这几天，青岛楼市上演了魔幻一幕。
石油大亨联手村集体，刷新了青岛保持了14年的地王纪录。
6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅地，其中作为“压箱底”的石老人片区王家村地块拆迁改造开启就被多家房企摸排，首发的35号一期地块由海信（88号）、中海（68号）和海业益佳(77)3家房企报名参与了这次“决战”，最后经过364轮，地价39516元/㎡，总价18.87亿，溢价37.23%，花落海业益佳。
这一楼面价格刷新了青岛市近14年来土地成交单价纪录，成为新晋青岛全市新地王，也是山东省新地王。
值得注意的是，位于青岛崂山核心主城区、背山面海、条件优越的这一地块，却仅有三家开发商参与竞拍，而且仅有的全国性一线开发商中海地产在报名后并没有举牌，最后由一家名不见经传的由石油大亨和村集体组成的开发商海业益佳拿下。
青岛这个新地王背后，有多少荒诞，就有多少无奈。
为何这么一块优质地块仅有一家全国性头部房企参拍？
谁是此次土拍新地王的最大受益者？
青岛新地王能对青岛楼市掀起多少涟漪？
其实，这些问题背后都指向一个根本，青岛当前楼市尤其是崂山楼市的低迷，迫切需要一个超高地王来引发关注，同时通过抬高心理价位促进其他项目的去化速度。
也就是说，此时此刻的崂山楼市，需要一个超高的新地王。
而王家庄地块，最终满足了这种想象。
我们来看青岛去年的两次土拍。
2023年12月18日，崂山迪生山庄北2宗地拍卖，其中22号地块有金鼎智达、海信、海业益佳3家竞买人，24号地块有金鼎智达、海信2家竞买人，2宗地合计176轮出价，22号地块经过96轮最后被金鼎智达竞得，最后楼板价25185元/㎡，溢价率8.25%，成为崂山新地王；
金鼎智达是一家来自淄博的开发商。
再往前，2023年9月25日，青岛2023年二批次集中供地重磅地块上市，崂山大宇地块被青岛崂山湾投资有限公司底价竞得。
该公司是本次土地拍卖唯一参与企业，其官微资料显示，崂山湾发展公司定位于崂山区基础设施建设与开发的重要战略平台公司，成立于2012年，是一家以从事资本市场服务为主的企业。
也就是说，崂山坐拥青岛最后的山海湾优质资源，同时高新技术产业发达，但就是这么一个区域，最近三次的土拍，要么是青岛本地开发商自嗨，要么是山东其他地市开发商前来搅局，鲜有全国头部开发商入局。
而青岛最后一次土拍引发全国性头部房企哄抢，还是在去年4月。
2023年4月7日，青岛崂山区张村河046地块以20.55亿元成交价，被越秀&青铁置业联合体收入囊中。
前一天，这宗宅地引发了万科、招商、中海、华润、海信、保利、建发、中建、越秀&青铁等9家实力房企的抢地大战，并在136轮举牌后达到最高限价，溢价率15.08%，转入线下竞品质及摇号环节。
最终运气眷顾越秀&青铁置业。
但就是这样一个竞拍惨烈的项目，一年之后的结果却并不乐观。
从去年9月开盘至今，越秀青铁和樾府项目销量42套，去化刚过30%。
今年4月新入市的另一地块，销量18套，去化不到10%。
其实，整个张村河区域的楼盘销售都不如大家想象的乐观。
客观说，在当前经济条件下，青岛前海一线作为资产配置避险工具的价值还是一直都在线的，这也是为什么不少山东省内开发商前来青岛拿地的原因所在。
但问题是，操盘者心急吃不了热豆腐，而且吃香也不能太难看。
比如，张村河北岸的大宇地块周边城市界面一般，周边厂区较多，项目北侧为青岛高层次人才创业中心，西侧为澳兰生物，生活配套欠缺，当地部门就火急火燎推出。
其实，对于张村河区域而言，土地出让节奏还可以更平稳一些。当前这一区域已经有了良好的关注，也实现了较高的地价基础所以，更应考虑一下当前张村河已拿地开发商的市场反馈情况和基础设施的配套力度。因为只有通过有节奏、有规划的土地出让，才能确保张村河区域的土拍和房地产销售在很长时间内都保持一定的热度。
也只有这样，才能实现政府收入和房企销售的双赢。
目前来看，整个张村河区域，需要规划建设的事项还很多，比如道路修建先行、教育配套先行等，都可以让前期拿地的开发商和置业的买房人心里有底。这些基础配套的工作力度还应该再大一点。
反过来，基础配套的滞后性也会影响开发商拿地的热情和买房人的信心，导致起了个好头，赶了个早集，却弄得虎头蛇尾、半途而废、无功而返。
崂山楼市作为青岛楼市高端改善的最佳选择，该有一些专业操盘了。
