
根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。
从城市人口增长、改善、更新的需求来看，万科预计，未来住宅建设的中枢值是年均10-12亿平方米。
楼外君整理了一下数据，目前中国城镇化率约为66.16%，预计2030年达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，即便是保守估计，未来每年10亿平米的住宅新开工量是有保障的。
万科没有算错，郁亮也没有撒谎。
如果按照今年的住宅开工量来看，行业超跌了40%。
楼外君也跟多数人一样认为市场的最高峰确是过去了，但是楼外君不认为已经萎缩到10年前（2014年）的一半了，市场还会继续走低。
无论从市场的实际需求，还是行业的周期性来看，触底总会反弹的。
而且当前就是大底。
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说到这里，就不得不说我们过去的政策，对于楼市是有些误判的。
安信证券首席经济学家高善文博士曾经做过研究，2020-2023年，中国房地产占GDP的比重分别是7.3%、6.8%、6.1%、5.8%，预计2024年可能会跌破5.5%。
我们再看看，欧美成熟房地产市场的情况。
2000-2009十年间，日本房地产投资占GDP的比重，一直每年维持在约6.5%的水平，2014-2023十年间，美国房地产投资占GDP的比重，每年维持在约7%的水平。
美国当前的城镇化率达到了83%，日本当前的城镇化率达到了92%，而当前中国的城镇化率只有66.16%。
从数据来看，我们依然处于城镇化率的提升期，空间巨大，理论上对应的房地产投资应该占比更高，但是真实数据是相反的，近两年中国的房地产投资在GDP中的占比低于美国、日本等。
所以，抛开国庆期间楼市的优异表现，前三季度的楼市表现就是前几年的政策打压导致市场下行，市场下行叠加疫情影响，疫情影响叠加信心不足，多种危机叠加下导致的。
当恐慌来临的时候，所有人都只会想到恐慌本身，而不会思考恐慌的背后。
当房价持续下跌的时候，所有人都只想到我先卖先跑，而不去思考房价应不应该下跌。
所以楼市的持续性暴跌，到底是市场还是情绪的作用？
我们当然也有必要想一想，过去对于楼市火爆期的围追堵截是不是有些，嗯，有些过了。
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前面说的是全国的情况，我们再来看看青岛。
上半年青岛的gdp是7979亿，名义增速是6.26%，领先我们一个身位的是天津，天津GDP是8191亿，名义增速为4.44%。
去年青岛的GDP是1.58万亿，名义增速为5.9%，天津同期数据为1.67万亿，名义增速为4.3%。
按照这种速度，预计2025年-2026年，我们从经济体量上会全面超越天津，届时青岛将成为北方第二大市。
更霸气一点的说法，除了首都，长江以北，舍我其谁。
如果一座城市是一只股票，楼市就是股价的最终呈现。
所以看好上海，我们就要看好上海楼市，看好深圳，我们就要看好深圳楼市，看好青岛，我们也要看好青岛楼市。
看好中国，我们也就要看好中国楼市。
2015年，巴菲特在致股东的信中说了这么一句话：“没有一个人可以靠做空自己的祖国而成功”。
献给所有人。
