全国力促房地产止跌回稳下，济南房地产市场率先迎来积极的变化。
10月24日，济南市委书记刘强先后到槐荫区、历下区、济南高新区的房地产项目调研，了解项目建设开发、销售进展，听取企业对房地产市场发展的建议。
在这几年房地产承压的环境下，不少政府都开始为项目“站台”、力促楼市回稳，但由一把手深入具体项目调研的情况，并不多见。
紧接着，25日，刘强主持召开座谈会，银丰地产集团、山东中建城市发展有限公司、中国海外发展济南公司、保利山东置业集团有限公司、华润置地济南公司、山东绿城投资置业有限公司等6家房地产企业负责人作了发言，围绕土地政策、项目审批、规划设计等方面提出了意见建议。
会上，刘强指出了济南房地产业发展的优势——
济南作为省会，人口规模不断扩大，城市环境持续优化，城镇化水平稳步提高，未来发展潜力大，推动房地产平稳健康发展有基础、有条件、有优势。
从济南今年前三季度经济数据看，其房地产投资正在稳步增长。
前三季度，济南房地产开发投资共完成1301.3亿元，增长5.8%，较上半年加快2.1个百分点，拉动全市投资增长1.9个百分点。
具体看，住宅完成投资944.7亿元，增长4.6%；办公楼完成投资140.4亿元，增长24.6%；商业营业用房完成投资89.1亿元，下降2.5%。
再往前，今年前七个月，济南房地产开发投资增速达到7.5%，济南和日照（增速为8.3%），也成为全省唯二房地产开发投资正增长的城市。
房地产开发投资增长，折射出市场对济南发展潜力、人口增长的看好。
而与房地产开发投资增长相对的是，济南房地产销售市场仍然呈现疲软态势。
前三季度，济南市商品房销售面积815.6万平方米，下降11.4%；商品房销售额915.3亿元，下降26.3%。其中，住宅销售面积532.7万平方米，下降20.6%，占全部销售面积的65.3%；住宅销售额683.7亿元，下降30.8%，占全部销售额的74.7%。
客观说，济南房地产市场的挑战仍然不小。
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从2023年数据看，济南房地产开发投资增速只有-19.7%。
也就是说，济南房地产投资是从今年开始突然发力。
这背后，与济南今年大力实施的城市更新、老旧小区改造行动不无关系。
据了解，2024年，济南计划实施100个城市更新项目，截至6月底已启动76个；计划改造城镇老旧小区项目69个（含719 个小区、院落），截至6月底均已完成设计方案，开工率超过90%。
实际上，这与济南早前提出的北上扩城、做大省会战略也有些类似。
过去几年，在北上扩城和做大省会战略下，济南起步区等新城建设提速，吸引了万科、华润、绿地等大批头部地产开发商落地项目。
比如2021年，济南房地产投资增速达到12.9%，比全省3.9%的增速高了9个百分点，直接抬高了全市投资增速，达到11.5%。
除了济南，另一省会西安房地产投资也在加速回暖。前8个月，西安房地产开发投资增速达到9.3%。
据了解，西安正大力推进“保交楼、保交房、保回迁”工作，去年以来至今年5月，西安“保交楼”项目交付9.12万套，“保回迁”项目建成交付97个。
今年前三季度，西安“保回迁”项目完成投资额占全市投资总额的19.4%，较上半年提高3.0个百分点。
10月9日，西安市委书记方红卫到莲湖区、西咸新区、曲江新区实地督导“保交楼、保交房、保回迁”工作，并召开市委专题会研究推进棚改项目回迁安置工作。
期间，方红卫指出，要用足用好政策、盘活项目资源、加强日常调度，多措并举加力提速项目建设，全力推进安置房项目快建成、早交付。
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从土拍市场表现看，济南今年的表现较为平淡。
据济南市发布2024年度国有建设用地供应计划，2024年，济南市辖区住宅用地计划供应470.26公顷。截至10月18日，市辖区居住用地成交约94.37公顷。
主城区表现方面，截至10月18日，济南主城区成交25宗居住用地，总出让面积943716平方米，总出让金额119.5亿元；去年同期成交31宗居住用地，土地总出让面积超100万平方米，总金额约120.5亿元。
从拿地企业来看，前几年涌入济南的央企地产商正渐渐淡出，国有平台公司、地方民营房企成为了拿地主力。
这其中，作为济南市属国企的济南轨道交通集团，拿地动作最为积极。
据山东商报报道，9月下旬，济南轨道交通集团旗下子公司山东广厦三维地产有限公司（简称“山东广厦”）斥资超21亿元一举拿下位于历城区的9宗地块，包括5宗商务金融用地、4宗普通商品住房用地（二类）。其中，价格最高的地块为历城区王舍人片区宿家路以东、开源中路以南的一宗商品房住房用地，宗地总面积3.297公顷，成交价为3.85亿元。
资料显示，山东广厦成立于1998年5月，公司隶属于莱芜交通发展集团有限公司，后者为济南轨交全资控股子公司。
据不完全统计，2019年至2022年，济南轨交共拿下34宗地块，总占地面积788194平方米，成交总额超88亿元。
积极拿地的同时，济南轨交正加速成立房地产公司，有全力进军房地产业之势。
自9月以来，山东广厦已成立了15家地产公司，其中10月18日一天便全资设立9家公司。具体看，15家公司注册资本都为1000万元，其中部分公司已有建设项目备案信息，项目包含省企总部城二期、安置三区二期等。
实际上，凭借在拿地开发、设计建设的先天优势，国内大多地铁公司都已介入地产开发。
比如青岛地铁，截至今年6月，已在青开发超过30个项目。
地方民营房企中，如济南本土房企银丰，以及临沂、德州、泰安、济宁、东营等省内房企在济南表现同样活跃。
比如，济宁瑞马集团今年5月、8月分别以18.85亿元、3.12亿元竞得济南莲花山-B1地块、张马屯站优质地块。
据悉，瑞马集团2021年起进驻济南，已开发城投瑞马·国风、城投瑞马·禧悦、公用瑞马·观湖等项目，其中城投瑞马·国风项目紧邻新拿下的张马屯站地块。2023年，城投瑞马·国风项目销售业绩登峰济南TOP8，今年初项目迎来首期交付，交付率达98%。
东营鑫都2022年8月拿下了彩石片区市委党校东地块，该项目为鑫都森林山，占地面积30488平，容积率1.4，规划17栋住宅，包含8栋7-9层洋房、6栋叠拼别墅和3栋联排别墅。
