时隔两年多，万科又在青岛拿地了。
10月11日，青岛2024年四批次土拍首发地块西海岸新区水城路东、灵海路北地块成功出让，青岛万珠置业有限公司以底价获取。
工商显示，青岛万珠置业有限公司成立于2018年5月，由万科与黑卓地产共同出资成立，其中万科持股51%。
据了解，该地块总占地面积5185㎡，容积率为2.4，建面12444㎡，楼面起拍价3047元／㎡，起拍总价3792万。从位置看，该地块位于西海岸新区核心区，周边配套成熟，且已有海岸万科城、万科城望云起，因此有媒体分析，万科此次拿地更多是为老项目补仓。
实际上，在当前的房地产形势下，万科作为全国龙头房企再拿地的动作，象征意义也远大于实际意义，难以引发青岛楼市后续的连锁反应。
再者，从万科的处境来看，在超万亿的债务规模下，“自救”显然比扩张更加紧迫。
去年底至今年初，惠誉、穆迪、标普三大世界评级机构纷纷下调万科评级，万科确已陷入经营困境——债务高企、流动性承压。
今年以来，万科大力化债，如通过设立REIT、担保贷款、卖出优质资产股权等多个方式回笼资金，扩充流动性。
截至上半年，万科总负债为10377.62亿元，较去年同期减少19.02%，其中应付账款1932.58亿元，预收账款18.02亿元。
在山东市场，万科同样面临着不小的波折。
今年初，万科烟台合作方烟台百润置业等10家公司实名联名举报万科“偷税漏税”。
尽管万科此后对此做出回应，但由于较为简略，难以打消市场疑虑。而举报方紧接着列出的细节例子，似乎更加印证了万科管理经营体制下的种种乱象。
之后，4月10日消息称，万科济南公司总经理肖劲已被山东警方带走调查。据了解，肖劲先后在北京万科、沈阳万科、济南万科任职，并带领万科在当地创下第一梯队的成绩。
常年以来，万科通过“小股操盘”的轻资产模式，快速跑马圈地，成为全国龙头。
当房地产告别以增长论英雄时代，提升产品力、加强管理才是房企今后发展的正解。
近几年，万科全国楼盘也频频出现质量问题，各类纠纷事件涉及房屋品质、工程安全、物业服务、虚假宣传等多方面，曾经的质量标杆渐渐崩塌。
而在全国反腐高压之下，由万科“小股操盘”模式导致的房地产开发腐败现象，也为各大地产商今后的发展敲响警钟。
1
这几年，万科在山东市场历经大起大落。
2006年，万科首次进入山东市场，与青岛银盛泰地产合作在城阳开发万科魅力之城项目，万科在青岛的布局就此拉开。
接着，万科蓝山、万科紫台、万科新都会等项目落地，迎来热销，将万科送上了青岛房企成交量头把交椅。特别是2017年，万科成为青岛楼市首个年销额破百亿的房企。
不过，自2018年起，万科在青岛便开始走下坡路。据克而瑞数据，万科当年在青岛销售金额82.99亿元，落后于融创和保利，下滑到第三位。
2019年，万科青岛销额大幅下滑到57.13亿元，仅排名第六，2020年销额有所增长，上升到第四。但从2021年起，万科便退出青岛市场的争夺，青岛房企销额前十甚至前二十，都鲜见万科的踪影。
与此同时，万科在青岛拿地节奏也大幅放缓，似有收缩甚至退出青岛市场的意图。
2019年，万科在青岛仅出手4次拿地，总占地面积18.08万㎡，可开发体量 41.02万㎡，拿地总金额 15.83亿元，几项数据与融创、海尔等一众房企都相差甚远。
值得一提的是，万科于2017年在李沧区牛石山拿下的大宗地块，也至少晚了三年才动工建设，该项目也就是现在的森林公园，由万科联合金地、中海、越秀、城投等5家地产商联合打造。
青岛市场下滑的同时，万科在济南却做得风生水起。
2020年至2023年，万科在济南销售额一直排在全市前2位。同期，万科在济南拿地也较为频繁，仅2021年，万科便在济南公开拿地共计17宗，总面积超过926亩。
不过，2024年以来，万科济南销额也急剧下滑。2024年上半年，万科济南销额仅有20.04亿元，落到第7位。
2
万科在济南会不会重演在青岛的收缩举动尚属未知，但从万科当前聚焦化债的主线看，万科在济南乃至山东接下来大概率不会有大动作。
具体看万科目前在山东的布局，“小股操盘”模式占主导。
该模式下，万科与当地地产商合作开发楼盘，仅需投入少量资本便能获得较大比例股权，很大程度缓解了拿地、开发压力。
当楼市下行加剧，楼盘销额锐减，原本在繁荣时期被掩盖的利益分配不均问题便浮出水面，万科与小股东纷争加剧。
实际上，除了被烟台合作方举报，万科也曾与济南合作方对簿公堂。
万科与嘉融置业合作开发的济南天桥区万科繁荣里项目，因双方之间的纠纷交房期限拖延。根据相关部门回应，万创达与华盈置业在销售过程中因双方的经营理念存在差异，对商品房的销售定价和项目成本等问题上存在较大分歧，已就相关争议向法院提起了诉讼。
据悉，华盈置业是万科在济南地区的重要合作伙伴，与济南万科企业有限公司持股99%的济南万创达管理咨询有限公司共同创建了山东嘉融置业有限公司，其中济南万创达持股51%，华盈置业持股49%。
除此之外，由于万科在不同楼盘中与当地地产商不同的股权合作结构，部分楼盘曾出现中途名称变更的问题，引发购房者不满。
据经济导报报道，2015年2月，万科入股山东华艺置业，后者拿下济南市经十东路以北、凤山路以东地块，即为金域华府项目。
当时购房者称，在买房时，该项目一直以“万科金域华府”为名销售，但后来，小区名称中的“万科”消失了，此后经过协商，“金域华府小区”又更名为“万科华艺金域华府小区”。
2023年，万科已退出济南金域华府项目公司。
3
万科与当地地产商合作开发楼盘暗藏的另一问题，或是将加重房地产开发的腐败现象。
一个很容易理解的关系是，相比于全国性地产商，当地地产商在与地方政府沟通协调方面更有优势，这便牵扯出拿地开发等环节的利益输送问题。
此前，万科早年在青岛的合作伙伴青岛银盛泰集团被查，与之关系密切的原城阳区委书记李学海也于2016年被查落马。
据济南中院审查，1999年至2015年，被告人李学海利用先后担任青岛市城阳区人民政府区长 、城阳区委书记、市南区委书记等职务上的便利，为青岛某公司、林某某等16个单位和个人在土地摘牌、配套费用减免、职务晋升等方面提供帮助，直接或者通过其子李伟东非法收受上述单位和个人给予的财物，共计折合人民币1859.7337万元。
据青岛多方媒体早前报道，银盛泰作为一家深耕郊区的本地地产商，能够在青岛乃至山东省打响名号，很大程度是受益于与万科的深度合作，双方已合作开发项目近500万平方米。
如果再结合万科2018年前后淡出青岛的时间点看，也很难撇清其与银盛泰的暗箱操作。
另一边，万科也有高管也陷入腐败案件被查。
9月30日，万科A发布更正公告，主动揭开了公司在信息披露方面的一个重大疏忽，并曝光了现任总裁、首席执行官及非独立董事祝九胜过去曾受到的纪律处分。
而在此之前，2020年5月16日以来，万科在至少6份公告中均声明公司7位非独立董事候选人与公司、持有公司5%以上股份的股东及其实际控制人以及公司其他董事、监事、高级管理人员不存在关联关系，未受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所纪律处分，没有因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规。
据公开报道梳理，2021年以来，万科已至少有3位高管及城市总经理被查，分别为深圳万科前轮值总经理、“城市更新项目群”负责人张海涛，万科前南方区域城市更新总经理李升阳，万科前济南公司总经理肖劲。
据相关文件，张海涛自2015年至2019年在深圳万科任职期间，利用职务便利，以“借款”名义索贿共计人民币1285万元。
李升阳被查则事涉一件10多年前其任佛山万科总经理期间的旧事。
