继青岛国资下场收购存量房后，青岛官方又出面为楼市开盘站台了。
7月20日，市北区青实·清荷茗郡举行开盘仪式，市北区委常委、副区长韩千钧，市北区水清沟街道党工委书记高忠春出席仪式。相比于此前对房地产唯恐避之不及的态度，此次区领导出面为楼盘开盘公开站台，在以往并不多见。就在前一天，7月19日，西海岸新区举办“好房子”住宅小区开放周暨住房“以旧换新”活动启动仪式，青岛市住建局副局长丁树更、西海岸新区副区长夏鹏、西海岸新区住建局副局长宗甫林悉数出席。除了政府的官方站台，在青岛市住建局的指导下，青岛市房地产业协会、崂山区房地产业协会还组织“移动房交会”，组织多家房企等走出青岛，组团卖房。5月以来，活动已走进省内淄博、东营，以及省外山西太原等城市，接下来，还将在泰安、北京等城市开展。青岛作为全国商品房库存大户，一方面需要由政府、市场协同发力，推动“房票”“以旧换新”等政策真正落地落实，活跃新房市场；另一方面也需要借鉴广州、城市等城市先进做法，通过城市更新、老旧小区改造等措施，盘活整体改善型住房市场，推动房地产全面复苏。深入分析来看，此番青岛政府官方的种种促楼盘销售行动，都有很强的政策取向。比如，市北区青实·清荷茗郡项目，位于市北城市更新的核心区域——水清沟板块，该项目的入市，将加快水清沟片区人居焕新步伐，提升片区品质。由此，市北区政府之所以高调力挺该项目，由分管城市更新建设、住房保障的副区长韩千钧出席项目开盘仪式，也是出于对本区城市更新、国企经营的全方位支持。目前，除了青岛市级层面，西海岸新区、城阳、胶州等都出台政策支持房地产“以旧换新”。比如，西海岸新区在执行青岛市级政策基础上，新增“加快办理相关交易过户手续，居民（旧房产权人）置换的新房可以网签备案至三代以内血亲名下”“保留新区旧房所在学区学校的入学资格，期限两年”等政策。在7月19日举行的西海岸新区“好房子”住宅小区开放周暨住房“以旧换新”活动启动仪式上，青岛市住建局副局长丁树更直言，西海岸新区为青岛市房地产市场高质量发展作出了重要贡献，未来将继续推动住宅开发建设从“规模型”向“品质型”转变。再看青岛到各地举行的房产政策宣讲暨高端置业推介会，去往的东营、淄博、太原等市，一来，多属于沿黄流域城市，与青岛经贸、人文交流日益密切；二来，相比于省外北京、上海以及省内济南、潍坊、烟台等市，这些城市居民在青购房有着更大的增量空间。比如，作为省内人均GDP最高的城市，东营市民有着浓厚的在青购房情结。青岛早在2005年就在太原举行房展推介活动，是太原市民异地购房的首选地之一。推介会上，海信地产、青铁置业、青特产城集团等悉数参与，有崂山区张村河板块热盘，山河资源丰富、世园会板块的热点新盘，青岛市区少有的低密山景盘，高性价比的西海岸海景新盘，涵盖生态康养、瞰海洋房、中心城区好盘、临海低密住宅等不同物业类型。青岛政府对楼市的高调支持，也折射出青岛房地产业的发展焦虑。从房地产投资看，青岛房地产投资最近四年间出现断崖式下降。2020到2023年，青岛房地产投资增速分别为13.4%、-3.1%、-9.7%、-19.4%，直接影响青岛整体投资表现。从楼市库存来看，青岛楼市库存一直处于全国高位。根据克而瑞数据，截至2023年7月，青岛新房住宅的库存达到1254.7万平方米，去化周期14.3个月。从楼市成交来看，据卓易数据，2024年上半年，青岛新建商品房成交44003套，成交545.71万㎡，成交总价786.63亿，同比去年分别下降17.96%、54.57%和78.66%。这其中，青岛此前对楼市变化的响应慢、楼市政策的滞后性是一个绕不开的问题。过去，青岛严格坚持限售政策，缺乏对楼市的灵活调整，很大程度压抑了购房情绪。尽管青岛这两年频频出台大力度救市政策，成效仍然有限。再者，相比于杭州、南京、成都等城市，青岛新盘中少有现象级楼盘，加之这两年青岛楼市重心在去化，少有新进房企在青拿地，新建楼盘少，也加剧了这一现象。青岛要走出房地产低谷，仍然需要更大手段、全方位盘活市场，需要政府、市场全方位协同发力。据中房研协测评研究中心监测统计，2024年二季度，有25座城市商品住宅成交量环比上涨，青岛涨幅居首，上涨141.9%，成交面积达258.58万平方米；二季度末，青岛商品住宅库存面积出现了明显的减少，跌幅14%，居30座重点城市之首，降至1098万平方米。青岛库存下滑，主要受益于城阳、西海岸新区、胶州、即墨等区市库存的下滑。据卓易数据，上半年，西海岸新区新建商品房成交14333套，占全市约32.57%；城阳区（含高新区）成交7394套，即墨区网签5604套。尤其是崂山张村河片区，整个片区由于供地节奏速度快，库存承压较大。6月初，张村河片区价格有所松动，销售加速。今年以来，青岛大多区市都出台了楼市新政，加速去库存。比如，城阳将全日制专科生（高级工）纳入人才购房券发放范围，发放购房券金额为4万元。“卖旧换新”方面，向2024年6月15日至2024年10月31日期间出售城阳区（青岛市）原自有住房，在城阳区范围内（不含高新区）购买新建商品住房的购房人发放1.5万元-2万元不等的奖励。胶州对购买家庭首套房且收入相对困难的购房人，首付款可按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1～2年交齐。这意味着，胶州首套房实际首付比例降至7.5%，为国内市场最低水平。在青岛城市更新、振兴实体经济行动下，西海岸新区、城阳、胶州、即墨还需要发挥自身制造业优势突出、产业项目集中等优势，加速产业转型，以产聚人、集聚高端人才，盘活楼市。
